不動產登記要申報國籍了：2026 年 10 月 5 日起所有權登記的「國籍等」申出，台灣人記「台湾」
2026-10-05 起所有權登記須申出國籍等，日本人也適用；台灣記「台湾」，不載入登記簿（2026-10-18）
在日本買房，登記所有權時，從 2026 年 10 月 5 日起多了一項：申出新所有者的「國籍等」。這是依法務省令（令和 8 年第 23 號）新增的檢索用情報，目的是掌握外國人持有不動產的實態。本文依法務省的說明頁面與民事局長通達（法務省民二第 872 號，令和 8 年 9 月 4 日）整理，查證日 2026-10-18。個案登記請洽司法書士；本文不涉及買賣是否受限，買房與簽證的界線見本站〈在日本買房不能換在留資格〉。
新制度的重點
- 施行日：2026 年 10 月 5 日。
- 時機：申請所有權保存登記或所有權移轉登記（買賣、贈與、繼承等）時，要同時申出新所有者的檢索用情報；新增項目就是「國籍等」。
- 對象：新的所有權登記名義人是自然人時；法人不能申出這項檢索用情報。日本人也要申出，不是外國人專屬。
- 海外居住者：新所有者住在國外，同樣要申出，包含國籍等。
- 已經是所有者的人：可以單獨申出檢索用情報；2026 年 10 月 5 日之後的申出，要包含國籍等；國籍變動（歸化、喪失等）也可以變更記錄。
台灣人怎麼記
「國籍等」指國籍所屬的國家，或入管法所定的地區。通達說明：具體國名依外務省的「國・地區」網站，地區則記錄入管法施行令第 1 條所列的「台灣」或「約旦河西岸及加薩」。所以，台灣籍的申請人記錄為「台湾」。
記錄的類別：日本籍記「日本」；無法判明記「日本以外」或「國籍不明」，但申請資訊中不能自行填寫這兩種；無國籍記「無國籍」；有 2 個以上國籍的，全部記錄。
需要準備什麼文件
要附上證明國籍等的資訊：
| 申請人 | 例示的證明文件 |
|---|---|
| 日本籍 | 載有本籍的住民票、戶籍附票 |
| 外國籍 | 載有國籍或地區的住民票、護照、在留卡、特別永住者證明書的影本等 |
護照影本由申出人證明與原本相符即可；若護照有有效期限，超過期限的不能當證明。登記申請本來就要附住所證明（住民票等），若已能兼作證明，就不需要額外文件。海外居住者的實際提出文件，個案待確認。
登記簿會載明國籍嗎
不會。通達說明：國籍等屬內部資訊，不是不動產登記法的公開對象；不過預計會提供給國家的不動產 Base Registry，用於行政機關間的資訊連攜。非日本籍者的羅馬字姓名，則會併記在登記記錄的姓名旁（通稱名、或外國人住民票沒有羅馬字者例外）。
沒申出會怎樣
登記官會要求補正；若在登記官訂的期間內沒補，會依附件資料判明的國籍等記錄。申請資訊中不能自行填「日本以外」或「國籍不明」。
同時發生的另一項新制：住所變更登記
2026 年 4 月 1 日起，所有者的姓名、住所有變更時，要在變更日起 2 年內辦變更登記，法務局也開始「聰明變更登記」（以檢索用情報向住基網查詢後職權登記）。但海外居住者不適用職權變更：姓名或住所變更時，要在 2 年內自己申請。
怎麼做
- 簽約前與司法書士確認：新所有者、住所證明、檢索用情報（姓名假名或羅馬字、出生日期、電子郵件、國籍等）。
- 準備證明國籍等的文件：外國籍以國籍或地區載明的住民票、護照影本、在留卡影本等；護照確認有效期限。
- 住在海外的買方，與司法書士確認可用的證明文件與翻譯需求。
- 登記完成後，確認收到申出手續完成的電子郵件，保留立件號碼與認證鍵。
- 以後住所變更，請自行在 2 年內申請變更登記。
容易踩雷
- 以為只有外國人要申出：日本人也要。
- 以為國籍會公開在登記簿上：官方說明不載入登記簿。
- 護照已過期仍作證明：官方明寫超過有效期限者不能使用。
- 以為海外居住者可以不申出：通達說明也要申出。
常見問題
台灣人買日本房，國籍會登記成什麼？
依通達，地區記錄為「台湾」。
日本人也要申出國籍嗎？
要。新規定對所有自然人的新所有者適用，日本籍記為「日本」。
國籍會出現在登記事項證明書上嗎？
不會。官方說明國籍等是內部資訊，不是公開對象。
來源
- 法務省 検索用情報の申出について（令和8年9月7日更新）（2026-10-18 查證）：令和８年１０月５日以降に検索用情報の申出をする場合は、国籍等の情報についても申し出る必要があるとされました
- 法務省民事局長通達 法務省民二第872号（令和8年9月4日）（2026-10-18 查證）：「台湾」又は「ヨルダン川西岸地区及びガザ地区」のいずれかの地域を記録する