台灣人出租日本房子，房客要預扣 20.42% 嗎？個人自住承租除外，翌月 10 日前繳納
非居住者屋主的租金預扣 20.42%；個人自住承租免預扣，翌月 10 日前繳（2026-10-19）
買日本房子出租，屋主人在台灣，要問的是：房客付租金時，日本稅務上有沒有什麼要先扣？答案取決於「房客是誰」：國稅廳的規定是，向非居住者出租日本不動產，租金支付人要預扣 20.42% 的所得稅等並繳給稅務署，但個人為自己或親屬居住而承租時不用。本文依國稅廳 No.2880、2884 與官方 leaflet 整理，查證日 2026-10-19。屋主自己的日本確定申告與台灣端的處理，請洽稅理士，本文不涵蓋。
誰是非居住者
國稅廳 leaflet 的定義：非居住者是在日本沒有住所，且連續 1 年以上在日本沒有居所的個人；外國法人是在日本沒有本店或主要事務所的法人。是否屬非居住者，依上述定義判斷（無住所且連續 1 年以上無居所）；個案需看實際居住狀況，待確認。
誰要預扣、預扣多少
非居住者或外國法人把日本國內的土地、建物出租時，承租人在支付租金時，要按 20.42% 計算所得稅及復興特別所得稅並預扣，繳納給稅務署。法人當然適用，個人承租人也適用（不論是否為事業者）。20.42% 是 20% 乘以 1.021（復興特別所得稅 2.1%）；令和 9 年（2027 年）分以後稅目名稱變成所得稅、防衛特別所得稅及復興特別所得稅。
示範（本站計算）：月租 10 萬円，預扣 20,420 円，房客實際付給屋主 79,580 円，並把 20,420 円繳給稅務署；月租 15 萬円則預扣 30,630 円。
例外：個人為自己或親屬居住
國稅廳說明：土地、房屋等，由個人為自己或其親屬居住而承租時，支付的租金不用預扣。所以房客若是個人且為自己或親屬居住，不需預扣；但房客若是公司（例如公司承租當宿舍）、或個人把房子轉租給別人，則可能屬預扣對象。
另一個要注意：如果房子原本由日本人出租，後來所有權轉給非居住者或外國法人，所有權變更後支付的租金，房客原則上要開始預扣。
什麼時候繳、怎麼繳
- 納期：原則上於支付租金的翌月 10 日以前，用 e-Tax 送出「所得稅徵收高計算書」資料後繳納。
- 國外支付：即使在國外支付租金，只要支付人在日本有住所、居所或事務所，就視為國內支付，要預扣；這種情形的納期是支付月的翌月末日。
- 忘了預扣：若房客沒有預扣、直接繳了稅，原則上可從之後的租金扣除，或向屋主請求已繳的稅額。
與租稅協定
國稅廳說明，日本與多數國家的租稅條約，都規定不動產租金不動產所在國也可以課稅，所以日本依國內法課稅。台日租稅取決め第 6 條也規定不動產所在地可以課稅，見本站〈台日租稅協定怎麼處理日本房產的租金與賣房所得〉。台灣端怎麼處理已繳的日本稅，見本站〈台灣海外所得要申報嗎〉。
怎麼做
- 與房客（或其管理公司）確認房客屬性：法人，或個人是否自己或親屬居住。
- 房客需預扣的，約定由房客在支付租金時扣 20.42%，並在翌月 10 日前繳納；請房客提供繳稅憑證。
- 屋主保留日本稅務署的繳納紀錄，用於日本確定申告與台灣端扣抵。
- 請稅理士確認屋主在日本的確定申告義務與納稅管理人的需要。
- 所有權變更或租約變動時，重新檢查預扣要不要啟動。
容易踩雷
- 以為所有房客都要預扣：個人為自己或親屬居住承租不用。
- 忘了復興特別所得稅：實際預扣率是 20.42%，不是 20%。
- 房客是公司卻沒預扣：法人承租屬預扣對象。
- 只在日本預扣就以為申報完成：預扣不等於屋主的確定申告，待確認。
常見問題
房客要預扣多少％？
20.42%（所得稅 20% 乘復興特別所得稅 2.1%）；月租 10 萬円就是 20,420 円。
房客是個人自己住，要預扣嗎？
不用。國稅廳說明，個人為自己或親屬居住而承租時，不需預扣。
預扣款什麼時候繳？
原則上是支付租金的翌月 10 日前；國外支付但支付人在日本有據點時，納期是翌月末日。
來源
- 国税庁 No.2880 非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき（2026-10-18 查證）：その支払の際20.42パーセントの税率により計算した額の所得税および復興特別所得税
- 国税庁 No.2884 非居住者等に対する源泉徴収・源泉徴収の税率（2026-10-18 查證）：不動産の賃貸料等：20.42パーセント
- 交流協会：日台租稅取決め（第 6 條不動產所得）（2026-10-19 查證）：不動産所得…当該他方の地域において租税を課することができる
- 国税庁 リーフレット 非居住者等から不動産を「借りた」場合の源泉徴収（2026-10-18 查證）：日本国内に住所を有しない個人で日本国内に引き続き１年以上居所を有しない人