房東不退敷金，可以走民事調停嗎？宅地建物調停向房屋所在地的簡易裁判所申立（民事調停法第 24 條），調停調書與確定判決同效力
敷金爭議屬宅地建物調停，向房屋所在地簡易裁判所申請；調停調書與確定判決同效力（2026-10-31）
退租後房東遲遲不退敷金，又不想一上來就打官司，日本的裁判所有一種「民事調停」，是由調停委員協助雙方協商、達成合意的程序。本文依日本裁判所網站的「民事調停」說明整理，查證日 2026-10-31，只談程序的一般說明，不是法律意見；敷金退還的法律依據與少額訴訟，見〈敷金退還的法律依據：民法 622 條之 2 與退還時點，什麼時候該還、能扣什麼〉。
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民事調停是什麼
裁判所的說明：調停針對金錢借貸、買賣、交通事故、借地借家（租賃）、智慧財產權、農地利用、公害與日照妨礙等紛爭，不像裁判那樣決定輸贏，而是由雙方合意解決。調停手續中，由一般市民中選出的調停委員與裁判官一起協助解決，通常由 1 名裁判官與 2 名調停委員組成調停委員會；若是需要專業知識的案件（例如租金增減），也會有醫師、建築士、不動產鑑定士等專家參與。換句話說，調停是協商，不是裁判；敷金（租賃保證金）的返還屬於租賃紛爭，可以用這個程序處理。
向哪裡申請、怎麼申請
一般的民事調停，原則上向相對人（對方）住所地所屬管轄的簡易裁判所申立（民事調停法第 3 條第 1 項）。但租賃敷金這類「宅地或建物的貸借、利用關係的紛爭」，依第 24 條文字的適用屬宅地建物調停（官方頁面沒有逐項點名敷金返還，個案請向受理的裁判所確認），民事調停法第 24 條規定，管轄是紛爭目的的宅地或建物所在地的簡易裁判所，或當事人合意所定、同一所在地管轄的地方裁判所。大阪地裁與東京地裁民事第 22 部的說明表，也把宅地建物調停另列，管轄是紛爭目的宅地建物的所在地。所以向哪個裁判所申立，要以房屋所在地為準，而不是房東的住所地；東京地裁並說明，若是合意向東京地方裁判所申立的情形，宅地建物調停必須是東京都內的物件才有管轄。提出調停申請不需要特別的法律知識，裁判所網站有書式與記載例，簡易裁判所窗口也備有申立用紙與填寫說明。
費用與期間
手數料比訴訟便宜：裁判所舉的例子是，請求返還 10 萬円貸金的手數料，訴訟為 1,000 円，調停為 500 円。調停在非公開的場合進行，不會讓第三人知道。裁判所說明，通常申立後會開 2、3 次調停期日，大約 3 個月內就成立調停或結束。此外還要預納郵便切手，金額因裁判所而異：東京地裁民事第 22 部公告是 6,000 円（令和8年1月1日現在），大阪地裁的說明表是 760 円（相對人每增 1 名另加 190 円），所以總費用不只手數料 500 円，請向受理的裁判所確認。
用數字看（假設值）：房東應退的敷金差額為 10 萬円，依裁判所的例子，調停手數料約為 500 円；若調停期日約每月 1 次（這是假設，裁判所說明沒有這個頻率），開 2、3 次期日，約 2 到 3 個月。這些金額與期日只是依裁判所的說明套用的設想，不是任何案件的結果；實際手數料依請求金額與當時的規定計算。
成立與不成立
調停成立時，裁判所書記官會把合意內容記載到調停調書。調停調書的內容，裁判所說明與確定判決有相同效力，可以據以聲請強制執行；民事調停法第 16 條的條文寫法是記載與裁判上和解有同一效力。雙方或任一方無法同意時，裁判所會以「代替調停的決定」或「調停不成立」結束調停。調停不成立的話，要再走訴訟等其他程序；訴訟可考慮用少額訴訟，見〈敷金退還的法律依據：民法 622 條之 2 與退還時點，什麼時候該還、能扣什麼〉的說明。取得確定判決後如何強制明渡，則是另一種情形，見〈房客被判決要搬出卻不走，房東怎麼強制執行？民事執行法第 168 條之 2：執行官先催告，引渡期限為催告日起 1 個月〉；這裡的敷金糾紛則是房客要錢，不是房東要房。扣款項目是否合理，可對照〈日本退租原狀回復：通常損耗由房東負擔的國交省指引，A、B、A(＋B)、A(＋G) 怎麼分〉整理的指引分類，再在調停期日說明。
怎麼做
- 先書面向房東或管理公司請求退還敷金，並要求提供扣款明細。
- 協商無果，從裁判所網站取得敷金返還的申立書格式與記載例。
- 確認房屋所在地，向該地管轄的簡易裁判所提出申立。
- 出席調停期日，說明扣款金額與依據，並準備契約、退租時的照片與扣款明細。
- 成立後保管調停調書；對方不履行時，可依調停調書聲請強制執行。
容易踩雷
- 把調停當成裁判：調停是由雙方合意解決，沒有合意就不成立。
- 以對方住所地為管轄：一般調停原則上是對方住所地，但敷金這類宅地建物調停依第 24 條以房屋所在地為準。
- 以為調停一定會成立：合意不成時，會以不成立或代替調停的決定結束。
- 以為調停調書沒有強制力：裁判所說明它與確定判決有相同效力。
- 把手數料當固定金額：500 円是 10 萬円貸金的例子，實際依請求金額計算，另要預納郵便切手。
常見問題
敷金糾紛可以走民事調停嗎？
裁判所的說明把借地借家的紛爭列在調停的對象內，敷金返還屬於租賃紛爭。
要向哪個裁判所申請？
依民事調停法第 24 條，宅地建物的貸借紛爭由房屋所在地的簡易裁判所管轄，或當事人合意由所在地的地方裁判所管轄。
調停要多久？
裁判所說明：通常開 2、3 次期日，大約 3 個月內結束。
調停成立後對方不付怎麼辦？
調停調書與確定判決有相同效力，可以據以聲請強制執行。
來源
- 裁判所 民事調停（2026-10-31 查證）：「原則として、相手方の住所地を管轄する簡易裁判所に申し立てます」「調停調書に記載された内容は、確定した判決と同じ効力があり、この調書に基づいて強制執行を行うこともできます」；「10万円の貸金の返済を求めるための手数料は、訴訟では1000円、調停では500円です」「おおむね3か月以内に調停が成立する」
- e-Gov 法令検索 民事調停法第 16 條（2026-10-31 查證，現行版）：「その記載は、裁判上の和解と同一の効力を有する」
- e-Gov 法令検索 民事調停法第 24 條（2026-10-31 查證）：「紛争の目的である宅地若しくは建物の所在地を管轄する簡易裁判所」
- 東京地方裁判所 民事第22部（調停事件の種類と管轄）（2026-10-31 查證，僅東京地裁）：「民事調停事件の申立てに必要な予納郵便切手は６０００円です（令和８年１月１日現在）」