公寓專有部分可以隨便改裝潢嗎？標準管理規約第 17 條：影響共用部分或他戶的工事要先經理事長申請、理事會決議

影響共用部分或他戶的裝潢須先向理事長申請，經理事會決議承認（標準規約第17條，2026-10-19）

在日本買中古公寓，常想改廚房、換地板、拆隔間。但專有部分的裝修並不是完全自由：牆壁、管線、樓板牽涉到共用部分與鄰居。本文依國土交通省的「マンション標準管理規約（單棟型）」（含コメント，令和 7 年改正版）第 17 條與其別添 2 整理，查證日 2026-10-19。標準規約只是範本，你那棟大樓的管理規約與使用細則才是準據，個案請以實際規約為準。

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第 17 條的規則

標準管理規約第 17 條：

1. 要申請：專有部分的修繕、模樣替，或建物定著物的取付、取替，若可能影響共用部分或其他專有部分，要事前向理事長申請，並取得書面或電磁方式的承認（第 1 項）。
2. 要附資料：申請書要附設計圖、仕樣書和工程表（第 2 項）。
3. 理事會決定：理事長依理事會決議，決定承認或不承認（第 3 項）。
4. 事後責任：承認的工事完成後，如果影響共用部分或他戶，發包的區分所有人要自負責任與費用，採取必要措施（第 6 項）。
5. 不須承認的工事也可能要申報：第 7 項規定，不需承認但工事期間（工人進出、資材搬入、噪音、振動、臭氣）需讓管理組合事先掌握者，要事先向理事長申報。

哪些工事要申請

標準規約的コメント說明，要承認的例子包括：地板（フローリング）、ユニットバスの設置、直接裝在主要構造部的冷氣、配管配線枝管的取付與取替、隔間變更等。另有一條基本界線：區分所有人不能實施專有部分的增築，或影響建物主要構造部的行為（區分所有法第 6 條第 1 項）。

理事會怎麼判斷

コメント提到：

• 承認時可聽取建築士等專家意見。地板工事因構造、工法、材料而影響不同，須由專家確認。
• 判斷需要特別調查費用時，由申請人負擔為宜。
• 要考量對躯體、防火、防音、耐力計算與他戶的影響；也要顧及大樓高經年化後，專有部分修繕的需求增加，不應過度限制。若工事對上下左右住戶有顯著影響之虞，可考慮要求其同意。
• 別添 2 的例子：地板張替要確認遮音性能，標準規約示範的承認條件是確認遮音性能與新築時同等以上；玄關門（扉、枠）屬有專用使用權的共用部分，示範的承認條件是色彩、形狀、位置與防犯性，防火性能則在注 4 提醒申請者注意。

沒申請就施工

未經承認施工者，理事長可依第 67 條，做出必要的勸告或指示（第 17 條關係⑬）。

用數字看（假設值）

專有 70 ㎡ 的公寓，要把其中 35 ㎡ 的地板張替，工期 30 日。申請書要附 3 件文件：設計圖、仕樣書、工程表，共 1 件申請。理事會會依地板的遮音等級、對樓下的影響來判斷。遮音等級的具體數值與各大樓基準，本次未逐項查，待確認。

怎麼做

1. 買房前先取得管理規約與使用細則，看專有部分修繕的規定。
2. 計畫工事時，先拆成「要承認」「要申報」「不必」三類。
3. 備齊設計圖、仕樣書、工程表，向理事長申請。
4. 地板工事請施工業者提出遮音等級資料。
5. 事後如影響共用部分或他戶，依規約由發包人負責。
6. 規約內容以管理組合為準，請與管理公司確認。

容易踩雷

• 以為專有部分完全自由：影響共用部分或他戶的要先承認。
• 只看標準規約，不看自己大樓的規約與細則。
• 地板張替不查遮音等級：標準規約示範的承認條件是與新築時同等以上，各管理組合可自訂。
• 以為玄關門可以自由更換：玄關門（扉、枠）屬有專用使用權的共用部分，別添 2 示範的承認條件是色彩、形狀、位置、防犯性，另提醒注意防火性能；實際以所在大樓的規約為準。
• 沒申請就開工：理事長可勸告、指示。

常見問題

公寓專有部分的裝潢需要管理組合同意嗎？

影響共用部分或他戶的工事要先向理事長申請，經理事會決議承認；不影響的工事，工事期間影響大時仍可能要申報。

換地板要申請嗎？

標準規約的コメント列為須承認的例子，並要求確認遮音性能。

沒申請就施工會怎樣？

理事長可依第 67 條勸告或指示改正。

來源

• 国土交通省 マンション標準管理規約（単棟型）（コメント含む）（2026-10-19 查證）：共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を申請し
• 国土交通省 標準管理規約 別添2 區分所有者が行う工事に対する制限の考え方（2026-10-19 查證）：新築時と同等以上の遮音性能を確認する