日本手付金上限 20%：賣方是業者時買方放棄手付可解約，賣方要退兩倍
手付可解約；賣方是業者時上限為代金 20%，未完成物件超過 5% 或 1,000 萬円須保全（2026-10-17）
在日本買房簽約時，買方要先付一筆「手付金」。很多台灣人以為這是訂金，簽約後就不能反悔，其實手付在日本民法與宅建業法裡有明確功能：在對方還沒開始履行契約之前，買方放棄手付可以解約，賣方則要加倍返還。若賣方是宅建業者，手付還有上限與保全規定。本文依民法第 557 條與宅建業法第 39、41、41 條之 2 整理，查證日 2026-10-17。
手付解除：買方丟手付、賣方賠雙倍
民法第 557 條第 1 項：買方交付手付後，買方可以放棄手付，賣方則可以現實提供其加倍金額，解除契約；但對方已開始履行契約之後不可以。這個「對方已著手履行」的時點是糾紛重點，個案判斷需洽律師。
示範（假設值）：房價 4,000 萬円，手付 200 萬円。買方想解約：放棄 200 萬円；賣方想解約：要提供 400 萬円（即退還 200 萬円再加付 200 萬円）。
賣方是業者時：上限 20% 與強制解約手付
宅建業法第 39 條：宅建業者自己當賣方的買賣契約，收取的手付不得超過代金的十分之二，也就是 20%。第 2 項規定，不論手付本來約定是什麼性質，買方都可以放棄手付、業者提供加倍金額來解約，但對方已著手履行就不行。第 3 項規定，違反前項、對買方不利的特約無效。所以業者賣方不能寫「簽約後手付不退、買方不能解約」之類排除條款。另外，買賣雙方都是宅建業者時，第 39 條與第 41 條等規定不適用（第 78 條第 2 項），本文講的是買方為一般個人的情境。
示範：房價 4,000 萬円，業者賣方手付上限為 800 萬円。
手付金等的保全（新建案）
宅建業法第 41 條（建築、造成工程完成前的物件）：業者收取手付金等（簽約後到交屋前收取、充當代金的錢，不限名稱）之前，必須先採取銀行保證或保證保險等保全措施；但若手付金等不超過代金的 5%，且在政令所定的 1,000 萬円以下，則可例外。第 41 條之 2（已完成的物件）：不超過代金 10% 且在 1,000 萬円以下則不必保全，否則須保全。買方在業者沒有保全措施時可以拒付手付金等（第 41 條第 4 項）。
示範：新建案未完成，價格 4,000 萬円，5% 是 200 萬円；收到超過 200 萬円的手付金等就需要保全措施。完成後的物件，10% 是 400 萬円。
怎麼做
- 簽約前問清楚賣方是業者還是個人，以及手付金額占代金的比例。
- 賣方是業者時，檢查手付是否超過代金的 20%；法條規定業者不得受領超過的部分。
- 在契約書查「手付解除」條款：解除期限、「著手履行」的定義與匯款時點。
- 買新建案時，確認手付金等保全措施，保全文件隨契約交付；未完成物件的保全方式是銀行保證或保證保險，完成物件（第 41 條之 2）則是指定保管機關寄託或質權設定，向業者確認是哪一種。
- 手付金額用日圓匯出，保留匯款水單，並依契約約定日期處理。
容易踩雷
- 把手付當不可退的訂金，以為簽約後就完全不能反悔。
- 以為上限 20% 適用所有買賣；宅建業法第 39 條只管業者自己當賣方。
- 在對方已著手履行後才想用手付解約，被拒絕。
- 新建案收款時沒有索取保全證明。
常見問題
日本買房簽約後還能反悔嗎？
在賣方未著手履行前，買方可以放棄手付解約；賣方要解約須加倍返還。已著手履行則不行，其他解除依契約與法律。
手付金可以收多少？
賣方是宅建業者時，不得超過代金的 20%；若賣方是個人，沒有這條法定上限，依契約約定。
新建案付手付金安全嗎？
業者收受超過 5%（未完成物件）或 10%（完成物件）、或超過 1,000 萬円的手付金等前，法律要求先做保全措施，沒做買方可以拒付。
來源
- e-Gov 法令検索 民法第557條（2026-10-17 查證）：買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第39條（2026-10-17 查證）：代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第41條、第41條之2（2026-10-17 查證）：代金の額の百分の五以下であり、かつ…政令で定める額以下であるとき
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法施行令第3條之5（2026-10-17 查證）：政令で定める額は、千万円とする