買日本舊工廠地改住宅：土壤污染紀錄與動工申報分開查，橫濱市另有條例門檻
形質變更3,000㎡以上須著手30日前屆出；特定廠地900㎡；橫濱市條例另有2,000㎡門檻（2026-10-31）
買到價格看似合理的舊工廠土地，下一步若要拆屋、整地或興建住宅，不能只問「這塊地有沒有被列為污染區域」。日本的土壤污染對策法一方面規定特定情形的調查及區域指定，另一方面規定土地形質變更與指定區域土壤搬出時的屆出。買賣契約、公開紀錄與未來施工是不同判斷：購地本身不因本文所列施工面積而自動產生形質變更屆出義務；查不到指定紀錄，也不能推論地下沒有污染。本文依環境省、神奈川縣與橫濱市當期公開資料，整理買方簽約前可要求的文件與動工前需交給設計、施工團隊核對的事項。個案的調查範圍、工法與契約責任仍須由所在地主管機關及專業人員判定；本文為一般資訊，不構成個案法律意見。
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買前先分三種資料
第一種是土地歷史與實際使用。請賣方說明過去是否有工廠、特定有害物質使用設施、油槽、地下管線或土壤搬入搬出；確認有無舊的行政通知、調查報告、採樣位置圖、處理紀錄與工程竣工圖。這些資料可能不在登記簿；取得影本後要核對地番、調查範圍與報告日期，不能把鄰地或局部採樣結果當成整筆土地的證明。
第二種是行政指定紀錄。環境省提供土壤污染對策法下的要措置區域與形質變更時要屆出區域資訊，也提供按所在地找主管窗口的入口；土地在橫濱市，應看橫濱市的區域資料與程序，不能把神奈川縣其他轄區的窗口直接套用。指定區域有無登錄，只回答目前公布的行政狀態；某些土地可能從未進入法定調查契機。需要核實時，帶地番與舊用途向所在地主管課詢問公開資料的範圍及更新日。
第三種是預定工程。拆除舊基礎、整地、挖地下室、鋪設或拆除地面、地盤改良，都可能涉及土地形質變更。環境省說明，面積判斷不只算挖土，盛土、土壤暫放及鋪面拆裝等區域也要計入；但橫濱市頁面的算法較窄，寫的是「盛土與掘削的範圍合計」，且沒有掘削的形質變更不在屆出對象，所以在橫濱，面積怎麼算要以該市頁面為準；一個事業拆成多工區，還要檢查是否須合計。買方應在估價與交割安排前，請設計及施工方畫出擾動範圍與土壤去向。這和本站談國土利用計畫法買方交易後申報的制度不同，不能拿後者期限代替環境程序。
動工申報的兩個面積門檻
一般土地形質變更達 3,000㎡，計畫進行該行為的人原則上須依土壤污染對策法第4條，在著手 30日 前屆出。這裡不是只指受託挖土的承包商；神奈川縣頁面寫的屆出者是「決定該工程施工計畫內容的人」，所以要看誰決定計畫內容。主管機關收到後若認為符合有污染可能的法定基準，可對土地所有者等命令調查；屆出與調查命令都不是住宅用途安全保證。
900㎡要分兩條法律路徑。依現行施行規則第22條，法第4條的900㎡門檻涵蓋現設有害物質使用特定設施的工廠、事業場用地，以及法第3條第1項本文所指設施已廢止的廠地；其中已依該項本文報告調查結果的廠地、或已取得該項但書確認的土地，排除於這項900㎡範圍。符合這條法第4條路徑者，原則仍是施工30日前屆出。不是所有舊工廠都曾有法律定義的有害物質使用特定設施；已報告者也不能只因不屬這項900㎡分支，就推成所有工程免手續。
