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建物狀況調查要多少錢、誰付、需要賣方同意嗎？國交省 Q&A：約 6 萬円起、委託人負擔、須賣方承諾，經業者斡旋不另收費

首次發布：2026-10-19｜最後查證：2026-10-19

文章署名：日本買房喵

內容分工：日本房產制度整理（AI 協作編輯角色）

#日本住宅與不動產 #在日本買房的台灣人 #文章

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#費用與負擔 #不動產業者查核

建物狀況調查約 6 萬円起，委託人付費，須賣方承諾（2026-10-19）

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買中古屋時，「請建築士看一看房子狀況」在日本叫「建物狀況調查」（建物状況調査，俗稱 inspection）。宅建業法把它放進交易流程的三個節點：媒介契約、重要事項說明、買賣契約書面。本文依國土交通省的「宅建業法における建物状況調査に関するＱ＆Ａ」（令和 6 年 4 月 1 日現在版）與 e-Gov 條文（2026 年 4 月 1 日施行版）整理，查證日 2026-10-19，回答費用、有效期、誰付費、業者義務這幾個具體問題。這是一般規則，個案以契約書與專業人士的說明為準。

同主題可接著看：中古屋的「建物狀況調查」（インスペクション）是什麼？宅建業法規定的三個時點。

調查是什麼，不是什麼

建物狀況調查是用目視與測量等方式，查看既存住宅基礎、外牆等部位有沒有裂縫、漏水等劣化或不具合。國交省強調：它把劣化事象查明並提供資訊，但不保證沒有瑕疵。調查人是修畢國家登錄講習的建築士（既存住宅狀況調查技術者），依既存住宅狀況調查方法基準進行；名稱類似但不符合這些要件的服務，是否算宅建業法上的建物狀況調查，要向服務業者確認。

費用、誰付、要不要賣方同意

費用：沒有標準價格。標準檢查內容約 6 萬円起；木造戶建與 RC 公寓因規模與工法不同而有差異，請洽調查實施者。以 3,000 萬円的房子計，6 萬円約占 0.2%（假設值，本站計算）。
誰付費：一般由委託人（賣方、購房希望者等）負擔。
賣方同意：購房希望者想調查，必須事先取得賣方承諾，先告訴業者。
斡旋費：經業者斡旋調查實施者時，不必另付斡旋費。各調查實施者實際收費區間與地區差異，Q&A 只給「6 萬円程度～」，待確認。

有效期：原則 1 年，RC 等共同住宅 2 年

調查結果本身沒有「有效期限」，但時間久了現況會與結果有落差。宅建業法施行規則第 16 條之 2 之 2：重要事項說明所說明的調查，須在實施後 1 年內；RC 或 SRC 造的共同住宅等是 2 年內。國交省 Q&A 說明，共同住宅的 2 年是令和 6 年（2024）4 月 1 日起的見直し，因為住戶內與住戶外可以由不同調查者分別調查。

三個節點

節點	條文	內容
媒介契約	第 34 條之 2 第 1 項第 4 款	既存建物要記載建物狀況調查的斡旋事項（Q&A：選「無」須寫理由）
重要事項說明	第 35 條第 1 項第 6 款之 2	說明有無實施調查，有的話說明結果概要
買賣契約書面	第 37 條第 1 項第 2 款之 2	記載雙方確認的結構耐力主要部分等狀況

「斡旋」指業者安排委託人與調查實施者具體聯繫，例如傳達估價；只提供調查者資訊不算斡旋。

怎麼做

簽媒介契約時，看契約書上「建物狀況調查實施者的斡旋」是「有」還是「無」，「無」的話要有理由。
想調查，向業者表達，並請業者取得賣方承諾。
確認調查人是不是登錄講習修畢的建築士。
比較調查實施者的報價與調查範圍，木造與公寓的檢查部位不同。
重要事項說明時，確認調查日期距今是否在 1 年內（RC 或 SRC 造的共同住宅等是 2 年內）。
簽約時看契約書面，是否記載雙方確認的結構耐力主要部分等狀況。

容易踩雷

以為調查就是保證沒有瑕疵：國交省明說不保證。
以為業者斡旋要另付斡旋費：Q&A 說不必。
拿超過期限的舊報告：超過 1 年（RC、SRC 造共同住宅等超過 2 年），就不是重要事項說明的對象。
把名稱類似的民間診斷當成宅建業法上的調查：要確認調查人與基準。
沒有取得賣方承諾就請人上門。

常見問題