物件廣告的「取引態樣」：賣主、代理、媒介差在哪
取引態樣分賣主、代理、媒介三種，廣告與受託時都要明示（宅建業法第 34 條，2026-10-18）
在 SUUMO、HOME'S 或仲介店面的物件資料裡，一定會有一欄「取引態様」，填的是「売主」「代理」「媒介（仲介）」之一，租屋則是「貸主」「代理」「媒介（仲介）」。這欄看起來很小，卻決定這家公司是房子的所有者、受所有者委託的代理人，還是只負責撮合的仲介，連帶影響你要付多少仲介報酬。本文依宅建業法、不動產公正競爭規約與報酬告示整理，查證日 2026-10-18。
法律怎麼規定
宅建業法第 34 條第 1 項：宅建業者在做買賣、交換或租賃的廣告時，要明示自己是「契約當事人」、「代理人」，還是「媒介」。第 2 項：接到買賣、交換或租賃的委託（注文）時，要在沒有遲延的情況下，向委託人表明取引態樣。也就是說，廣告上要寫，你去詢問的時候對方也要說清楚。
不動產公正競爭規約（廣告表示的自主規範）進一步規定：取引態樣要用「売主」「貸主」「代理」或「媒介（仲介）」這些用語標示；若標示與事實不符，或讓人誤認比實際優良、有利，規約禁止。
三種態樣的差別
| 態樣 | 意思 | 報酬的位置 |
|---|---|---|
| 売主（貸主） | 業者自己是房子的所有者，就是交易當事人 | 買方不需另付仲介報酬，因為業者不是在仲介 |
| 代理 | 受所有者委託，代替所有者簽約 | 報酬可到媒介的 2 倍（買賣） |
| 媒介（仲介） | 撮合買賣雙方，自己不是當事人 | 報酬受告示上限限制 |
報酬的法律位置：宅建業法第 46 條規定，業者可以收的報酬額由國交大臣定，不得超收，且要在事務所明顯處掲示。告示（建設省告示第 1552 號）的買賣媒介（含稅）是：200 萬円以下 5.5%、超過 200 萬到 400 萬円 4.4%、超過 400 萬円 3.3%。
示範（本站計算）：成交價 3,000 萬円的買賣媒介，上限＝200 萬 × 5.5% ＋ 200 萬 × 4.4% ＋ 2,600 萬 × 3.3% ＝ 105.6 萬円。若是買賣代理，告示規定可以到上述計算額的 2 倍，也就是 211.2 萬円；但如果同時向相對方收報酬，雙方合計不能超過 2 倍。租賃部分，媒介雙方合計不超過借賃 1 個月分的 1.1 倍，代理也是 1.1 倍以內。
怎麼看廣告上的取引態樣
- 物件頁的「取引態様」欄：看是売主、代理還是媒介（仲介）。
- 同一棟新建案，可能同時有賣主與多家仲介刊登；賣主的頁面顯示売主，仲介頁面顯示媒介。
- 詢問時再口頭確認一次：對方是賣主，還是代理，還是仲介；法律要求明示。
怎麼做
- 在物件頁找到「取引態様」欄，記下是売主、代理或媒介（仲介）。
- 第一次聯絡時就問：這個價格是否含仲介報酬、報酬怎麼算。
- 若是媒介，向業者索取報酬計算書，並核對是否超過告示上限（見上文示範）。
- 若是代理，確認代理權範圍（誰是所有者、有沒有委任狀）。
- 若是売主，確認賣方業者的免許與重要事項說明資料，不另付仲介報酬。
容易踩雷
- 把「媒介」與「売主」看成一樣：前者有報酬，後者買方不需另付仲介報酬。
- 同一物件在多個網站價格一樣，就以為都是賣主：要看每個頁面各自的取引態樣。
- 沒問報酬就簽約：報酬的上限是法定，但具體金額要靠書面確認。
- 以為「代理」沒有報酬限制：告示對代理的上限有規定。
常見問題
売主和媒介差在哪？
売主是業者自己賣自己的房子，買方不需另付仲介報酬；媒介是撮合買賣雙方，報酬受告示上限限制。
買賣仲介報酬上限怎麼算？
告示（含稅）：200 萬円以下 5.5%，200 萬到 400 萬円 4.4%，超過 400 萬円 3.3%；3,000 萬円約為 105.6 萬円。
廣告上的取引態樣可以不標嗎？
不行。宅建業法第 34 條要求廣告時明示，規約也規定用語並禁止標示與事實不符。
來源
- 宅地建物取引業法（e-Gov）（2026-10-18 查證）：自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として…成立させるか、又は媒介して…成立させるかの別…を明示しなければならない
- 不動産公正取引協議会連合会 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則（2026-10-18 查證）：取引態様は、「売主」､「貸主」､「代理」又は「媒介」（「仲介」）の別をこれらの用語を用いて表示すること
- 国土交通省 報酬告示（建設省告示第1552号）（2026-10-18 查證）：第二の計算方法により算出した金額の二倍以内とする