另一條是取得法第3條第1項但書確認、暫免該項調查報告的土地，一般稱調查猶予地。依第3條第7項及規則第21條之4，形質變更達900㎡且不屬法定例外時，由該地所有者、管理者或占有者在著手前屆出；主管機關收到此屆出後，依第8項應命令調查及報告。它不是法第4條的30日前程序。請要求賣方出示設施廢止、調查報告、但書確認及指定紀錄，再讓所在地主管機關判定路徑；「已停工」或「以前是工廠」都不足以分類。
環境省的屆出說明另列出輕易行為須同時符合3項條件才屬對象外：土地形質變更區域外不搬出土壤、不造成土壤飛散或流出、涉及部分的挖掘深度全程未滿50cm。只符合其中一項不能當成全面免屆出；是否屬同一工程、施工圖的深度和實際土壤移動，都應交主管窗口確認。這是上述法第3條及第4條輕易行為的判斷，不是指定區域內工程或搬土的一般豁免；農林業、礦山等其他法定例外仍須依各條適用範圍另核。本文的面積和輕易行為條件是判斷施工手續用的，不是購地前必須達到的面積，也不代表污染風險的大小。
已指定區域，土壤往外運又是一道程序
在要措置區域或形質變更時要屆出區域內施工，要先核對區域內形質變更的限制與程序；搬土又是另一項判斷。依現行法第16條，指定區域內土地的土壤原則屬本條的「汚染土壌」，但指定調查機關依規定方法調查後，經都道府縣知事認定符合污染基準的土壤排除在外；不是自行拿一份檢驗報告就能排除。
計畫把本條污染土壤搬到指定區域外者，原則須在搬出著手 14日 前屆出；僅受託運搬的人不屬該項屆出義務人。第16條第1項但書另排除非常災害必要應急搬出、以及供試驗研究使用的搬出之事前屆出。災害應急搬出仍須依第3項，在搬出日起算14日內事後屆出，不能說完全免程序；試驗研究也不能擴張成一般清運名目。是否符合認定排除或例外，應先向管轄機關核實。
因此，原則上的14日前搬土程序，不能代替法第4條的30日前工程屆出，也不能一概套到每一批指定區域土壤。契約若寫賣方清除，仍要核對土壤範圍、法定分類、搬運及處理業者與受領文件，不能只憑承諾安排施工。
如果調查顯示指定區域，還要辨別要措置區域與形質變更時要屆出區域。橫濱市頁面的說明是：被指定為要措置區域時原則禁止形質變更；被指定為形質變更時要屆出區域時，要提出該區域內土地形質變更的屆出書。所需措施與土地使用限制由具體指定內容決定。不要在尚未取得調查資料時，把住宅建造工期或整治費寫成確定值。橫濱市另依生活環境保全條例設有條例門檻：頁面列出條例第 65 條的屆出對象包括 2,000㎡以上未滿 3,000㎡的土地形質變更，以及特定有害物質使用等事業所敷地內的形質變更，並註明即使未滿 900㎡也可能需要依條例第 65 條屆出；因此本文前面所列 3,000㎡、900㎡ 是法定門檻，在橫濱市不能當成「未滿就免手續」。
相關查核
舊工廠地的地形若是丘陵地或造成地，盛土與切土的許可門檻另有規定，見〈買丘陵地、造成地的房子要看盛土規制法：宅地造成等工事規制區域內盛土崖高於 1 m、切土崖高於 2 m 或超過 500 ㎡須知事許可，特定盛土等規制區域門檻更高〉，那是宅地造成的規制，與土壤污染的屆出不同。土砂災害警戒區域是另一類要在買前查的行政指定，見〈土砂災害警戒區域買房要注意什麼：警戒與特別警戒的差別、重要事項說明須告知〉，兩者由不同窗口管轄。買舊工廠地後是否另有縣的申報義務，見〈買土地要向縣申報嗎？國土利用計畫法事後申報：買方於契約後 2 週內申報，市街化區域 2,000 ㎡以上才需要〉，那是國土利用計畫法的事後申報，與土壤污染的屆出是兩套程序。
怎麼做
- 向賣方索取地番、歷史用途說明、舊設施資料、土壤調查與處理報告；把報告的採樣地點標回地籍圖。
