海外屋主要不要找納稅管理人？國稅通則法 117 條與固定資產稅的申告

國稅依第 117 條有申告事項時才須定；固定資產稅依第 355 條原則要定，可申請認定免除

首次發布：2026-10-19｜最後查證：2026-10-19

名下有日本房子時，是否「一定要找納稅管理人」要看稅別。日本有兩套不同的納稅管理人規定：國稅（所得稅、消費稅等）與固定資產稅。兩者的條件、申報對象都不同。本文依國稅通則法、地方稅法與國稅廳 No.1923、No.1926（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-10-19。個案請洽稅理士、稅務署或不動產所在地的市町村稅務課。

國稅：有申告等事項時須定納稅管理人

國稅通則法第 117 條第 1 項：個人納稅者在日本沒有住所也沒有居所，而有「提出納稅申告書等須處理國稅事項」的需要時，必須從日本國內有住所或居所、便於處理的人當中，選定納稅管理人。換句話說，條件不是「名下有日本房子」，而是「有須處理的國稅事項」，例如要提出確定申告。

第 2 項：選定後，要向該納稅地所轄的稅務署長申報；解任時也要申報。

國稅廳 No.1923、No.1926 以海外勤務者為例，非居住者的一般規則見所得稅法。No.1923 的說明是：非居住者要提出確定申告書、領取稅務署文書、繳納稅款或領取退稅等國稅事項時，必須定納稅管理人，並向納稅地的稅務署長提出「所得税・消費税の納税管理人の選任・解任届出書」。納稅管理人是法人或個人都可以。提出後，稅務署的文書會寄給納稅管理人，不過確定申告書本身是向非居住者的納稅地稅務署長提出。

哪些日本不動產所得要申告

國稅廳 No.1926 列出，非居住者下列所得要用總合課稅計算並確定申告：

• 國內不動產等的貸付對價（不動產所得）。
• 國內資產（不動產等）的讓渡所得。

同頁說明，原則申告期間是翌年 2 月 16 日至 3 月 15 日，透過納稅管理人辦理確定申告；條件是該所得超過所得扣除合計等。出租時的預扣（20.42%）與賣房時的預扣（10.21%），見本站〈台灣人出租日本房子，房客要預扣 20.42% 嗎？個人自住承租除外，翌月 10 日前繳納〉與〈台灣人賣日本房子，買方要先扣 10.21% 預扣稅嗎？買方自住且價金 1 億円以下除外〉。預扣不等於申告，是否還要確定申告，請洽稅理士。

沒有申報會怎樣

國稅通則法第 117 條第 3 項以下規定：須定納稅管理人卻沒有申報時，國稅局長或稅務署長可以示明須處理的事項，訂不超過 60 日的準備期間，要求日本國內有便宜的人擔任；到期還沒申報，可以指定「特定納稅管理人」。可被指定的對象包括與納稅者生計同一、已成年的配偶或其他親族，以及與納稅者有密切契約關係的人。所以不申報，不是單純被放著，稅務機關有權處理。

固定資產稅：另一套規定

地方稅法第 355 條第 1 項：固定資產稅的納稅義務人，在負擔稅額的市町村內沒有住所、居所、事務所或營業所時，要處理納稅一切事項，必須：

• 從該市町村條例所定地域內有住所等的人當中選定納稅管理人，並向市町村長申告；或
• 以地域外便於處理的人為納稅管理人，向市町村長申請並取得承認。

變更納稅管理人時也一樣。

第 2 項：如果向市町村長申請認定「固定資產稅的徵收確保沒有障礙」，並取得認定，可以不用定納稅管理人。認定的條件與審查，條文由各市町村處理，細節待確認。

這裡的申告對象是市町村，不是稅務署，與國稅的納稅管理人是兩件事。兩者要分別向稅務署與市町村辦理。

外匯法報告不是納稅管理人的事

非居住者取得日本不動產後，外匯法的事後報告是取得後 20 日以內向日本銀行提出，與納稅管理人無關，見本站〈非居住者在日本買房，外匯法要事後報告嗎？2026 年 4 月 1 日起不論自住或投資，取得所有權後 20 日內要報〉。

怎麼做

1. 先分清楚你要處理的是國稅（出租所得申告、賣房申告）還是固定資產稅，兩者各自辦。
2. 國稅：預計需要確定申告時，物色在日本國內有住所或居所的人（法人或個人皆可），向納稅地的稅務署提出「納稅管理人選任・解任届出書」。
3. 固定資產稅：向不動產所在地的市町村稅務課詢問條例所定地域、申告書格式，以及是否可申請認定免除。
4. 保存委託契約、聯絡方式與稅務文書的收件紀錄。
5. 管理人換人或解任時，兩個窗口都要記得辦理變更或解任。
6. 費用多少、台灣人能不能直接擔任，條文未載，待確認，請洽稅理士。

容易踩雷

• 以為有日本房子就一定要國稅納稅管理人：條件是有須處理的國稅事項。
• 以為一份申報兩邊通用：國稅向稅務署，固定資產稅向市町村。
• 以為預扣完就不用申告：預扣與確定申告是兩件事，是否還要申告請洽稅理士。
• 找沒有日本住所或居所的人當國稅納稅管理人：條文要求日本國內有住所或居所。
• 不申報等稅務署來信：稅務機關可要求或指定納稅管理人。

常見問題

台灣人買日本房子一定要找納稅管理人嗎？

不一定是「買房就要」。國稅是有須處理的國稅事項時才需要；固定資產稅在市町村內沒有住所等時原則要定納稅管理人，但可申請認定免除。

納稅管理人要向哪裡申報？

國稅向納稅地所轄稅務署長；固定資產稅向不動產所在地的市町村長。

納稅管理人可以是公司嗎？

可以。國稅廳 No.1923 說明納稅管理人法人或個人皆可。

來源

• 国税通則法（e-Gov）（2026-10-19 查證）：納税申告書の提出その他国税に関する事項を処理する必要があるときは
• 地方税法（e-Gov）（2026-10-19 查證）：納税管理人を定めてこれを市町村長に申告し
• 国税庁 No.1923 海外勤務と納税管理人の選任又は解任（2026-10-19 查證）：納税管理人は法人でも個人でも構いません
• 国税庁 No.1926 海外勤務中に不動産所得などがある場合（2026-10-19 查證）：翌年2月16日から3月15日までの間に納税管理人を通じて確定申告をする