日本租屋結露發霉誰負責？國交省指引：結露多為建物構造問題，但明知不通知、不擦拭而擴大的霉斑，多半由租客負擔
結露多屬建物構造；明知不通知、不擦拭而擴大的霉斑多由租客負擔（國交省指引，2026-10-19）
冬天窗邊結露，牆上長霉，退租時被要求負擔壁紙。到底誰的責任？國交省《原狀回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）》對結露的態度是：結露多數是建物構造的問題，不能一律怪承租人；但如果承租人明知結露、又不通知房東、還沒有擦拭，使霉斑擴大，就可能超出通常使用。本文依指引、「賃貸住宅標準契約書」與民法整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則，個案要看現場與證據。
同主題可接著看：日本事故物件怎麼查？國交省告知指引：租屋約 3 年、買賣沒有年限。
指引的判斷：兩個方向
| 情形 | 指引的說法 |
|---|---|
| 結露本身 | 多為建物構造上的問題 |
| 放置結露而擴大的霉斑、污漬 | A(＋B) 類（後續管理不佳而發生、擴大）；下列三個條件同時成立時，多判斷為超過通常使用的損耗 |
三個條件：①承租人知道結露在發生；②沒有通知出租人；③沒有擦拭等手入れ，使牆壁等腐蝕。指引原文的重點是「通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り」，也就是通知與擦拭兩者都沒做。
標準契約書別表也把「借主が結露を放置したことで拡大したカビ、シミ」列為承租人負擔例。
為什麼要通知：民法第 615 條
民法第 615 條規定，租賃物需要修繕時，承租人必須毫不遲延地通知出租人（出租人已經知道時不在此限）。通知讓房東得以知道並處理結露問題，這也是指引把「通知もせず」列為判斷條件之一的原因。指引的 Q&A 也把放任結露造成污漬，列為違反善管注意義務的例子。
兩件判例怎麼看
指引的判例動向收錄了兩件相關案例：
- 名古屋地裁 1990 年 10 月 19 日（事例 1）：判決指出，結露一般由建物構造賦予發生的基本條件，除非有特別情事，不能把結露所致的汚損歸責於承租人。
- 枚方簡易裁判所 2005 年 10 月 14 日（事例 23）：承租人擦拭了看得見之處的結露，霉斑發生承租人無過失，承租人負擔部分為「なし」。
兩件的著眼點不同：事例 1 看有沒有特別事情，判旨沒有討論擦拭；事例 23 看承租人有沒有擦拭，結論是沒有過失。
用數字看（假設值）：壁紙霉斑張替費用 8 萬円。若房東主張是承租人放置結露所致，仍要先判斷是否符合上述 3 個條件；即使符合，壁紙還要依經過年數折減，所以 8 萬円不會自動全額由租客負擔。另一個假設值：整個冬季發現 3 次結露，每次都在發現後 1 日內以 1 件訊息通知管理公司，等於留下 3 件紀錄，日後主張「已通知」比較有憑據。
怎麼做
- 入住時，拍下窗邊、北側牆面與壁櫥的狀況，記錄是否有霉。
- 發現結露或霉斑時，立刻用文字（訊息或電郵）通知管理公司，附照片。
- 平時擦拭窗邊水氣，保留通風與使用除濕的紀錄。
- 若房東要求賠償，請對方說明霉斑原因與費用算法，並要求依指引 A(＋B) 類檢討。
- 退租時，把通知紀錄與照片一起保存，作為爭議時的證據。
容易踩雷
- 以為結露一律是租客責任：指引說明結露多為建物構造問題。
- 以為通知與否沒差：指引的重點是通知與擦拭兩者都沒做。
- 只口頭告知房東：日後難以舉證，要留書面紀錄。
- 把霉斑全額視為租客負擔：經過年數仍要折減。
- 忽略 A(＋B) 類「後續管理」的意思：原本屬房東的結露問題，因承租人放任不管而擴大，責任才轉向租客。
常見問題
窗邊結露一定是房東的責任嗎？
不一定。指引說明結露多為建物構造問題，但承租人若通知與擦拭都沒做而使霉斑擴大，則可能超出通常使用。
通知房東要用什麼方式？
民法第 615 條只要求「遅滞なく」通知；為了日後舉證，建議用可留存紀錄的訊息或電郵（本站建議，非法定格式）。
判例都對租客有利嗎？
不是。事例 1 的結論取決於有沒有特別事情，事例 23 取決於承租人有沒有擦拭，不能一概而論。
來源
- 国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）（2026-10-19 查證）：「賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。」「特別の事情が存しない限り結露による汚損を賃借人の責に帰することはできない」
- 国土交通省 賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）（2026-10-19 查證）：「２．借主が結露を放置したことで拡大したカビ、シミ」
- e-Gov 法令検索 民法第615條（2026-10-19 查證）：「賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない」