既存不適格與違反建築有什麼不同？買舊屋怎麼分辨：前者受建築基準法第 3 條第 2 項保護，後者特定行政廳可命令改正
既存不適格受第3條第2項保護；違反建築可被命令改正，違反命令可處300萬円以下罰金（2026-10-19）
日本買舊屋時，業者常說「這是既存不適格」，聽起來像有問題，卻不一定違法。「既存不適格」和「違反建築」是兩個不同的概念。本文依建築基準法（e-Gov）與國土交通省的既存建築物現況調查指南（第 5 版）整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；某一棟建築屬於哪一種，須由特定行政廳或建築士個案判斷，本文不下結論。
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既存不適格：當時合法，法令後來改了
建築基準法第 3 條第 2 項：法令（含命令、條例）的規定施行或適用時，已經存在（或正在施工）的建築物或敷地，不適合這些規定，或不適合的部分，這些規定「不適用」。重點是「當時合法」：後來法令修正、都市計畫或用途地域變更，才導致不適合。假設值：1990 年建成時容積率上限 300%、建築的容積率 280%，其後法令改為上限 200%，這棟建築的 280% 超出新上限，屬於既存不適格。
第 3 條第 3 項則列出保護不適用的情形：第 1、2 款，是法令改正或地域指定時，該建築物當時就已經違反「相當的舊規定」者，不受保護（這也是區分既存不適格與違反建築的關鍵：當時已違法的不算）；第 3 款，是工事著手在法令施行或適用之後的增築、改築、移轉、大規模修繕或大規模模様替，這項保護不適用。
但這不等於一增建就全面適用新規定：第 86 條之 7 規定，在政令所定的範圍內增改築時，既存不適格的部分可以適用緩和，不必立即改到符合現行規定；詳細範圍與是否適用，請洽建築士或特定行政廳。國交省的現況調查指南也說明，無法確認著手時的適合狀況的部分，須適合現行規定；著手時點無法特定時，整個建築都要適合現行規定。
違反建築：本來就不合法
違反建築是從一開始就違反建築基準法令，或違反許可所附條件的建築。第 9 條第 1 項：特定行政廳可以對建築主、工事承包人、現場管理者，或建築物與敷地的所有人、管理者、占有者，命令停止工事，或附相當期限，命令除却、移轉、改築、增築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限，以及其他為改正違反所需的措施。
違反第 9 條第 1 項命令者，依第 98 條第 1 項第 1 款，可處 3 年以下拘禁刑或 300 萬円以下罰金。假設值：2018 年未經確認就擅自增建 20 ㎡，屬於違反建築。
對照表
| 項目 | 既存不適格 | 違反建築 |
|---|---|---|
| 原因 | 當時合法，法令後來改變 | 本來就違反法令或許可條件 |
| 法條 | 第 3 條第 2 項 | 第 9 條 |
| 能否命令改正 | 保護範圍內不適用新規定 | 可被命令除却、使用禁止等 |
| 增改築時 | 著手在新法令後的增改築，第 3 條第 3 項第 3 款使保護不適用；政令範圍內另有第 86 條之 7 的緩和 | 違反的部分會被特定行政廳依第 9 條命令改正，個案請洽建築士 |
買舊屋時怎麼辨別
業者在重要事項說明時須說明法令上的限制（宅建業法第 35 條第 1 項第 2 款）。若寫到「既存不適格」，請業者說明是哪一項規定、基準日是哪一天、以後增改築時會受什麼限制。個別建築是否為既存不適格或違反，法條沒有個案清單，須由特定行政廳或建築士判斷；對貸款與交易價格的影響，官方資料未載，待確認。
怎麼做
- 請業者書面說明「既存不適格」是哪一項規定。
- 問清楚基準日：什麼時候的法令讓它變成不適合。
- 取得檢查濟證與確認申請書副本，確認建築過程是否合法。
- 計畫增改築時，請建築士確認哪些部分要適合現行規定。
- 看到「違反」「無確認」之類的說明時，請建築士或特定行政廳確認狀況。
- 買賣條件與風險，請專業人士確認。
容易踩雷
- 把既存不適格當成違法：它是當時合法、後來法令修正。
- 以為既存不適格永遠受保護：增改築、大規模修繕時，相關部分要適合現行規定。
- 把「違反建築」當成只是行政瑕疵：特定行政廳可以命令除却或使用禁止。
- 忽略著手時點：能不能證明著手時合法，會影響適用範圍。
- 只問業者口頭說明：請求書面說明。
常見問題
既存不適格是違法嗎？
不是。建築當時合法，因後來法令修正才不適合，依第 3 條第 2 項該規定不適用。
違反建築會有什麼後果？
特定行政廳可命令除却、使用禁止等；違反命令可處 3 年以下拘禁刑或 300 萬円以下罰金。
買了既存不適格的房子，可以增建嗎？
著手在法令施行後的增改築，不再受第 3 條第 2 項保護（第 3 條第 3 項第 3 款）；但政令範圍內可適用第 86 條之 7 的既存建築物緩和。是否能增建、要改到什麼程度，請洽建築士或特定行政廳。
來源
- e-Gov 法令検索 建築基準法第3條（2026-10-19 查證）：工事の着手がこの法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の後である増築、改築、移転、大規模の修繕又は大規模の模様替に係る建築物又はその敷地
- e-Gov 法令検索 建築基準法第9條（2026-10-19 查證）：除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限
- e-Gov 法令検索 建築基準法第98條（2026-10-19 查證）：三年以下の拘禁刑又は三百万円以下の罰金に処する
- 国土交通省 既存建築物の現況調査ガイドライン（第５版）（2026-10-19 查證）：計画建築物全体を現行の建築基準法令の規定に適合させることとします