全宅連與全日本不動產協會：會員身份怎麼查，與宅建業者免許不同
協會會員身分不等於宅建業免許；全日有會員搜尋頁，全宅連走 47 都道府縣宅建協會（2026-10-18）
日本房仲的店面與網站，常見「ハトマーク」（鴿子標誌）或全日本不動產協會的「ラビー」標示，代表他們是全宅連或全日本不動產協會的會員。這兩個是業界團體，不是政府；加入並不等於取得宅建業免許。本文整理兩個團體的結構、會員怎麼查，以及會員身分與「弁済業務」保證的關係；查證日 2026-10-19。這篇只講事實，不評價任何業者。免許的查法見本站〈日本仲介有沒有免許〉。
兩個團體各是什麼
全宅連（公益社團法人全國宅地建物取引業協會連合會）：全國 47 個都道府縣的宅建協會（宅地建物取引業協會）的全國組織，旗下的協會有許多宅建業者作為會員。標誌是鴿子（ハトマーク）。
全日本不動產協會（全日）：另一個公益社團法人業界團體，會員可在官網查詢；官網的吉祥物是「ラビーちゃん」。
兩者的保證協會不同：全宅連與都道府縣宅建協會的會員同時也是「全宅保證」的會員；全日本不動產協會的對應機構是「不動產保證協會」，1973 年 9 月 27 日以全日本不動產協會為母體設立。
怎麼查會員身分
- 全日本不動產協會：官網有「全日協會會員を探す」，可以從地圖或依場所（北海道到九州沖繩的都道府縣）選擇，查詢在協會登錄的會員。
- 全宅連：全宅連官網未見個別會員搜尋；全宅連營運的ハトマークサイト有「不動産会社を探す」，可依住所、車站與沿線查詢，收錄範圍是否涵蓋全部會員，待確認。會員登錄以各都道府縣的宅建協會為準，各縣協會是否另有會員搜尋，待確認。
- 不論哪個，都建議再用國交省或都道府縣的宅建業者檢索，核對免許證號碼與免許更新次數。
為什麼會員身分有意義
宅建業法規定，宅地建物取引業保證協會的社員，其交易對象（非宅建業者）對交易所生債權，可以在「若該社員不是社員時應供託的營業保證金額」的範圍內獲得弁済。營業保證金的額度依政令是：主事務所 1,000 萬円，其他事務所每處 500 萬円。業者加入保證協會時，繳納弁済業務保證金分擔金：主事務所 60 萬円，其他事務所每處 30 萬円。全宅保證與不動產保證協會也辦理苦情解決與研修。因此，確認對方是否是保證協會的社員，是交易風險管理的一環。
要注意：這是制度說明，不是對任何業者的評價，保證與否也不保證糾紛不會發生。
怎麼做
- 先在官方資料庫核對業者的宅建業免許，記下免許證號與更新次數。
- 看標誌後，到全日協會會員搜尋頁，或對應縣的宅建協會網站，查名稱與所在地是否相符。
- 向業者確認所屬的保證協會（全宅保證或不動產保證協會）與社員番號。
- 留意店面或網站上的標誌是否正確使用；全宅連對鴿子標誌的使用有指引（ハトマークシンボルマークご利用に関するガイドライン）。
- 簽約前再向協會的消費者窗口確認重要事項，需要時尋求專業人士協助。
容易踩雷
- 把協會會員當成政府許可：兩者是不同的東西，免許才是法定要件。
- 以為只要看到鴿子或ラビー標示就是會員：標示不能替代查詢。
- 以為ハトマークサイト列出的就是全部會員：收錄範圍是否涵蓋全部會員待確認，會員登錄以各縣宅建協會為準。
- 把「保證協會社員」理解成賠償所有損失：弁済有上限，是營業保證金額（各事務所合計）的範圍，由該社員的所有債權人共同適用。
常見問題
全宅連和全日本不動產協會有什麼不同？
全宅連是 47 個都道府縣宅建協會的全國組織，標誌是鴿子；全日本不動產協會是另一個公益社團法人，各自有保證協會。
業者是會員就一定可靠嗎？
不能這樣推論。會員身分是業界團體的登錄，本文不評價業者；交易前仍要核對免許與重要事項說明。
保證協會的弁済上限是多少？
上限是該業者若不是社員時應供託的營業保證金額，即各事務所合計：主事務所 1,000 萬円，加上其他事務所每處 500 萬円；這個合計額由該社員的所有債權人共同適用，不是每位債權人各自一份。
來源
- 全宅連 組織構成（2026-10-18 查證）：全宅連・都道府県宅建協会の会員は、全宅保証の会員にもなっています
- 全日本不動産協会 全日協会会員を探す（2026-10-18 查證）：当協会に登録している会員をお探しいただけます
- 全日本不動産協会 関連団体について（2026-10-18 查證）：全日本不動産協会が母体となり、…１９７３年９月２７日に「社団法人」として設立された団体です
- 宅地建物取引業法（e-Gov）（2026-10-18 查證）：当該社員が社員でないとしたならばその者が供託すべき第二十五条第二項の政令で定める営業保証金の額に相当する額の範囲内