日本物件廣告可以寫「降價前價格」嗎？表示規約施行規則第 12 條：須公開滿 2 個月以上，降價後 6 個月內才能比較
廣告併記降價前價格，須降價前公開滿2個月、降價後6個月內表示（表示規約施行規則12條，2026-10-31）
看日本物件廣告，若遇到「4,800 萬円 → 4,500 萬円」這種把舊價格一起標出來的寫法，就是併記比較價格。這種併記實際售價與較高比較價格的作法，叫「二重價格表示」。不動產公正取引協議會連合會的「不動產の表示に関する公正競争規約」第 20 條禁止不當的二重價格表示，施行規則第 12 條則列出以過去販售價格比較時的要件。本文依 2025-08 版規約集整理，查證日 2026-10-31，是一般規則，個案以廣告原文為準。
同主題可接著看：日本租屋初期費用怎麼分？先畫敷金、禮金、仲介費地圖再比較。
規約第 20 條：不能誤導
規約第 20 條規定，業者對物件價格、賃料或服務對價做二重價格表示（在實際售價旁併記更高的比較價格）時，不得做出與事實不符、或讓人誤認比實際更有利的廣告表示。換句話說，二重價格不是一概禁止，而是不能誤導。
施行規則第 12 條：過去價格比較的 5 項要件
以「過去的販售價格」作為比較價格時，除非同時符合下列要件，且能用資料客觀證明確實在該期間以該價格販售過，否則視為第 20 條禁止的不當二重價格表示：
| 項 | 要件 |
|---|---|
| 1 | 明示過去販售價格的公表日與降價日 |
| 2 | 比較價格是降價前一刻的價格，且降價前已實際公開販賣 2 個月以上 |
| 3 | 在降價日起 6 個月以內表示 |
| 4 | 從過去價格公表日到二重價格表示日，物件價值保持同一性 |
| 5 | 對象是土地（現況有姿分譲地除外）或建物（共有制度假俱樂部會員權除外） |
用數字看（假設值）：某物件原價 4,800 萬円，2026-05-15 公開，2026-09-01 降到 4,500 萬円。降價前公開約 3.5 個月，超過 2 個月；降價日是 2026-09-01，表示約可到 2027-03-01 為止（粗估）。如果業者在中間改了格局或新增了裝修，第 4 項「價值同一」就可能不成立，這時不能直接拿舊價格比較。這些數字是設想，不是真實案例。
割引表示：另有條件
施行規則第 13 條處理「割引」：對符合一定條件的交易對象，從販賣價格或賃料給一定比例或金額的折扣時，除非明示該條件，並表示折扣率、折扣額或折扣後金額，否則會被視為不當的二重價格表示。換句話說，「現在簽約打 9 折」之類的折扣，需要把條件寫清楚。
與其他表示規則的關係
二重價格是價格欄位的規則；物件已不存在的廣告屬於另一套，見〈租屋網站看到的物件已經不存在？表示規約第 21 條的「おとり広告」3 類，網路廣告更新期間最長 2 週〉，兩者不要混用。廣告能不能寫新築，見〈日本房屋廣告寫「新築」要符合什麼條件？表示規約第 18 條：完工後未滿 1 年，且沒有人住過〉。廣告標示的價格以外還有哪些取得費用，見〈日本買房取得費用怎麼算？成交價與課稅評價分開的拆項案例〉一文，二重價格的規則只管價格欄位的比較表示。
怎麼做
- 看到「原價→現價」的廣告，先找有沒有寫過去價格的公表日與降價日。
- 計算降價前的價格公開了多久，是否滿 2 個月。
- 計算今天與降價日的距離，是否在 6 個月內。
- 比對物件現況是否與公表舊價格時相同，是否有格局或裝修變更。
- 懷疑不實時，向協議會或當地主管課詢問，並保留廣告截圖。
容易踩雷
- 以為二重價格一律違法：規約禁止的是不當、可能誤導的表示。
- 只看降價幅度，不看公表日與降價日有沒有明示。
- 把降價後超過 6 個月的舊價格仍拿來比較。
- 把「物件改過內容」仍視為同一物件的價格比較。
- 把折扣條件省略不寫，只標折扣後價格。
常見問題
降價前價格公開了 1 個月，可以拿來比較嗎？
施行規則第 12 條要求降價前已公開 2 個月以上，只有 1 個月不符合要件。
降價後過了 7 個月，廣告還能寫舊價格嗎？
第 12 條要求在降價日起 6 個月內表示，超過就不符合要件。
折扣廣告一定要寫條件嗎？
依第 13 條，沒有明示條件與折扣率、折扣額或折扣後金額，會被視為不當二重價格表示。
來源
- 不動產公正取引協議會連合会 公正競爭規約集（2025-08 版）（2026-10-31 查證）：「値下げの日から６か月以内に表示するものであること」
- 不動產公正取引協議會連合會 表示規約・施行規則（2026-10-31 查證）：「値下げ前２か月以上にわたり実際に販売のために公表していた価格であること」