耐震基準適合證明書：舊耐震中古屋要怎麼取得才能申請房貸減稅
昭和 56 年底以前建築的中古屋，要有取得日前 2 年內的耐震證明才能房貸減稅（2026-10-18）
買日本中古屋、打算申請住宅ローン控除（房貸減稅）時，如果房子是 1981 年底以前蓋的「舊耐震」物件，就會遇到「耐震基準適合證明書」。本文整理誰能開、什麼時候要拿到，依國交省《住宅ローン減税（令和８年度税制改正後）Q&A【2026年７月更新】》與國稅廳 No.1211-3，適用於 2030 年 12 月 31 日前入居者，查證日 2026-10-19。減稅金額與其他條件另見本站〈日本住宅ローン控除 2026〉，個案請洽稅理士。
先看要不要證明書
既存住宅要適用住宅ローン減稅，耐震性原則要符合以下任一：
- 昭和 57 年（1982 年）1 月 1 日以後建築的住宅。
- 建築後有人使用過，並以下列任一文件證明符合耐震基準：耐震基準適合證明書、建設住宅性能評價書的複本、既存住宅売買瑕疵保險付保證明書。
國交省 Q&A 明說：昭和 57 年 1 月 1 日以後建築的家屋不需要耐震基準適合證明書；昭和 56 年 12 月 31 日以前建築的住宅才需要。
三種證明文件與期限
| 文件 | 期限條件 |
|---|---|
| 耐震基準適合證明書 | 證明所需的家屋調查，須在取得日前 2 年內完成 |
| 建設住宅性能評價書的複本 | 取得日前 2 年內評價，且耐震等級（倒壞防止）為等級 1、2 或 3 |
| 既存住宅売買瑕疵保險付保證明書 | 取得日前 2 年內締結 |
誰能開、誰來申請
證明書由建築士事務所所屬的建築士（一級、二級或木造建築士）作成；指定確認檢查機關、登錄住宅性能評價機關、住宅瑕疵擔保責任保險法人也可以作成。因為調查須在取得（引渡）日前完成，通常想像是賣方申請。原則上證明書要在取得建物之前就發行，不是買了才補（取得後要耐震改修的「買って耐震」除外）。證明書提交給稅務署，時點是入住翌年的確定申告，並提交原本。證明書樣式可從國交省住宅ローン減稅頁下載。
買って耐震：先買、再改修
現行耐震基準不滿足的既存住宅，除非適用「買って耐震」，不適用住宅ローン減稅。做法是：引渡前向建築士等提出「耐震基準適合證明申請書」（難以在取得日前申請時，提出仮申請書），取得之後進行耐震改修工事，工事完成並入住前，取得建築士等發行的耐震基準適合證明書。入住要在取得家屋之日起 6 個月以內，仮申請書與證明書都要在確定申告時提交稅務署。
怎麼做
- 查登記簿或建築確認資料，確認建築年月；昭和 57 年 1 月 1 日以後者免證明。
- 昭和 56 年 12 月 31 日以前的物件，先問賣方有沒有現有的證明書，並確認調查日在取得日前 2 年內。
- 沒有的話，由賣方或自己委託建築士事務所等調查；也可以改用性能評價書或瑕疵保險付保證明書。
- 若房子不符合現行耐震基準，評估「買って耐震」：簽約前確認施工計畫與時程，趕在入住前取得證明。
- 入住翌年的確定申告，隨申告書提出證明書原本；詳細書類請洽稅理士。
容易踩雷
- 以為所有中古屋都要證明書：昭和 57 年以後建築的不需要。
- 買了才找人開證明：調查需在取得日前 2 年內完成，原則取得前就要有。
- 找沒有建築士事務所所屬資格的人開：不被承認。
- 以為證明書日期超過 2 年也可以：調查完成日須在取得日前 2 年以內。
- 只看證明書，不看自己是否符合住宅ローン減稅的其他要件。
常見問題
1990 年蓋的中古屋要耐震基準適合證明書嗎？
不需要。昭和 57 年 1 月 1 日以後建築的家屋，國交省 Q&A 說明不需要。
耐震基準適合證明書誰能開？
建築士事務所所屬的一級、二級、木造建築士；指定確認檢查機關、登錄住宅性能評價機關、住宅瑕疵擔保責任保險法人也可作成。
調查日期超過 2 年可以嗎？
不行。耐震基準適合證明書所需的調查，須在取得日前 2 年內完成。
來源
- 国土交通省 住宅ローン減税（令和８年度税制改正後）Q&A【2026年７月更新】（2026-10-19 查證）：昭和56年12月31日以前に建築された住宅について必要になります
- 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（2026-10-19 查證）：取得の日前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると証明されたもの（耐震住宅）であること