中古屋建物狀況調查沒看屋頂內或地板下，報告怎麼讀？
未能目視的部位會記「調查できなかった」，不等於沒有劣化；想投保瑕疵保險須另查該部位（國交省Q&A，2026-10-31）
看中古屋的「建物狀況調查」結果時，可能被漏看的不是發現裂縫的那一列，而是寫著「調査できなかった」的部位。這句日文表示調查者無法按方法基準檢視該處，不能讀成「沒有劣化」。國土交通省《宅建業法における建物状況調査に関するQ&A》直接舉出小屋裏、床下沒有點檢口、重家具擋住視線，以及雨雪使目視困難等情形。買方可照報告的部位逐項問清楚障礙、可否移除障礙後補查，並核對交易說明與保險條件；這是文件判讀的一般資訊，並非個案建物安全或法律責任的鑑定。
本文聚焦已委託調查，但部分部位無法看到的決策。關於誰付款、如何斡旋，見〈建物狀況調查要多少錢、誰付、需要賣方同意嗎？國交省 Q&A：約 6 萬円起、委託人負擔、須賣方承諾，經業者斡旋不另收費〉，那篇講費用與委託；調查在交易中的三個時點，見〈中古屋的「建物狀況調查」（インスペクション）是什麼？宅建業法規定的三個時點〉，本文只談報告上「調查できなかった」的部位。原調查到底能否看到屋頂裏側或地板下，要以該屋點檢口位置與當日記錄為準，不可因為報告首頁有「已實施」三字就假設每個部位都完成。
同主題可接著看：中古屋的「建物狀況調查」（インスペクション）是什麼？宅建業法規定的三個時點。
「未調查」與「沒有劣化」差在哪
國交省Q&A的A2-4說明：即使小屋裏或床下沒有點檢口，建物狀況調查仍可進行；不能看見的部位，結果概要及報告書都應寫「調査できなかった」。移不動的家具遮蔽、雨雪妨礙目視也採同樣記法；天候造成的障礙，可與調查實施者、賣方商議改日再查。因此，「有一份報告」與「所有欲確認處均有結果」是兩個不同問題。
買方可將報告分成三類讀：一是可觀察且未記劣化事象的部位；二是可觀察且記有劣化事象的部位；三是根本未能觀察的部位。第三類不應放進第一類，也不應直接推論已經有瑕疵。至少對照2件文件，即調查結果概要與完整報告書，再要求賣方或調查者標出未查位置、原因及當時照片，比只問「調查有通過嗎」更能看清交易資訊邊界。國交省的制度說明也明言，建物狀況調查不保證不存在瑕疵；即使可觀察處未見劣化，仍不是對隱蔽處的保證。
調查方法本來以可見範圍為限，不能把「請建築士做過調查」等同於拆開裝修、鑽探或對每一處隱蔽構件下結論。小屋裏沒有點檢口與已有點檢口但現場被家具封住，補查所需的準備不同；雨雪造成的不可視，也有改期的可能。買方在議價或簽約前若須判斷是否補查，應請調查者說明實際可行範圍及新增作業，勿自行指定破壞性檢查或宣稱賣方必須配合。
對交易與瑕疵保險有什麼影響
國交省Q&A的A3-3對既存住宅買賣瑕疵保險另有明確界線：結果概要若寫「調査できなかった」或「劣化事象有り」，維持原狀不能加入該保險。未查部位須再檢查是否有劣化；已查出劣化的部位，則須依內容修補並再檢，確認沒有劣化事象。具體保險商品與檢查資格仍要問各住宅瑕疵擔保責任保險法人。這不是說交易必然不能成立，也不是說所有未查部位都已經損壞，而是說「買賣瑕疵保險」另有自己的受理條件。
交易端也要注意時間。國交省Q&A所述，建物狀況調查結果本身沒有法定有效期限；但重要事項說明所要說明的調查，木造戶建須在實施後 1年內，鐵筋混凝土等共同住宅是 2年內，且共同住宅的調整自2024年4月1日適用。即便報告仍在1年或2年的交易說明期間，若某處當時未能觀察，日曆沒有把它變成已調查。買方應同時核日期與未查欄，而非只核其中一項。
