日本公寓專有面積的壁心與內法差多少？登記簿面積以內側線計算，新築分譲的宣傳冊須標明壁心面積且登記面積較少
登記簿面積依內側線計算；新築分譲宣傳冊須標明壁心面積且登記面積較少（2026-10-19）
看日本公寓的物件資料，會看到「專有面積」，但同一戶在廣告與登記簿上的數字可能不同。原因是計算方式：登記簿的區分建物面積以牆壁的「內側線」計算（內法）；廣告也會用以牆壁「中心線」算的壁心面積。本文依 e-Gov 的區分所有法、不動產登記規則，與不動產公正取引協議會連合會現行的表示規約及別表整理，查證日 2026-10-19，說明兩種算法與廣告的標示規則。一般性的格局圖與帖數換算，本站〈日本房屋格局圖怎麼看:1R、1K、1DK、1LDK 到 2LDK 完整解讀〉已有整理，這裡只談法源與標示規定。個別物件以登記簿與重要事項說明書為準。
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兩種算法的法律依據
- 內法（內側線）：不動產登記規則第 115 條規定，區分建物的床面積，以壁等區劃的內側線所圍部分的水平投影面積計算。區分所有法第 14 條第 3 項也以內側線計算共用部分持分所依的專有部分床面積（規約可另訂，第 4 項）。
- 壁心（中心線）：非區分建物的建物床面積，登記規則第 115 條以壁等區劃的中心線計算；廣告上的專有面積也可能以壁心面積表示，表示規約對這種標示另有規定。
因此，同一戶公寓用壁心算，數字會比登記簿面積大，因為多算了牆壁厚度的一半。
用數字看（假設值）：壁心面積 70.00 ㎡、登記簿（內法）面積 64.50 ㎡，差 5.50 ㎡，約 7.9%。若以每畳 1.62 ㎡換算，壁心約 43.2 畳，內法約 39.8 畳，差約 3.4 畳。
廣告怎麼標示（現行表示規約，施行規則最終修訂 2022-09-01）
不動產公正取引協議會連合會的表示規約及施行規則規定：
- 面積表示（施行規則第 9 條(15)）：建物面積（公寓為專有面積）表示延べ面積；新築分譲公寓等，除了宣傳冊等媒體外，可只表示最小與最大面積。這一款沒有「中古公寓可表示登記簿面積」的但書。
- 畳數（施行規則第 9 條(16)）：以畳數表示居室大小時，每畳為 1.62 ㎡以上，以各室的壁心面積除以畳數計算。
- 別表 6（新築分譲公寓、一棟リノベーション公寓；含小規模團地，販售戶數僅 1 戶者除外）：必要表示事項有「專有面積為壁心面積的旨，及登記面積較少的旨」。從別表的媒體欄位看，這一項只在「パンフレット等」（宣傳冊等）有要求，網路廣告、折込、雜誌廣告欄位沒有勾選。
所以看新築分譲的宣傳冊時，要知道那是壁心面積；其他媒體或其他類型的物件，標示規定不同，不能一概套用。
影響什麼
區分所有法第 14 條以內側線面積計算共用部分持分所依的專有部分床面積；壁心面積則是廣告與銷售資料可能使用的口徑。買賣時請業者說明兩個數字各是什麼，並對照登記簿與重要事項說明書。
怎麼做
- 拿到物件資料時，先確認面積欄寫的是壁心面積還是登記簿面積。
- 新築分譲的宣傳冊請找「專有面積為壁心面積，登記面積較少」的標示。
- 用登記簿（登記事項證明書）核對區分建物的專有部分面積。
- 比較不同物件時，統一用同一種面積口徑，並注意每畳 1.62 ㎡的算法。
- 疑問請業者在重要事項說明時當面說明並留下書面。
容易踩雷
- 把壁心面積當成登記簿面積：壁心面積較大，登記面積較少。
- 用畳數直接比較不同物件：畳數是壁心面積除以畳數的算法。
- 以為所有媒體都有同樣的標示：別表 6 的這一項只在宣傳冊等媒體要求。
- 以為持分只看廣告面積：區分所有法第 14 條以內側線面積為準，規約可另訂。
- 沒有核對登記簿：實際差距因牆厚與構造而異。
常見問題
壁心面積和登記面積哪個比較大？
壁心面積較大，因為多算了牆壁厚度的一半；新築分譲的宣傳冊須標明這點。
一畳是多大？
表示規約施行規則規定每畳為 1.62 ㎡以上，以各室壁心面積除以畳數計算。
登記簿面積去哪裡看？
看登記事項證明書上區分建物的專有部分面積；請業者在重要事項說明時一併說明。
來源
- e-Gov 法令検索 不動産登記規則第115條（2026-10-19 查證）：「区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線」
- e-Gov 法令検索 建物の区分所有等に関する法律第14條（2026-10-19 查證）：「前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。」
- 不動産公正取引協議会連合会 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則（2026-10-19 查證）：「各室の壁心面積を畳数で除した数値」
- 不動産公正取引協議会連合会 別表６（2026-10-19 查證）：「専有面積が壁心面積である旨及び登記面積はこれより少ない旨」