日本公寓大規模修繕實際做了哪些工事？令和5年度マンション總合調查：外牆塗裝 87.1%、屋頂防水 75.0%，積立金不足的組合 36.6%
令和5年度總合調查：大規模修繕做外牆塗裝87.1%、屋頂防水75.0%；積立金不足36.6%（2026-10-31）
買中古公寓時，若廣告或說明提到「已做過大規模修繕」或「下次修繕預定」，可以用官方調查對照：大規模修繕實際做了哪些工事、修繕積立金累積得怎麼樣。國交省每 5 年做一次「マンション總合調查」，令和5年度（2023 年 10 月到 2024 年 1 月）的結果已公開。本文依國交省的概要編與新聞稿整理，查證日 2026-10-31。這是樣本調查的統計，不是任何一棟公寓的保證，也不是預測。
同主題可接著看：日本中古公寓的管理費與修繕積立金：每月固定支出怎麼看、為什麼會調漲。
調查的樣本與限制
這次調查的對象是全國的管理組合與區分所有者：管理組合向調查發出 4,270 份，有效回收 1,589 件，回收率 37.2%；區分所有者發出 8,540 份，有效回收 3,102 件，回收率 36.3%。管理組合的樣本，是透過マンション管理業協會會員公司的受託管理組合，以及マンション管理センター登錄的管理組合名簿隨機抽出，自主管理型約占 10%。換句話說，數字反映的是回收到的樣本，並非全國每一棟的普查。
大規模修繕做了哪些工事
調查問的是管理組合在大規模計畫修繕時做過哪些工事項目。要留意：官方概要編只寫「工事項目的實施比例」，沒有交代分母（是全部回答的管理組合，還是做過大規模修繕的管理組合），詳細請查調查本編的表（管 34）。結果：外牆塗裝工事 87.1% 最多，其次是屋頂防水工事 75.0%，再來是地板防水工事 61.6%。與直近一次大規模計畫修繕同時進行的工事內容，則是鐵部塗裝等工事 81.6% 最多，其次是建具、金物等工事 35.6%，共用內部工事 29.1%。
對買方的意義是：看到修繕履歷時，可以用這些工事類別去對照，外牆、屋頂防水、地板防水是否都有紀錄；如果某棟沒有，並不代表違規，但值得追問是否另有時程。調查沒有說這些工事該多久做一次，也沒有給出各工事的金額，所以不能拿它回推下一次大修的費用。
修繕積立金不足的比例
調查比較計畫上的修繕積立金累積額與現在實際累積額：現在的累積額比計畫不足的組合占 36.6%，其中不足超過 20% 的占 11.7%。至於積立方式，均等積立方式占 40.5%，段階增額積立方式占 47.1%，完成年次較新的公寓，採段階增額方式的比例較高。
用數字看（假設值）：若某管理組合計畫累積到 5,000 萬円，現在只累積了 3,500 萬円，不足 1,500 萬円，也就是計畫累積額的 30%，屬於「不足超過 20%」那一類。這個數字只是設想，不是任何一棟公寓的實際情形。買方看積立金時，應對照〈長期修繕計畫指引：國交省建議的修繕積立金金額與計算方式，每㎡每月 252 円是怎麼來的〉，並用〈日本中古公寓管理費與修繕積立金：買前文件核對表與資金缺口案例〉核對該棟的現況。公寓整體的屋齡分布可看〈日本分譲公寓存量 723.6 萬戶、築 40 年以上 158.8 萬戶：國交省統計怎麼看〉，搭配本文，能知道統計的母體在哪裡。
省エネ改修的實施狀況
這次調查新增了省エネ改修的題目：實施過省エネ改修的管理組合占 27.9%，沒有的占 63.3%；實施的內容以照明器具 LED 化最多，占 94.6%，其次是サッシ（窗框）省エネ化 8.6%，昇降機設備高效率化 7.4%。這些比例的分母是有實施的組合。
怎麼做
- 向仲介索取該棟的大規模修繕履歷，列出做過的工事項目與年份。
- 對照外牆塗裝、屋頂防水、地板防水是否都有紀錄，缺哪一項就追問。
- 取得長期修繕計畫與現在積立金餘額，計算實際累積額與計畫累積額的差距。
- 把差距換成比例，看是否落在「不足超過 20%」的範圍，再決定是否要求賣方說明。
- 不要用總合調查的百分比代替該棟的實際文件。
容易踩雷
- 把調查百分比當成每棟都會做的工事：87.1% 是做過該工事的組合比例，不是必做項目。
- 把樣本調查當成全國普查：回收率約 37%，且有抽樣方式。
- 用調查回推下一次大修費用：調查沒有提供金額。
- 以為積立金不足 36.6% 代表一定會收一時金：是否調整要看該棟的決議。
- 忽略完成年次的差異：新公寓採段階增額積立方式的比例較高。
常見問題
大規模修繕最常做的工事是什麼？
調查中外牆塗裝工事占 87.1%，是回答的組合做過的比例中最高的。
積立金不足的公寓有多少？
調查中現在累積額比計畫不足的組合占 36.6%，不足超過 20% 的占 11.7%。
這些數字能直接套用到我要買的公寓嗎？
不能。這是樣本調查的結果，該棟實際情形要看修繕履歷、長期修繕計畫與積立金餘額。
來源
- 國土交通省 令和5年度マンション総合調査結果 概要編（2026-10-31 查證）：「「外壁塗装工事」が87.1％と最も多く、次いで「屋上防水工事」が75.0％、「床防水工事」が61.6％となっている」「現在の積立額が計画に比べて不足しているマンションが36.6％となっており」
- 國土交通省 報道発表 令和５年度マンション総合調査結果（令和6年6月21日，2026-10-31 查證）：「管理組合や区分所有者を対象とした調査を5年に一度行っており、令和5年度調査の結果をとりまとめました」