台灣人買日本房產的所有権移轉登記：2024年新制文件、登録免許税計算與司法書士委託指南

日本不動産交割最終步驟是向法務局（登記所）申請所有権移轉登記。沒有完成登記，即使已付款交屋，法律上仍無法對第三人主張自己是所有者（民法第177條）。對台灣買家而言，這一步多了額外的文件要求——2024年4月起，海外居住的外國人須提供特定的住所證明才能成為登記名義人。

以下說明登記的法律意義、台灣人的必要文件、登録免許税稅率及司法書士委託要點。實際作業程序與費用，請向受委任的司法書士確認。

為何一定要辦所有権移轉登記

依日本民法第177條：不動産の物権変動は、登記をしなければ、第三者に対抗することができない（不動産的物権變動，若不進行登記，不能對第三人主張）。

換言之，假設同一不動産被賣家再賣給另一位買家，先完成登記者在法律上優先受保護。登記不是完成所有権取得的條件（依契約内容通常在付清尾款時所有権即移轉），而是主張權利、保護自身的必要手段。

交割日當天，司法書士通常會在現場完成確認後，立刻赴法務局申請登記，這是業界標準流程。

通常需辦理的登記種類

購屋時依情況需申請以下登記：

所有権移転登記：將土地與建物的所有者從賣方變更為買方，這是必做的核心登記。

抵当権設定登記：若有向銀行貸款，銀行會要求以不動産為擔保設定抵押権（抵当権）。有貸款者必須辦理，無貸款者不需要。日本房貸的適用條件請參考本站的住宅ローン（房貸）指南。

台灣買家的必要文件（2024年4月新制）

一般書類（買賣雙方均需）

• 登記原因証明情報：通常是已簽署的売買契約書及代金受領書
• 売主の印鑑証明書：作成から3か月以内のもの（賣方日本人或日本居住者）
• 売主の登記識別情報（舊稱「権利証」，即登記簿上的識別資訊）
• 委任状：委任司法書士代為申請

台灣買家特有書類（海外居住外国人）

根據法務省令和5年12月15日通達（令和6年4月1日以後的申請適用），海外居住外國人（自然人）新成為所有権登記名義人時，住所証明情報為下列之一，外文須附譯文：

方案一：政府作成的住所證明 本國或居住國政府（含領事）作成的住所證明書面，或可同視的電子資料輸出本。台灣居住者常見是帶住所記載的戶籍謄本等，是否被該法務局接受，須事先與司法書士確認，通達未指定台灣某一種表格。

方案二：公証人宣誓供述書＋護照影本 ㋐本國或居住國公証人認証、本人宣誓氏名及住所為真實並簽名的書面；㋑在㋐作成日或登記申請受理日仍有效的護照影本，且含姓名、有效期間與照片頁。護照影本若未與㋐合訂，須記載與原本相符並由本人簽名或記名蓋章。

外文不必全文翻譯，通達允許只譯證明相關部分（標題、姓名、住所、發行日、有效期間、發行機關及證明意旨等），省略部分須在譯文註明。

國內連絡先事項（令和6年4月1日以後，法務省「所有権に関する登記の申請」說明）

海外居住者成為所有権登記名義人時，申請資訊須記載日本國內連絡先的姓名／名稱與住所等；沒有國內連絡先時，可記載「沒有國內連絡先」。附件原則包括：國內連絡先事項的證明資訊、連絡先的承諾資訊，以及印鑑証明書（或電子署名及電子証明書）。連絡先可以是自然人、不動産相關業者或司法書士等。若以有会社法人等番号的法人為連絡先，並把該番号列入申請資訊，有時可以代替部分證明資訊，細節以法務省該頁與法務局審查為準。沒有國內連絡先時，由登記名義人簽名或記名蓋章的上申書即為證明資訊。

羅馬字姓名

外國人成為所有権登記名義人時，原則須提供羅馬字姓名（氏名的字母表音）及證明資訊。海外居住、未登入住民基本台帳者，通常以含羅馬字姓名、有效期間與照片頁的有效護照影本，並記載與原本相符及本人簽名或記名蓋章。例外情形見法務省同一說明頁，本文不展開。

