日本房租可以調漲或調降嗎？借地借家法 32 條
可以。三種情形下向將來請求增減；談不攏要先申請調停，裁判確定的差額加年 10% 利息
在日本租屋，簽約時談好的租金，之後能不能單方面被調漲？反過來，租客覺得租金偏貴，能不能請求調降？日本的借地借家法第 32 條就是處理這個問題的條文，通稱「借賃増減請求権」。本文依借地借家法、民事調停法與國交省標準契約書整理，查證日 2026-10-19。是否調整、調整多少，需要依個案判斷，請洽不動產專業人士、消費生活中心或律師；本文不替任何案件下結論。
第 32 條：三種情形可以請求增減
第 1 項規定，建物的租金遇到下列任何一種情形，不管契約怎麼寫，雙方都可以向將來請求增減租金：
- 土地或建物的租稅等負擔增減。
- 土地或建物的價格上漲、下跌，或其他經濟事情變動。
- 與近鄰同種建物的租金相比，現行租金已不相當。
要注意的是「向將來」：只能請求之後的租金，不能追溯過去已經付過的。
例外：如果契約有「一定期間不增額」的特約，增額方面依特約。這個例外只寫增額，不是減額；是否能用特約排除減額請求，待確認，請洽律師。
國交省的標準契約書第 4 條第 3 項，也把三種情形寫成「雙方協議後可改定租金」，理由與條文一致。實際簽的契約若有不同寫法，以你的契約為準。
談不攏怎麼辦：付「相當金額」
第 32 條第 2、3 項規定了協議不成時的暫時處理：
- 房東請求增額、租客不同意：租客在法院確定「增額正當」的裁判前，付自己認為相當的租金即可。如果裁判確定了，而已付的金額不足，要補足差額，並加「年一割」（年 10%）的支付期後利息。
- 租客請求減額、房東不同意：房東在裁判確定「減額正當」前，可以請求自己認為相當的租金。如果確定後已收的金額超過，要返還超額部分，並加年 10% 的利息。
所以租客被要求加租、但不同意時，不是「不付」，而是付自己認為相當的金額，並保留紀錄。若之後確定要補，差額加利息。這個「相當的金額」是多少，法條沒有寫，待確認。
示範（假設值，非實際案例）：房東主張月租加到 80,000 円，租客不同意，先照原本的 75,000 円繼續付。12 個月後裁判確定增額正當，每月短付 5,000 円，合計 60,000 円，須補足並依第 2 項加計年 10% 的支付期後利息。實際金額與利息起算以裁判結果為準。
要打官司先調停
民事調停法第 24 條之 2：想就租金增減請求提起訴訟，必須先申請調停（調停前置）。沒申請調停就起訴，法院原則上要把案件交付調停。
第 24 條之 3：調停委員會在雙方沒有合意見込、或合意不妥當時，如果雙方在申請調停後有書面合意服從調停委員會訂的條項，調停委員會可以定出條項；記載後視為調停成立，效力等同裁判上和解。調停要花多久、費用多少，法條沒有規定，待確認。
契約有「租金改定」特約時
借地借家法第 30 條：建物租賃這一節規定，違反且對租客不利的特約無效。另一方面，定期建物賃貸借（有固定期限、不更新的契約）若有租金改定特約，第 32 條不適用（第 38 條第 9 項）。
換句話說，你簽的是普通租賃還是定期建物賃貸借、契約有沒有租金改定條款，會影響第 32 條能否適用。簽約前請看清楚契約種類和條文。
怎麼做
- 看契約：是普通租賃還是定期建物賃貸借，有無租金改定或不增額特約。
- 房東通知加租時，要求書面說明理由，對應上面三種情形的哪一種。
- 租客想請求減額，也要寫明對應哪一種情形，例如近鄰同類租金比較，並保留比較資料。
- 協議未定期間，記錄你實際支付的金額與日期。
- 協議不成，洽消費生活中心或律師，必要時走調停。
- 不要拖欠租金，租金拖欠可能被認定為契約違反；個案請洽律師。
容易踩雷
- 以為只要房東通知，租金就自動調整：第 32 條是「請求」，談不攏要走調停或裁判。
- 以為可以追溯過去的租金：只能向將來請求。
- 不同意加租就完全不付：應付自己認為相當的金額，不是不付。
- 沒看契約種類：定期建物賃貸借有租金改定特約時，第 32 條不適用。
- 以為利息很低：裁判確定後差額要加年 10% 的利息，金額大時有影響。
常見問題
房東可以隨時調漲租金嗎？
不是單方面決定。依第 32 條，在三種情形下可以請求增額，租客不同意時，租客先付自己認為相當的金額，直到增額正當的裁判確定。
租客可以請求降租嗎？
可以，同樣依第 32 條，三種情形之一成立時向將來請求減額。減多少沒有標準數字，待確認。
要打官司嗎？
訴訟前要先申請調停。調停是民事調停法的程序，成立後效力等同裁判上和解。
來源
- 借地借家法（e-Gov）（2026-10-19 查證）：契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる
- 民事調停法（e-Gov）（2026-10-19 查證）：まず調停の申立てをしなければならない
- 国土交通省：賃貸住宅標準契約書（2026-10-19 查證）：近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合