日本買房發現瑕疵怎麼辦？契約不適合責任：民法 1 年通知，賣方是業者時期間不得短於 2 年
買方知道瑕疵後 1 年內須通知賣方；賣方是業者時特約期間不得短於交屋後 2 年（2026-10-17）
買了日本的房子，入住後發現漏水、白蟻或與契約內容不符，能不能找賣方負責？日本 2020 年民法修正後，原本的「瑕疵擔保責任」改稱「契約不適合責任」，相關條文是民法第 562 條到第 566 條。賣方是專業的宅建業者時，宅建業法第 40 條還有保護買方的特則；新築住宅另有品確法的 10 年責任。本文依 e-Gov 條文整理，查證日 2026-10-17，個案請洽日本律師。
買方有哪四種權利（民法）
交付的標的物在種類、品質或數量上不符合契約內容時，買方可以：
- 請求追完（第 562 條）： 請求修補、交付替代物或補足不足部分；賣方在不給買方不相當負擔時，可以用與買方請求不同的方法追完。若不適合是買方的責任，不能請求。
- 請求減價（第 563 條）： 訂相當期間催告追完而期限內沒有追完時，可依不適合的程度請求減價；追完不能、賣方拒絕追完等情形可以不催告直接請求。
- 請求損害賠償與解除（第 564 條）： 第 415 條的損害賠償與第 541、542 條的解除權不受前兩條妨礙。
示範（假設值）：中古屋成交價 3,000 萬円，入住後發現屋頂漏水，修補費用 150 萬円。賣方若不處理或拒絕追完，買方可依第 563 條請求減價（拒絕時可不經催告，第 563 條第 2 項第 2 款），減價額依不適合的程度認定，不一定等於 150 萬円（約占成交價 5%）；也可保留損害賠償請求，這些都需在知道後 1 年內通知賣方。
時限：知道後 1 年內通知
第 566 條：賣方交付了種類或品質不符契約內容的標的物，買方從知道不適合時起 1 年內沒有通知賣方，就不能再以此為由請求追完、減價、賠償或解除；但賣方在交付時知道不適合或有重大過失者，不受這個限制。重點是「通知」賣方，不是「起訴」，通知期間由「知道時」起算。
賣方是業者：不得短於交屋後 2 年
宅建業法第 40 條第 1 項：宅建業者自己當賣方的買賣契約，關於契約不適合責任，除了把民法第 566 條的期間訂為「自交屋日起 2 年以上」的特約外，不得訂出比民法更不利買方的特約；違反的特約無效（第 2 項）。換句話說，業者賣方契約若寫「交屋後 3 個月內通知才負責」，這個特約無效；若寫「交屋日起 2 年內」則有效。個人賣方（非業者）則沒有這個規定，常見約定是免責或短期責任，要逐項看契約。
新築住宅：10 年的特別責任
品確法第 95 條：新築住宅的買賣，賣方從交付日起 10 年內，對住宅的「構造耐力上主要的部分」與「防止雨水浸入的部分」的瑕疵，負第 562、563 條等擔保責任；反對的特約對買方不利者無效。這是法律強制規定，對買方不利的特約無效，不能由契約排除。
怎麼做
- 簽約前在重要事項說明書的「契約不適合責任的擔保措施」欄，看賣方是否投保保證保險或採其他措施。
- 看買賣契約的責任期間與免責約定；賣方是業者時，確認期間為交屋日起 2 年以上。
- 交屋時拍照、做屋況記錄，並保存重要事項說明書與契約。
- 發現問題立刻書面通知賣方，並保存發送證明；不要等到準備好證據才通知。
- 通知後協商修補或減價，談不攏洽詢律師或當地宅建主管課。
容易踩雷
- 以為「知道後 1 年」是起訴期限；它是通知期限。
- 簽「現況交付、免責」的條款，卻沒注意賣方是業者時該條款可能無效。
- 以為新築房只有 2 年；主要構造與防水部分有 10 年。
- 拖延通知，超過 1 年後喪失權利。
常見問題
賣方是個人，可以約定不負責嗎？
宅建業法第 40 條只管宅建業者自己當賣方的情形；個人賣方的免責約定是否有效，要看契約與個案，建議律師確認。
發現漏水要多久內通知賣方？
民法第 566 條：自知道不適合時起 1 年內；賣方在交付時知道或有重大過失者不受限制。
業者賣方的責任期間可以寫 1 年嗎？
不可以。宅建業法第 40 條要求自交屋日起至少 2 年，短於此的特約無效。
來源
- e-Gov 法令検索 民法第562條、第563條、第564條、第566條（2026-10-17 查證）：買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第40條（2026-10-17 查證）：その目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き
- e-Gov 法令検索 住宅の品質確保の促進等に関する法律第95條（2026-10-17 查證）：買主に引き渡した時…から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について