公寓規約可以禁止民泊嗎？標準管理規約第 12 條有可、禁 2 種範本，コメント另列僅限家主居住型等寫法，未明記時不能當作已獲准
標準管理規約第12條有可、禁兩範本；規約可禁止民泊（令和7年改正版，2026-10-19）
想在日本公寓的專有部分做民泊，除了法律上的届出，還要過管理規約這一關。國交省「マンション標準管理規約（單棟型）」令和 7 年改正版，在第 12 條（專有部分的用途）直接為住宅宿泊事業準備了範本：要允許，或要禁止，都可以寫進規約。本文依該規約及其コメント整理，查證日 2026-10-19。標準管理規約只是範本，個別大樓的規約文字以該棟為準。
同主題可接著看：日本公寓可以養寵物嗎？標準管理規約：飼養與否要寫在規約，允許時須訂種類數量、申報、飼養方法，苦情不改善理事會可禁止。
第 12 條的兩種範本
第 12 條第 1 項是共通的：區分所有者應將專有部分專供住宅使用，不得供其他用途。第 2 項依管理組合的選擇分兩種：
| 選擇 | 範本第 2 項的意思 |
|---|---|
| 可住宅宿泊事業 | 區分所有者可將專有部分用於已依住宅宿泊事業法第 3 條第 1 項提出届出的住宅宿泊事業 |
| 禁止住宅宿泊事業 | 區分所有者不得將專有部分用於上述住宅宿泊事業 |
也就是說，規約可以禁止民泊，而且標準管理規約直接提供了禁止的條文寫法。
コメント的補充：6 種延伸寫法
第 12 條關係的コメント說明了更多選項：
- 宜明記可否：住宅宿泊事業可或禁止，宜在規約中明記。
- 旅館業法的民泊：依旅館業法簡易宿所許可營業的「民泊」，通常不在第 1 項的「住宅」用途內，要允許的話宜另行明記。
- 違法營業不待明記：違反旅館業法或住宅宿泊事業法的事業，不用規約寫，當然被禁止。
- 只開放部分型態：例如僅限家主居住型（事業者住在同一棟內）、或僅限家主同居型（在自己的生活本拠專有部分接待）。
- 委任使用細則：新分讓時的原始規約，可把住宅宿泊事業的可否交由使用細則決定。
- 連廣告一起禁止：禁止時，可進一步禁止刊登廣告、募集或勸誘。
用數字看（假設值）：一棟 120 戶的大樓，規約第 12 條只寫專供住宅使用，沒有明記住宅宿泊事業的可否。依コメント，這種情形宜明記；買方不能把「規約沒寫禁止」當成「已經獲准」，應向管理組合確認解釋與使用細則。例如假設向管理組合提出 1 件書面詢問，由 5 名理事討論後以 1 件書面回覆「可」或「不可」，並附上使用細則的條號，這 1 件回覆就是之後最有用的證據。
規約可以改嗎
區分所有法第 31 條第 1 項規定，規約的設定、變更或廢止，須在集會中，經區分所有者過半數且議決權過半數出席（規約可定更高），並由出席的區分所有者及其議決權各 4 分之 3 以上多數決議。因此，大樓若想新增禁止民泊的條文，是透過集會以這個多數決修改規約；各棟規約另有更高比例者，以該棟規約為準。此外，規約的設定、變更或廢止若對一部分區分所有者的權利有特別影響，須取得該區分所有者的承諾；這點對已在營運民泊的區分所有者尤其相關。
規約若限定型態，仍須同時符合住宅宿泊事業法的其他規定，例如届出住宅每年經營上限 180 日；規約是在法律之外額外加上的限制，兩者要分開檢查。
怎麼做
- 買公寓前，向仲介或管理公司取得規約全文與使用細則。
- 找第 12 條：看第 2 項是可、禁止，或有限定型態。
- 若寫的是「住宅專用」而無明記，向管理組合書面確認民泊的解釋。
- 確認是否同時禁止廣告、募集或勸誘。
- 取得書面回覆，再決定是否購買；住宅宿泊事業的届出另有自己的程序。
容易踩雷
- 把「規約沒寫禁止」當作「可以做」：コメント建議宜明記可否。
- 忽略使用細則：可否可能委任使用細則決定。
- 把旅館業法簡易宿所型與住宅宿泊事業型混為一談：兩者的規約解釋不同。
- 只看標準管理規約：它是範本，各棟規約可能不同。
- 以為買了就能改：修改規約須經集會決議。
常見問題
公寓規約可以明文禁止民泊嗎？
可以。標準管理規約第 12 條有禁止住宅宿泊事業的範本。
可以只開放一部分型態嗎？
可以，這是第 12 條關係③的 2 種例子。コメント舉例：僅限家主居住型，或僅限家主同居型。
違反法令的民泊，規約沒寫也可以做嗎？
不行。コメント說明，違反旅館業法或住宅宿泊事業法的事業，不待規約明記，當然被禁止。
來源
- 国土交通省 マンション標準管理規約（単棟型）令和7年改正版・コメント（2026-10-19 查證）：「旅館業法や住宅宿泊事業法に違反して行われる事業は、管理規約に明記するまでもなく、当然に禁止されているとの趣旨である。」
- e-Gov 法令検索 建物の区分所有等に関する法律第31條（2026-10-19 查證）：「規約の設定、変更又は廃止は、集会において」