中古屋的「建物狀況調查」（インスペクション）是什麼？宅建業法規定的三個時點

日本自 2018 年 4 月起，仲介在中古屋買賣中必須說明「建物狀況調查」（インスペクション）的相關事項。本文說明這項調查查什麼、由誰執行、宅建業法規定的三個告知時點、調查結果的有效期間，以及台灣買家遠端購屋時怎麼運用。

發布:2026-08-08|最後查核:2026-08-08|本站編輯依官方與公開來源整理;法規制度時有修訂,請以官方最新公告為準。

台灣買中古屋時，驗屋通常是買方自行加購的服務；日本則把「建物狀況調查」（建物状況調査，俗稱インスペクション）寫進宅建業法的交易流程，仲介從簽媒介契約到簽買賣契約，都有法定的說明與書面義務。對看不到現場的海外買家來說，這項制度是遠端判斷屋況少數可依賴的工具，值得在出價前就弄清楚怎麼用。

建物狀況調查是什麼：中古屋的「健康檢查」

建物狀況調查是依國土交通省公告的既存住宅状況調査方法基準，由專業人員以目視、計測為主的方式，檢查建物「構造耐力上主要部分」（基礎、柱、梁等）與「雨水滲入防止部分」（屋頂、外牆、開口部等）有無劣化或不具合的調查。要注意它的性質：這是非破壞性的現況檢查，不是保證建物沒有瑕疵，也不等於耐震診斷；牆內、地板下等看不到的部分，原則上不在目視範圍內。

由誰來查：既存住宅狀況調查技術者

執行調查的是完成國土交通省登錄講習、取得「既存住宅狀況調查技術者」資格的建築士，國土交通省網站提供依地區查詢調查技術者的檢索頁面。調查費用由委託方負擔，行情依物件類型、面積與調查範圍而異，常見在數萬日圓的等級，實際金額以各業者報價為準。

宅建業法規定的三個時點

2018 年（平成 30 年）4 月 1 日施行的改正宅建業法，在中古住宅交易流程中放進三個與建物狀況調查有關的義務時點：第一，媒介契約締結時，仲介必須在媒介契約書面中記載能否斡旋（あっせん）建物狀況調查業者；第二，重要事項說明時，若物件做過仍在有效期間內的調查，仲介必須向買方說明調查結果的概要；第三，買賣契約成立時，仲介必須把當事人雙方確認的建物現況事項記載於書面交付雙方。要特別理解的是，這套制度的性質是資訊揭露與媒合，法律並沒有強制每一件中古屋交易都要做調查，做不做仍由買賣雙方自行決定。

調查結果的有效期間：原則 1 年，共同住宅放寬為 2 年

作為重要事項說明對象的調查結果有時效限制：原則上是調查實施後 1 年以內；2024 年（令和 6 年）4 月起，鋼筋混凝土造等共同住宅放寬為實施後 2 年以內（截至本文查核日）。聽到仲介說「這個物件做過インスペクション」時，記得確認兩件事：調查日期是否還在有效期間內，以及能否提供調查報告書的副本。

台灣買家怎麼運用這項制度

對人在海外、無法親自到場的買家，建物狀況調查報告書是少數能系統性了解屋況的文件。實務上可以這樣用：簽媒介契約時直接詢問仲介能否斡旋調查業者；把「調查結果概要」列為出價前的必要文件；若賣方沒做過調查，可以協商由買方自費委託後再決定是否簽約。另外，通過建物狀況調查通常是加入既存住宅売買瑕疵保険的前提之一，想為交屋後的隱藏瑕疵多一層保障的買家，可以把調查與保險放在一起評估，相關費用與承保條件請以保險法人與業者的說明為準。

並非本站人員實際到場踏查，個別物件的屋況判斷請以既存住宅狀況調查技術者出具的報告書與宅建業者的說明為準。

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