若買方仍在委託階段，原Q&A也說購房希望者要做調查須先取得賣方承諾；既有文章已整理標準內容約6萬円起、一般由委託人負擔。Q&A對一般調查估約1～3小時，但這不是補查耗時承諾。若原調查與補查分成2次進屋，第二次的實際作業與費用須另問調查實施者。6萬円只能當一般調查的官方參考，不能套算「重開點檢口」或拆除障礙的費用。要把補查排進交易時程，應先分清誰安排進屋、誰取得賣方同意、誰負擔本次委託費。
相關查核
沒有檢查濟證的中古屋，要如何用台帳記載事項證明書與處分等概要書補查，見〈中古屋沒有檢查濟證怎麼辦？國交省現況調查指南第 5 版：先用台帳記載事項證明書與處分等概要書查，再看著工時點〉，那篇處理的是文件缺漏，與本文的「調查未能目視」是兩種情形。
怎麼做
- 取得結果概要與完整報告，逐頁找「調査できなかった」及對應部位，別只看首頁的調查日期。
- 向調查實施者確認每處不能看的原因：沒有點檢口、家具遮蔽，還是雨雪或當日其他條件。
- 若障礙可能移除，請業者協調賣方與調查者，確認可否在簽約前補查、補查範圍與另行報價。
- 核對重要事項說明引用的調查是否在木造戶建1年或適用共同住宅2年期間內，並確認未查欄未被口頭說成「無異常」。
- 若要申請既存住宅買賣瑕疵保險，先把未查部位交給保險法人或登錄檢查業者核對，問明再檢或修補要求。
容易踩雷
- 把「調查已做」當成「小屋裏與床下都看過」；報告的部位欄才顯示實際範圍。
- 把「調査できなかった」翻成「沒有問題」；它只說明未能確認，沒有劣化與有劣化都不能由此推出。
- 把保險申請條件和買賣契約效力混成一事；A3-3談的是保險的檢查要求，不能推成契約自動失效。
- 遇雨雪不能看就把原報告丟棄；A2-4容許先記未查，再由相關人商議另日調查。
常見問題
地板下看不到，這份調查還算有做嗎？
算。國交省A2-4說仍可實施，但地板下未能觀察的部位應在結果概要與報告書寫明，不能視為已查無劣化。
因下雨沒看到屋頂部位，可以改日補查嗎？
可以商議。Q&A提到可與調查實施者及賣方討論後日再查；是否可進屋與費用，仍取決於本件安排。
有「未調查」能直接加入既存住宅買賣瑕疵保險嗎？
不可以直接依原狀加入。A3-3要求再確認該部位有無劣化；具體商品條件應問保險法人。
報告在1年內，就能當每個部位都查過嗎？
不可以。1年是木造戶建重要事項說明的期間，未查部位仍須看報告記載；適用共同住宅則另看2年期間。
來源
- 國土交通省 既存住宅状況調査（インスペクション）Q&A（令和6年4月1日現在）（2026-10-31 查證）：A2-4「点検口がない、あるいは、移動困難な家具があることなどにより調査できなかった箇所については「調査の結果の概要」及び「報告書」に「調査できなかった」と記載されます」；A3-3「そのままの状態では既存住宅売買瑕疵保険に加入することはできません」；A1-13「木造戸建て住宅の場合は調査を実施してから１年以内、鉄筋コンクリート造等のマンションの場合は２年以内」；A1-8「６万円程度～が目安」；A1-7「１～３時間程度が見込まれます」
- 國土交通省 既存住宅インスペクション（頁面）（2026-10-31 查證）：制度對象與調查事項。