書類準備的實務建議

上述要求由法務省通達規定，具體到各法務局的審查標準仍可能有差異。建議在簽約前就與司法書士討論文件清單，尤其是住所証明文件的格式，以免交割當日出現問題。日本司法書士有義務在受任前說明所需文件，可事先索取清單。

登録免許税的計算

登録免許税（登記許可稅）是申請登記時向國家繳納的稅，課税標準是固定資産課税台帳的登錄價格（評価額）。以下稅率依令和8年4月1日現在的国税庁No.7191公布資料：

所有権移転登記（売買）

依国税庁No.7191（令和8年4月1日現在）：

土地（売買）：原則稅率2.0%（1000分の20），適用租税特別措置法72條後軽減為1.5%（1000分の15），適用至令和11年3月31日，無自住要件。

建物（投資用・非自住）：2.0%（1000分の20）。建物の0.3%軽減（措法73）要件是「個人が…自己の居住の用に供した場合」——即本人用作自住。台灣投資者若購屋後出租而非自住，不符合此要件，建物登録免許税應以原則稅率2.0%計算。

建物（自住、住宅用家屋，措法73）：0.3%（1000分の3），適用至令和9年3月31日，需自住且符合床面積50㎡以上等要件。

抵当権設定登記

有貸款者另需繳納：一般（含外國人投資用）稅率0.4%（1000分の4）；自住住宅（個人自居，措法75）軽減為0.1%（1000分の1），同樣有自住要件，適用至令和9年3月31日。台灣非居住者貸款購買投資用物件時，適用0.4%。

試算概念（以評価額為基準）

若購買一棟分讓マンション，土地持分固定資産評価額為300萬円，建物評価額為800萬円，無自住（出租用），估算稅額（不含軽減以外的費用）：

• 土地所有権移転：300萬 × 1.5% ＝ 4.5萬円
• 建物所有権移転：800萬 × 2.0% ＝ 16萬円
• 合計：約 20.5萬円

這不包含仲介手數料、不動産取得税、司法書士報酬等費用。詳細的購屋費用全貌請參考日本買房的取得成本。

司法書士費用

司法書士報酬自2003年起已廢除固定報酬規定，由各事務所自訂。費用因地區、物件價格、委任業務範圍而異，建議向複數司法書士詢價比較。仲介通常會推薦合作司法書士，但買方有權自行選擇。

受任司法書士的主要工作包括：確認賣方身份及権利証真偽（本人確認）、代為填寫申請書、確認登記原因証明情報、於交割當日親赴法務局申請。確認完成後，法務局會發給新的登記識別情報（類似舊制「権利証」的數字通知書），務必妥善保存。

常見疑問（FAQ）

Q1：可以不委託司法書士自行申請嗎？ 法律上本人可以申請。實務上買賣、貸款與仲介常要求專業人士在場確認文件與本人，外國人還有住所証明、國內連絡先與羅馬字姓名等令和6年4月以後的附件。是否自行申請，請自行判斷並以法務局受理為準。

Q2：登記需要多久時間？ 各法務局業務量不同，法務省該說明頁未寫固定週數。電子申請與書面申請的處理時間以受理法務局為準。

Q3：台灣人購屋後如何查詢自己的登記狀況？ 可向日本法務局申請「登記事項証明書」。依法務省登記手数料頁（令和7年4月1日以後，查證日2026-09-12仍與令和8年4月1日起一覽相符）：書面請求1通600円；線上請求郵送520円；線上請求窗口交付490円。亦可使用「登記情報提供サービス」閱覽（非証明書），令和8年4月1日起全部事項1件330円。

Q4：關於固定資産税与都市計画税，登記後如何查？ 完成登記後，每年春季市区町村會寄送「固定資産税・都市計画税 納税通知書」。固定資産税的計算方式請參考固定資産税完整指南。

Q5：台灣人以法人（公司）名義買房的登記有何不同？ 外國法人（海外設立）新成為登記名義人時，需提供設立準拠法国政府的住所証明或公証宣誓書＋名称証明，並附和訳。具體要求依法務省同一通達，細節較個人案例複雜，建議提早與司法書士確認。

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