日本登錄免許稅稅率：建物買賣移轉 2%（土地 1.5%）、抵押權 0.4% 與自住住宅特例

買賣移轉 2%（土地 1.5%）、抵押權 0.4%；自住住宅另有 0.3%、0.1% 特例

首次發布：2026-10-19｜最後查證：2026-10-19

在日本買房，登記所有權時要繳「登錄免許稅」。它不是印花稅，也不是不動產取得稅，而是登記本身的稅。稅率看登記種類，而且有針對土地與自住住宅的軽減特例。本文依登錄免許稅法別表第一、租稅特別措置法與國稅廳 No.7191（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-10-19。實際金額與是否適用特例，請洽司法書士；本文只講一般規則。取得稅的減免見本站〈日本不動產取得稅怎麼減〉。

本則稅率：看登記種類

登錄免許稅法別表第一規定的主要稅率（千分率，換成百分比）：

課稅標準的「不動產價額」，原則是市町村固定資產課稅台帳所登錄的價格；沒有登錄價格時，由登記官認定（國稅廳 No.7191 的注記）。所以不是成交價，而是評價額。

土地買賣：1.5%

租稅特別措置法第 72 條：土地因買賣而辦所有權移轉登記，在 2013 年 4 月 1 日至 2029 年 3 月 31 日之間登記，稅率是 1.5%（千分之十五），不是本則的 2%。國稅廳 No.7191 也寫「令和 11 年 3 月 31 日までの間に登記を受ける場合 1,000 分の 15」。

建物的買賣移轉沒有這個土地特例，本則 2%。

自住住宅的特例

個人買新築或中古住宅並自己居住，符合條件時，可適用住宅用家屋的軽減稅率（國稅廳 No.7191 (3)，各條有 2027 年 3 月 31 日的期限）：

適用條件包括：自己居住用、床面積 50 ㎡以上，並在新築或取得後 1 年以內登記等（國稅廳的說明是「一定要件」）。條件很細，尤其是中古屋的築年數與耐震，條文與國稅廳頁面沒有逐項展開，細節待確認，請洽司法書士。

示範（假設值）

以下金額是假設值，不是實際稅額：

• 土地評價額 10,000,000 円，買賣移轉 1.5%：150,000 円。
• 建物評價額 8,000,000 円，本則 2%：160,000 円；若適用自住特例 0.3%：24,000 円。
• 貸款 30,000,000 円設抵押權，本則 0.4%：120,000 円；若適用住宅特例 0.1%：30,000 円。

可以看到：特例對建物移轉與抵押權差很多，所以「是否符合自住」值得先確認。

海外買方要注意的事

特例的前提是「個人自己居住」。人住在台灣、買日本房子出租或投資時，是否適用，上述資料未載，待確認，請洽司法書士。2027 年 3 月 31 日之後，住宅特例是否延長，待確認。登記時的司法書士報酬不在稅額之內，實際金額依事務所，待確認。

怎麼做

1. 先向仲介或司法書士確認登記種類：保存、移轉、抵押權設定。
2. 取得固定資產課稅台帳的評價額，作為課稅標準的估算。
3. 土地買賣確認是否在 2029 年 3 月 31 日前登記，適用 1.5%。
4. 若是自住，確認床面積 50 ㎡以上與 1 年以內登記等住宅特例要件。
5. 抵押權設定的債權金額或極度金額，由銀行與司法書士確認。
6. 做資金計畫時，把登錄免許稅、司法書士報酬與取得稅分開估。

容易踩雷

• 以為登錄免許稅看成交價：看的是不動產價額，原則為固定資產課稅台帳價格。
• 把土地與建物都用 2%：土地買賣到 2029 年 3 月 31 日前為 1.5%。
• 以為所有人都能用 0.3%：自住住宅才適用，且有床面積與登記期限要件。
• 以為特例永遠有效：住宅特例條文期限是 2027 年 3 月 31 日。
• 把取得稅與登錄免許稅混為一談：兩者是不同的稅。

常見問題

買房登記要繳多少稅？

看登記種類與評價額。本則買賣移轉 2%、抵押權 0.4%；土地買賣 1.5%；自住住宅另有 0.3% 與 0.1% 的特例。

住宅特例到什麼時候？

國稅廳 No.7191 與租稅特別措置法所載期限是 2027 年 3 月 31 日。之後是否延長，待確認。

外國人也適用嗎？

稅率不看國籍，但住宅特例的前提是自己居住，非居住者是否符合，待確認。

來源

• 登録免許税法（e-Gov）（2026-10-19 查證）：その他の原因による移転の登記不動産の価額千分の二十
• 租税特別措置法（e-Gov）（2026-10-19 查證）：売買による所有権の移転の登記千分の十五
• 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（2026-10-19 查證）：令和11年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15