交易出問題要求賠償：營業保證金還付、保證協會弁済的請求流程

交易對象可請求營業保證金還付或保證協會弁済；上限為營業保證金額，主事務所 1,000 萬円

首次發布：2026-10-19｜最後查證：2026-10-19

買賣或租賃日本房產時，如果因為宅建業者的過失吃虧，有一個法定的「最後防線」：宅建業者必須繳存營業保證金，或加入保證協會；交易對象可以在一定範圍內請求賠償。這個制度的金額與會員身分，見本站〈全宅連與全日本不動產協會〉；本文專講「真的出事時，怎麼請求」。查證日 2026-10-19，依宅建業法、國交省與法務省的說明整理，實際請求請洽法務局、保證協會或律師。

兩條路：營業保證金，或保證協會

宅建業者有兩種擔保方式：

1. 營業保證金：直接供託在主事務所最近的供託所。金額依政令，主事務所 1,000 萬円，其他事務所每處 500 萬円。
2. 保證協會：業者加入宅地建物取引業保證協會成為社員，繳納弁済業務保證金分擔金，協會再供託弁済業務保證金。

與宅建業者交易的人（本身不是宅建業者的）可以依宅建業法第 27 條，對營業保證金，或依第 64 條之 8，對保證協會社員的交易，就交易所生債權請求弁済。後者的弁済上限，是「該社員若不是社員，原本應供託的營業保證金額」。

營業保證金的還付流程

營業保證金規則第 1、2 條的順序是先取得國交省的確認書，再向供託所請求：

1. 取得證明債權的文件：法務省的說明，要附「證明這是交易所生債權」的書面，例如確定判決、和解調書、調停證書，或業者的債務承認書（要能確認真正）。
2. 向國交省申請「確認書」（法定必備）：規則第 1 條規定，要受還付的人須向國土交通大臣申請交付書面，確認交易對象在交易時不屬宅建業者。國交省說明，這份確認書只確認你在交易時對方不屬宅建業者等，並不是證明可以還付。申請文件包括申請書、住民票抄本（個人）或登記事項證明書（法人）、可確認交易相對方與日期的文件（如買賣契約書、確定判決），可持參、郵寄或 e-mail。
3. 向供託所提出請求：規則第 2 條規定，要提交確認書與「様式第三號的通知書」3 通，並依供託規則提出「供託物払渡請求書」，提交給供託營業保證金的供託所（主事務所最近的供託所），附請求者的印鑑證明書（3 個月內）等。個人若能以駕照等確認本人，印鑑證明書可省略；代理人請求要附委任狀。還付程序本身請洽法務局。

保證協會弁済的流程

保證協會社員的交易，要實行權利，須取得保證協會的認證（第 64 條之 8 第 2 項）。弁済後，協會要在法務省令、國交省令所定日起 2 週內補足供託；社員則要在通知日起 2 週內繳納還付充當金，逾期會喪失社員資格。認證的具體書式與期限，待確認，請洽該業者所屬的保證協會（全宅保證或不動產保證協會）。

示範（本站假設）

假設業者只有主事務所 1 處，損失 300 萬円：

• 若是營業保證金：上限 1,000 萬円，300 萬円在範圍內，但要有證明債權的判決或承認書。
• 若是保證協會社員：上限同樣是營業保證金額 1,000 萬円，須經保證協會認證。

這是示意；實際可受弁済的金額取決於債權的確定與其他債權人，不是保證全額賠償。

限制

• 對象：交易對象不能是宅建業者。
• 範圍：以交易所生的債權為限。
• 金額：上限是營業保證金額，多人同時請求時會分配，細節待確認。
• 時間：需要先取得確定判決等文件，可能耗時。

怎麼做

1. 保存契約書、重要事項說明書、付款憑證與往來紀錄，確認業者是否有免許。
2. 先與業者交涉，並向都道府縣宅建業主管課或消費者熱線諮詢，見本站〈日本不動產糾紛找誰〉。
3. 向業者所屬保證協會或供託所確認是營業保證金還是保證協會方式。
4. 取得確定判決、和解調書或業者的債務承認書。
5. 營業保證金方式要先備齊文件向國交省申請確認書，再向供託所請求；保證協會方式請洽該協會。

容易踩雷

• 以為確認書就等於可還付：官方說明它只確認交易對象的身分。
• 以為上限是被騙的全額：弁済上限是營業保證金額。
• 業者本人也是宅建業者：不適用此制度的保護。
• 沒有文件就去請求：需要判決、和解調書或債務承認書。

常見問題

房仲倒閉或詐欺，可以向誰請求賠償？

符合條件時，可向供託所請求營業保證金還付，或向業者所屬保證協會請求弁済；需有證明債權的文件。

營業保證金有多少？

依政令，主事務所 1,000 萬円，其他事務所每處 500 萬円。

申請確認書要準備什麼？

申請書、個人的住民票抄本或法人的登記事項證明書，以及可確認交易相對方與日期的文件，如買賣契約書、確定判決。

來源

• 宅地建物取引業法（e-Gov）（2026-10-19 查證）：その取引により生じた債権に関し、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有する
• 法務省 供託Q&A（Q50 営業保証供託の還付請求手続）（2026-10-19 查證）：取引から生じた債権であることを証明する確定判決、和解調書、調停証書又は事業者の債務承認書
• 宅地建物取引業者営業保証金規則（e-Gov）（2026-10-19 查證）：確認する書面の交付を申請しなければならない
• 国土交通省 営業保証金規則第一条による確認書の交付申請について（2026-10-19 查證）：営業保証金の還付が可能なことを証明するものではありません