新耐震 vs 舊耐震:1981 年這條線為什麼重要
一條改變一切的線
日本建築的耐震基準以「建築確認申請日」是否在 1981 年 6 月 1 日之後分為新舊兩個世代:
- 舊耐震(~1981/5/31):設計目標為「震度 5 程度不倒」,對震度 6 以上無明確要求。
- 新耐震(1981/6/1~):要求「震度 6 強~7 不倒塌」,阪神大震災與熊本地震的統計都顯示新耐震建物的倒塌率顯著較低。
- 2000 年基準:木造住宅另在 2000 年再度強化(地盤調查、接合五金、耐力壁配置),買木造透天時「2000 年後」是更安全的線。
注意是「建築確認日」不是完工日:1982~83 年完工的大樓可能是舊耐震設計。判斷邊緣案例時,請仲介調「建築確認済証」或「檢査済証」的日期。
舊耐震物件的實際影響
| 面向 | 影響 |
|---|---|
| 貸款 | 多數銀行對舊耐震大幅砍成數或直接拒貸;未來你的買方也一樣難貸款=轉手性差 |
| 稅制優惠 | 住宅ローン減稅等多項優惠要求「1982 年以後建築」或耐震適合證明,舊耐震原則上排除 |
| 保險 | 地震保險費率較高 |
| 價格 | 便宜、報酬率數字漂亮——這正是陷阱所在,便宜有便宜的理由 |
那舊耐震完全不能買嗎?
不是不能,而是要會買:有「耐震補強工事完成+耐震基準適合證明書」的物件例外地能享優惠;都心一等地的舊耐震大樓存在「改建(建替え)期待值」的玩法,但改建需區分所有人多數決,實現期非常長,屬於進階題目。第一次買日本房,建議直接鎖定新耐震。