- 依地番查環境省的指定區域入口與所在地主管機關，再向當地窗口確認公開紀錄涵蓋期間與有無其他條例程序。
- 將拆除、整地與新建計畫交設計或施工方，畫出形質變更面積、最大深度及土壤是否搬離。
- 核對3,000㎡一般門檻，以及現設、法定已廢止未報告／未獲但書確認廠地的900㎡分支；猶予確認地則另走法第3條事前程序。
- 若已列指定區域，另核區內工程限制及土壤搬出；先確認法第16條認定排除與例外，普通搬出14日前、災害應急搬出14日內事後屆出。
容易踩雷
- 把「指定區域清單查無」寫成「無污染」：清單沒有涵蓋所有從未調查的地下狀態。
- 把3,000㎡與900㎡當同一門檻：900㎡須區分現設、法定已廢止且未報告／未獲但書確認的廠地，以及猶予確認地，期限與義務人並不同。
- 以為購地當天就要做30日前工程屆出：該期限針對計畫中的形質變更施工。
- 用工程屆出取代搬土文件：法第16條污染土壤原則上搬出14日前屆出，但有知事認定排除及應急、試驗研究例外，應急仍有14日內事後程序。
常見問題
沒列入指定區域，就能安心蓋住宅嗎？
不能。行政清單沒有顯示指定，不代表未調查過的地下土壤一定符合預定用途；應查地歷及所在地機關資料。
只有900㎡的舊工廠地一定要屆出嗎？
不能只看面積。先核是否為現設或法定已廢止且未報告／未獲但書確認的特定設施廠地，走法第4條原則30日前；猶予確認地則依第3條事前屆出。還要確認工程範圍及例外。
30日與14日是同一件事嗎？
不是。法第4條30日前針對一定規模工程；法第3條猶予確認地是著手前。法第16條污染土壤普通搬出另須14日前，經認定基準適合土排除，應急及試驗研究免該事前屆出；災害應急搬出仍須14日內事後屆出。
小工程是否完全不用管？
不能一概說不用。環境省列的輕易行為例外要同時符合3項條件，且地方條例與指定區域狀態仍須另查。
來源
- e-Gov 法令検索 土壌汚染対策法（2026-10-31 查證，現行版）：第 4 條第 1 項「当該土地の形質の変更に着手する日の三十日前までに」；第 3 條第 7 項「土地の形質の変更」；第 16 條第 1 項「汚染土壌」
- e-Gov 法令検索 土壌汚染対策法施行規則（2026-10-31 查證，現行版）：第 22 條「法第四条第一項の環境省令で定める規模は、三千平方メートルとする」；第 21 條之 4 第一號「対象となる土地の面積が九百平方メートル未満の土地の形質の変更」；第 25 條第一號ハ「土地の形質の変更に係る部分の深さが五十センチメートル以上であること」
- 橫濱市 土壌汚染対策の手続き（頁面更新 2024-08-20）（2026-10-31 查證，僅橫濱市）：「2,000平方メートル以上かつ3,000平方メートル未満の土地の形質の変更（条例第65条）」；「対象となる面積は、盛土と掘削を行う範囲の合計面積です。ただし掘削を伴わない形質の変更は届出の対象外となります」；「900平方メートル未満の土地の形質の変更であっても条例第65条に基づく届出が必要な場合があります」
- 環境省 土壌汚染対策法の届出等（PDF）（2026-10-31 查證）：「届出対象外となる軽易な行為とは、3要件のいずれにも該当する必要があります」；「面積要件には盛土、土壌の仮置き、舗装の撤去・敷設、地盤改良などの区域も加算します」
- 神奈川縣：土壌汚染対策法に基づく届出（形質変更）（2026-10-31 查證，僅神奈川縣）：「当該工事の施工に関する計画の内容を決定する者」