宅地建物取引士是什麼？重要事項說明必須由取引士出示證件，事務所每 5 人要有 1 位專任取引士
重要事項說明須由宅建士出示取引士證進行並記名；事務所專任取引士須占從業者 1/5 以上（2026-10-17）
在日本買房或租屋，簽約前一定有一關叫「重要事項說明」。說明的人不是任何一位店員，而是持有「宅地建物取引士」資格的人，簡稱宅建士。很多台灣人只聽到日文說明，也不知道要求對方出示證件。本文依宅建業法原文整理取引士的角色、說明時法律要求的動作，以及事務所的設置比例，查證日 2026-10-17。
取引士是什麼
取引士是日本國家資格，通過宅地建物取引士資格試驗並登錄後，向登錄的都道府縣知事申請交付取引士證。依宅建業法第 22 條之 2，取引士證有效期間是 5 年；申請前 6 個月內要受講知事指定的講習（合格後 1 年內申請者可免）。登錄移轉到別的都道府縣時，原取引士證失去效力。
重要事項說明：只有取引士能說明
宅建業法第 35 條第 1 項規定：宅建業者要在契約成立之前，讓宅地建物取引士向買方、承租人等相對人，用書面說明重要事項，說明內容至少包括：登記的權利種類與內容和登記名義人；都市計畫法、建築基準法等的限制概要；私道負擔（非租賃時）；飲用水、電力、瓦斯與排水設施的狀況；區分所有建物的規約與管理；既存建物是否做過建物狀況調查；代金以外授受的金錢；解約、違約金、手付金保全措施；契約不適合責任的擔保措施等。
三個動作是法律要求的：
- 第 35 條第 4 項：取引士說明時，必須向相對人出示取引士證。
- 第 35 條第 5 項：交付的書面，取引士要在書面上記名（2022 年 5 月 18 日起不需蓋章）。
- 第 35 條第 1 項到第 3 項的說明，必須在契約成立「之前」完成。
第 35 條之 2 另規定，契約成立前還要說明供託所等事項：業者在哪個供託所供託營業保證金，或加入的是哪個保證協會。
事務所的專任取引士比例
宅建業法第 31 條之 3：宅建業者在事務所等處，要依國土交通省令設置專任的取引士。省令（宅地建物取引業法施行規則第 15 條之 5 之 3）規定事務所的比例是：取引士占在該事務所從事宅建業務者的 5 分之 1 以上。若業者本人或董事是取引士，主要從事業務的事務所視為已置有專任取引士。事務所不符合比例時，要在 2 週內補足措施（第 31 條之 3 第 3 項）。
怎麼做
- 看房或簽約前，約定重要事項說明的日期，要求在簽約前至少一天拿到書面草稿。
- 說明開始時，請說明者出示取引士證，確認姓名、登錄番號、有效期限。
- 對照書面上的取引士記名與說明者是否為同一人。
- 若是線上說明（IT重說），確認業者已取得你的承諾，且你可以看到證件。
- 不懂的條款當場提問，並要求在書面記載解約、違約金與手付金保全的條件。
容易踩雷
- 以為只要有人念過就算說明；法律要求取引士出示證件並記名。
- 簽約當日才拿到書面，沒有時間查證；法律要求說明在契約成立之前，並未規定提早多久，需自行約定。
- 搞混取引士與宅建業免許：免許是公司的，取引士是個人的資格。
- 沒注意取引士證的有效期限；證件有效期間 5 年，且登錄移轉到別的都道府縣後原證失效。
常見問題
重要事項說明可以由業務員說明嗎？
不行。第 35 條規定說明必須由宅地建物取引士進行，並要出示取引士證與記名書面。
取引士證有效期間多久？
5 年（宅建業法第 22 條之 2 第 3 項）。更新前需受講知事指定的講習。
事務所有 10 位員工，至少要有幾位專任取引士？
依施行規則 5 分之 1 以上的比例，10 位從業者至少要有 2 位專任取引士。
來源
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第35條、第35條之2（2026-10-17 查證）：宅地建物取引士は、前三項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第22條之2、第31條之3（2026-10-17 查證）：宅地建物取引士証の有効期間は、五年とする
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法施行規則第15條之5之3（2026-10-17 查證）：宅地建物取引士…の数の割合が五分の一以上となる数