敷金退還的法律依據：民法 622 條之 2 與退還時點，什麼時候該還、能扣什麼
租賃結束且租客返還房子時，房東須扣除債務後退還敷金餘額（民法第 622 條之 2）
日本租屋的敷金（押金），退租後該什麼時候還？能扣哪些？現行民法第 622 條之 2 已把敷金寫進條文。本文依民法與國交省的賃貸住宅標準契約書整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則，具體案件請找消費生活中心或律師確認。扣除項目的原狀回復標準，見本站〈日本退租原狀回復〉與〈壁紙 6 年殘值 1 円〉。
民法怎麼定義敷金
第 622 條之 2 第 1 項括弧：不論名目為何，只要是「為了擔保租金債務等，因租賃產生的租客對房東的金錢給付債務，由租客交付房東的金錢」，就是敷金。換句話說，名稱叫「保證金」「敷金」「預託金」都可能是敷金；是否不退的「禮金」「敷引」另看契約。
什麼時候要還
條文：房東收了敷金，出現下列情況時，要把敷金扣除租客債務之後的餘額，返還給租客：
- 租賃結束，而且房東受領賃貸物的返還（租客搬出並交還房子）。
- 租客合法讓渡賃借權時。
重點是「租賃結束」加「返還」兩個條件缺一不可：不是退租通知日，而是你把房子還給房東的時候。
能扣什麼
返還的是「敷金額，扣除租客因租賃產生的金錢債務」後的餘額。標準契約書第 6 條第 3 項列舉的債務例如：賃料滯納、原狀回復費用未付（通常損耗與經年變化除外，民法第 621 條）。第 2 項：房東可以用敷金抵充債務；但租客不能主張「用敷金抵最後幾個月房租」。
標準契約書怎麼寫
國交省賃貸住宅標準契約書第 6 條：房東在房子明渡後，要「遲滯なく」全額返還敷金；明渡時若有欠租、原狀回復費用未付等債務，則返還扣除後的餘額，並要明示扣除債務的內訳。民法沒有寫明具體幾天內要還，期限以契約為準，待確認；標準契約書也只用「遲滯なく」。
沒有退還時
- 先要求房東提出書面扣除明細，核對每一項是否為租客造成。
- 以書面（可用郵寄證明）請求返還，保存證據。
- 洽消費生活中心（188）協助，見本站〈日本不動產糾紛找誰〉。
- 金額在 60 萬円以下的金錢請求，可以在簡易裁判所利用少額訴訟（民事訴訟法第 368 條）。細節與利息，請洽律師。
示範（本站假設）
押金 2 個月，月租 8 萬円，敷金 16 萬円。退租時扣除：地毯霉斑更換租客負擔 3 萬円、欠付 3 日租金 8,000 円。返還金額＝16 萬 － 3 萬 － 8,000 円 ＝ 12.2 萬円。若房東另列「通常損耗的清潔費」等項目，要依 621 條與指引檢討。
怎麼做
- 簽約時確認敷金金額與名目，並寫明退還條件。
- 退租時拍照留存，並一起與房東或管理公司確認交屋狀況。
- 交還房子時，取得返還日期的書面，因為返還是返還義務的起點。
- 要求書面扣除內訳，逐項檢查。
- 超過合理時間仍未退，書面請求並洽消費生活中心。
容易踩雷
- 以為退租通知日就可以要求退還：條文是「租賃結束且返還」。
- 以為最後幾個月可以用敷金抵房租：租客不能主張。
- 沒拿到扣除內訳就簽收：標準契約書要求房東明示。
- 把禮金也當成敷金要求退回：禮金是否返還，依契約約定。
常見問題
敷金什麼時候要還？
租賃結束，且房東受領房子返還時，要扣除租客債務後返還餘額（民法第 622 條之 2）。
最後一個月房租可以用敷金抵嗎？
不行。第 2 項規定，租客不能主張用敷金抵充租金債務；只有房東可以。
敷金被扣太多怎麼辦？
要求書面明細，洽消費生活中心或律師；60 萬円以下可考慮少額訴訟。
來源
- 民法（e-Gov）第622條之2（2026-10-19 查證）：賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき
- 国土交通省 賃貸住宅標準契約書（連帯保証人型）（2026-10-19 查證）：甲は、本物件の明渡しがあったときは、遅滞なく、敷金の全額を乙に返還しなければならない
- 民事訴訟法（e-Gov）第368條（2026-10-19 查證）：六十万円以下の金銭の支払の請求を目的とする訴え