買丘陵地、造成地的房子要看盛土規制法：宅地造成等工事規制區域內盛土崖高於 1 m、切土崖高於 2 m 或超過 500 ㎡須知事許可，特定盛土等規制區域門檻更高
宅地造成等工事規制區域：盛土崖高於 1 m、切土崖高於 2 m 或超過 500 ㎡須許可（2026-10-19）
買山坡地、丘陵地或「造成地」（土地經過整地的住宅區）時，除了地盤與擁壁，近年還多一個法規要看：宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）。起因是 2021 年 7 月靜岡縣熱海市因大雨使盛土崩落、釀成大規模土石流災害，法律於 2022 年修正。本文依國土交通省的「盛土規制法の概要」、e-Gov 的盛土規制法與施行令、宅建業法施行令整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；某筆土地是否位於規制區域，請查各都道府縣公告並請業者書面說明。
同主題可接著看：防火地域與準防火地域買房：3 層以上或 100 ㎡超須耐火建築，準防火地域 4 層以上或 1,500 ㎡超須耐火。
法律管什麼
國交省說明：這部法律不論土地用途是宅地、農地或森林，在知事等（都道府縣知事、指定都市市長、中核市市長）指定的規制區域內，對一定規模以上的盛土等採許可制。它由國交省與農水省（含林野廳）共管。
2022 年修正的四個重點：
- 無縫隙規制：知事等把可能對人家造成災害的盛土區域指定為規制區域，農地、森林的造成與土石暫時堆積也納入。
- 確保安全性：依地形、地質訂許可基準，並有施工狀況定期報告、中間檢查、完了檢查。
- 責任明確化：土地所有人等有維持安全狀態的責務；必要時，不僅所有人，連原因行為人也可被命令改正。
- 強化罰則：無許可或違反命令等，最大懲役 3 年以下、罰金 1,000 萬円以下、法人重科 3 億円以下。
多大規模要許可
宅地造成等工事規制區域內的工事，工事主要在著手前取得知事許可（盛土規制法第 12 條第 1 項，災害發生之虞小的政令所定工事除外）。政令（施行令第 3 條）訂定的規模包括：
- 盛土產生高於 1 m 的崖
- 切土產生高於 2 m 的崖
- 盛土與切土同時，產生高於 2 m 的崖
- 其他盛土，高度超過 2 m
- 其他盛土或切土，面積超過 500 ㎡
特定盛土等規制區域內的特定盛土等也要知事許可（第 30 條），規模由施行令第 28 條準用第 23 條各號，門檻較高：
- 盛土產生高於 2 m 的崖
- 切土產生高於 5 m 的崖
- 盛土與切土同時，產生高於 5 m 的崖
- 其他盛土，高度超過 5 m
- 其他盛土或切土，面積超過 3,000 ㎡
用數字看（假設值）：在宅地造成等工事規制區域內，對 600 ㎡ 的土地做切土整地，面積超過 500 ㎡，屬許可對象；盛土做出 1.5 m 高的崖，超過 1 m，也屬許可對象。同樣的 600 ㎡ 切土若在特定盛土等規制區域內，未達 3,000 ㎡，也沒有高於 5 m 的崖，就不是許可規模；但特定盛土等規制區域內的工事，依第 27 條仍要在著手日 30 日前向知事届出（許可對象除外的情形），詳細要件請向主管機關確認。
買方會遇到的兩件事
重要事項說明：宅建業法施行令第 3 條第 1 項第 27 款，把盛土規制法第 12 條第 1 項等條文列為說明法令上限制的項目，業者在重說時要說明。
土地的保全責務：盛土規制法第 22 條（限宅地造成等工事規制區域內）：土地的所有人、管理者、占有者，應努力常時保持不致發生災害的安全狀態；知事認為必要時，可以對所有人、管理者、占有者、工事主或工事施行者「勧告」設置或改造擁壁等措施。勧告之外，第 23 條還有「改善命令」：土地有災害發生之虞又放置不管時，知事可對土地所有者等命令改善，若災害風險明顯由其他人的不完全工事造成，也可在條件符合時對該行為人命令。買到的土地如果有不安全的盛土，這項責務會落在新所有人身上，所以買前要確認。
怎麼做
- 查土地所在地是否位於宅地造成等工事規制區域或特定盛土等規制區域，請業者書面說明。
- 詢問該土地過去有沒有做過盛土、切土，工事是否有取得許可。
- 對有擁壁、崖面的土地，請建築士或地質專家確認安全性。
- 計畫整地或蓋房時，先確認規模是否超過上述門檻，需要的話提前申請許可。
- 買賣契約中，確認工事資料與許可文件的交付。
- 指定區域的查法：國交省以逐自治體表格公布指定狀況（令和 8 年 4 月 1 日現在表），本篇未逐項整理，待確認。
容易踩雷
- 以為農地、森林不受規制：這部法律不論土地用途。
- 只看建築法規，不查盛土規制法：整地工事本身也要許可。
- 以為買了就和前所有人無關：土地所有人有維持安全的責務。
- 忽略 500 ㎡的面積門檻：在宅地造成等工事規制區域內，不一定要有崖才算；特定盛土等規制區域則是 3,000 ㎡。
- 把兩種區域的門檻混為一談：1 m、2 m、500 ㎡ 只適用宅地造成等工事規制區域。
- 以為罰則只是行政罰：最大有懲役 3 年以下的規定。
常見問題
盛土規制法什麼時候要許可？
在宅地造成等工事規制區域內，盛土產生高於 1 m 的崖、切土高於 2 m 的崖，或盛土切土面積超過 500 ㎡等，要在著手前取得知事許可；特定盛土等規制區域的門檻是盛土崖高於 2 m、切土崖高於 5 m 或面積超過 3,000 ㎡。
買的土地以前有人整地過，我有責任嗎？
宅地造成等工事規制區域內土地的所有人、管理者、占有者，有努力維持安全的責務（第 22 條）；知事可勧告設置擁壁等措施，情節嚴重時依第 23 條下改善命令。
業者會說明這部法律嗎？
宅建業法施行令列舉了盛土規制法第 12 條第 1 項等條文，屬重要事項說明的法令限制範圍。
來源
- 国土交通省 盛土規制法の概要（2026-10-19 查證）：最大で懲役3年以下・罰金1,000万円以下・法人重科3億円以下
- e-Gov 法令検索 宅地造成及び特定盛土等規制法第12條（2026-10-19 查證）：工事主は、当該工事に着手する前に、主務省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない
- e-Gov 法令検索 宅地造成及び特定盛土等規制法第22、23條（2026-10-19 查證）：その土地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない（第22條第1項）、擁壁等の設置又は改造その他…必要な措置をとることを勧告することができる（同條第2項）
- e-Gov 法令検索 宅地造成及び特定盛土等規制法施行令第3條（2026-10-19 查證）：面積が五百平方メートルを超えるもの
- e-Gov 法令検索 宅地造成及び特定盛土等規制法施行令第28條、第23條（2026-10-19 查證）：法第三十条第一項の政令で定める規模の特定盛土等は、第二十三条各号に掲げるものとする
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法施行令第3條（2026-10-19 查證）：宅地造成及び特定盛土等規制法第十二条第一項、第十六条第一項、第二十七条第一項