台灣人賣日本房子，買方要先扣 10.21% 預扣稅嗎？買方自住且價金 1 億円以下除外
非居住者賣日本房地產，買方預扣價金 10.21%；個人自住且價金 1 億円以下免扣（2026-10-17）
人住在台灣的屋主要賣掉日本的房子，常聽到買方「要先扣一筆稅」。這是日本對非居住者的預扣制度：買方向非居住者支付土地、建物的轉讓價金時，要先扣掉一部分稅款繳給國稅局。扣的是價金（不是利潤）的 10.21%，賣方之後再用確定申告把實際稅額算清楚，多扣的可以退。本文依國稅廳タックスアンサー No.2879 與 No.1932 整理，查證日 2026-10-17；個案請洽日本稅理士。
預扣規則
國稅廳 No.2879：向非居住者或外國法人購買日本國內的土地等，並在國內支付轉讓價金的人，要在支付價金時，依 10.21% 的稅率計算所得稅與復興特別所得稅並預扣。「土地等」包括土地或土地上的權利、建物及附屬設備或構築物。預扣義務人是「支付價金的人」，不論法人或個人（不論是否為事業者），原則上都要預扣。
例子（假設值）：台灣居民以 3,000 萬円賣出日本房子，買方要從價金預扣 3,000 萬円 × 10.21% = 306.3 萬円，賣方實際收到 2,693.7 萬円，預扣的稅款由買方繳納給國稅局。
例外：個人自住且 1 億円以下
同一頁說明：個人為了自己或其親族的居住而購買，且轉讓價金為 1 億円以下時，該個人不必預扣。法人買方即使價金在 1 億円以下也要預扣；買方是個人但買來出租或投資，也不屬於這項例外。
納付期限與令和 9 年的稅率名稱
預扣的稅款原則上在支付月份的翌月 10 日前，以 e-Tax 送出所得稅徵收高計算書資料並納付。價金在國外支付，但支付者在日本有住所或事務所時，視為在國內支付，納期為支付月份的翌月末日。國稅廳另註明，令和 9 年（2027 年）分以後，這項預扣的稅目名稱改為所得稅、防衛特別所得稅及復興特別所得稅；本文查證時頁面未列出 2027 年起的稅率數字，待確認。
賣方還要確定申告
國稅廳 No.1932：非居住者賣日本不動產的所得屬於譲渡所得，原則上要確定申告，計算方式與居住者相同；對這筆預扣稅款，可以提出申告請求還付。申告期限原則是翌年 2 月 16 日至 3 月 15 日。申告前必須先指定納稅管理人，向非居住者納稅地的稅務署長提出「所得稅、消費稅的納稅管理人屆出書」，之後稅務署的郵件會寄給納稅管理人，納稅管理人可以是個人或法人。
台日租稅協定第 13 條也同意不動產所在地可以課稅，所以日本稅是依國內法課徵，台灣端另有海外所得申報，見本站〈台日租稅協定〉與〈台灣海外所得〉。
怎麼做
- 簽約前確認買方是個人還是法人，以及是否自住，決定是否需要預扣。
- 若需預扣，在買賣契約與結算書寫清楚預扣金額與支付時點。
- 賣方指定日本的納稅管理人（稅理士或家人），向稅務署辦理屆出。
- 翌年 2 月 16 日至 3 月 15 日，由稅理士辦理確定申告，計算譲渡所得與已預扣稅額。
- 保存預扣證明、買賣契約與取得費資料，作為台灣端扣抵或海外所得申報的文件。
容易踩雷
- 以為預扣就是最終稅額；預扣是價金的 10.21%，實際稅額依譲渡所得計算，要確定申告結算。
- 以為買方都免扣；只有個人自住且 1 億円以下才免。
- 沒有指定納稅管理人，無法提出確定申告。
- 以為預扣由賣方自行繳納；義務人是支付價金的買方。
常見問題
非居住者賣日本房子，預扣率是多少？
10.21%，含所得稅與復興特別所得稅，依價金計算。
買方什麼情況可以不預扣？
個人買方為自己或親族居住而買，且轉讓價金 1 億円以下時不必預扣；法人買方不適用。
確定申告什麼時候辦？
原則上是賣出年的翌年 2 月 16 日到 3 月 15 日，先指定納稅管理人。
來源
- 国税庁 No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき（2026-10-17 查證）：10.21パーセントの税率により計算した額の所得税および復興特別所得税
- 国税庁 No.1932 海外勤務中に不動産を売却した場合（2026-10-17 查證）：その譲渡対価が1億円以下で、その土地等を購入した人が自己またはその親族の居住用に購入した場合は、源泉徴収されません