日本中古屋折舊怎麼算？簡便法耐用年數：木造 22 年、RC 47 年，築古屋可縮到 4 年
簡便法：木造住宅法定 22 年、RC 47 年；全部過期取 20%，築 30 年木造剩 4 年（2026-10-17）
買日本中古屋拿來出租，建物的折舊可以列為費用；賣屋時，建物的取得費也要扣掉折舊。這兩種折舊用的是不同的算法，很容易混在一起。本文依國稅廳與耐用年數省令整理：出租或事業用時的「中古資產簡便法」，以及自住屋賣出時的「耐用年數 1.5 倍」算法。查證日 2026-10-17，個案請洽稅理士。
先分清楚兩種情況
- 買中古屋用於出租等事業，每年計算減価償却費（減価償却費）當必要經費：可使用耐用年數省令第 3 條的中古資產規定。
- 賣屋時計算取得費要扣除的折舊（減価償却費相当額）：依國稅廳 No.3261，自住等非業務用的建物，用耐用年數的 1.5 倍和 0.9 的係數計算。
法定耐用年數（住宅用）
耐用年數省令別表第一的建物欄，住宅用的年數如下：
| 構造 | 法定耐用年數 |
|---|---|
| 木造 | 22 年 |
| 木骨砂漿造 | 20 年 |
| 金屬造（骨架厚 3 毫米以下） | 19 年 |
| 金屬造（骨架厚超過 3 毫米至 4 毫米以下） | 27 年 |
| 金屬造（骨架厚超過 4 毫米） | 34 年 |
| 鋼骨鋼筋混凝土造、鋼筋混凝土造 | 47 年 |
簡便法怎麼算
根據國稅廳 No.5404 與省令第 3 條，取得中古資產並用於事業時，原則可以用「事業使用時起的使用可能期間」；難以估計時才用簡便法：
- 法定耐用年數已全部過期：耐用年數＝法定耐用年數的 20%。
- 只過期一部分：耐用年數＝（法定年數－經過年數）＋經過年數的 20%。
- 算出的年數不滿 1 年的零頭捨去，不滿 2 年則按 2 年計。
示範（本站假設屋齡）：
- 木造住宅築 30 年：已超過法定 22 年，22 × 20% ＝ 4.4，捨去零頭為 4 年。
- 木造住宅築 10 年：（22 － 10）＋ 10 × 20% ＝ 12 ＋ 2 ＝ 14 年。
- RC 住宅築 20 年：（47 － 20）＋ 20 × 20% ＝ 27 ＋ 4 ＝ 31 年。
每年折舊金額
建物用定額法：取得價額乘以定額法的償却率（No.2106）。省令別表第八的償却率是：4 年 0.250、14 年 0.072、31 年 0.033。假設建物部分取得價額為 1,000 萬円：
- 耐用 4 年：1,000 萬円 × 0.250 ＝ 250 萬円／年。
- 耐用 14 年：1,000 萬円 × 0.072 ＝ 72 萬円／年。
- 耐用 31 年：1,000 萬円 × 0.033 ＝ 33 萬円／年。
同樣價額，築古的木造折舊快很多。這只是計算示範，實際取得價額須區分土地與建物，土地不折舊。
簡便法的限制
為了讓中古資產可供事業使用而支出的資本的支出（資本的支出），若超過取得價額的 50%，不能用簡便法。省令第 3 條第 1 項但書也有同樣限制。換言之，大規模翻修買進的老屋，不適合直接套用簡便法。
賣屋時的取得費：另一套公式
自住等非業務用的建物賣出時，No.3261 的公式是：建物取得價額 × 0.9 × 償却率 × 經過年數。這裡的償却率是用耐用年數 1.5 倍對應的舊定額法償却率，木造 0.031、鋼筋混凝土 0.015。例：
- 木造，取得價額 2,000 萬円、持有 10 年：2,000 萬円 × 0.9 × 0.031 × 10 ＝ 558 萬円。
- RC，取得價額 3,000 萬円、持有 15 年：3,000 萬円 × 0.9 × 0.015 × 15 ＝ 607.5 萬円。
怎麼做
- 取得買賣契約書，把建物與土地價額分開（消費稅額、仲介費怎麼分攤待確認）。
- 確認構造與用途，在別表第一找到住宅用的法定耐用年數。
- 確認屋齡：登記簿上的新築年月，用來算經過年數。
- 用於出租時，先判斷是否能合理估計使用可能期間；估不出來才用簡便法，並確認資本的支出有沒有超過 50%。
- 簡便法的耐用年數要在開始使用的當年度決定；法人稅 No.5404 註明，當年度沒算定就不能事後再改，個人適用方式待確認，請洽稅理士。
容易踩雷
- 把賣屋取得費的 1.5 倍算法套到出租折舊：兩者對象不同。
- 把土地也算進折舊：土地不能折舊。
- 屋齡超過法定年數就以為不能折舊：簡便法反而可以縮短到 4 年。
- 先大修再套簡便法：資本的支出若超過取得價額 50% 就不適用。
常見問題
木造中古屋築 30 年，簡便法耐用年數幾年？
住宅用木造法定 22 年已全部過期，22 × 20% ＝ 4.4，捨去零頭為 4 年。
簡便法最短幾年？
算出結果不滿 2 年時按 2 年計。
賣屋時一定要用 1.5 倍嗎？
自住等非業務用的建物，國稅廳 No.3261 的公式使用耐用年數的 1.5 倍對應償却率；曾用於事業的建物則是累計每年實際的減価償却費。
來源
- 国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数（2026-10-17 查證）：その法定耐用年数の20パーセントに相当する年数
- 減価償却資産の耐用年数等に関する省令（e-Gov）（2026-10-17 查證）：木造又は合成樹脂造のもの…店舗用、住宅用、寄宿舎用、宿泊所用、学校用又は体育館用のもの二二
- 国税庁 No.2106 定額法と定率法による減価償却（2026-10-17 查證）：取得価額×定額法の償却率
- 国税庁 No.3261 建物の取得費の計算（2026-10-17 查證）：建物の取得価額×0.9×償却率(※1)× 経過年数(※2)＝ 減価償却費相当額(※3)