人在台灣能申請日本住宅ローン控除嗎？要 6 個月內入住、年底持續居住，非居住者原則不符

須取得後 6 個月內入住並居住到年底；住台灣的非居住者原則不符（令和 8 年 4 月 1 日現在）

住宅ローン控除（房貸減稅）是日本買自住房的人會想用的優惠：依年末房貸餘額，從所得稅中扣一筆稅額。但它的前提是「居住」。人在台灣、買了日本房子放著或出租，能不能用？本文依國稅廳 No.1211-1、No.1234、No.1926（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-10-19。制度金額與借入限度見本站〈日本住宅ローン控除 2026〉；個案請洽稅務署或稅理士，本文只講一般規則，不替任何人下結論。

同主題可接著看：非居住者在日本買房，外匯法要事後報告嗎？2026 年 4 月 1 日起不論自住或投資，取得所有權後 20 日內要報。

核心要件：居住

國稅廳 No.1211-1（新築或取得新築住宅，令和 4 年 1 月 1 日至令和 12 年 12 月 31 日入住）列的共通要件，與居住相關的有：

1. 住宅新築等之日起 6 個月以內，供自己居住。
2. 該特別控除適用年分的 12 月 31 日止，持續居住。
3. 住宅床面積 50 ㎡以上，且 2 分之 1 以上專供自己居住；該年合計所得金額在 2,000 萬円以下（特例居住用家屋是 40 ㎡以上未滿 50 ㎡，所得 1,000 萬円以下）。
4. 借款須分 10 年以上分期償還。
5. 擁有 2 間以上住宅時，以主要居住的為限。

No.1211-1 的對象是新築或取得新築住宅；中古住宅另見 No.1211-3，居住要件以該頁原文為準。所以要件是「自己居住」且「持續居住到年底」。人住在台灣、日本房子空置或出租，不符合這兩項。

非居住者的稅額控除

國稅廳 No.1926 的對象是「海外勤務中另有不動產所得等」的人。該頁說明，非居住者在確定申告時，若可適用配當控除與外國稅額控除，要先扣除這些；至於住宅借入金等特別控除，頁面寫的是「引き続き居住していることが要件のひとつ」，但有轉勤等不得已事由時，符合一定要件可以適用。換句話說，這一頁並沒有說非居住者完全不能用，而是把居住要件放在前面。

轉勤等例外

No.1234（轉勤與住宅借入金等特別控除）整理了三種情形：

• 單身赴任等：所有人因轉勤、轉地療養等不得已事由，與生計一體的親屬分居，親屬在取得日起 6 個月內入住並持續居住，且事由解消後所有人會與親屬一起居住，可以適用。轉勤先在國外時，2016 年 3 月 31 日以前取得的住宅，非居住者期間不適用；2016 年 4 月 1 日以後取得的住宅，不論所有人是居住者或非居住者，只要生計一體的親屬年底持續居住即可，但限於有居住期間的給與所得、出國後的國內不動產所得等應綜合課稅的日本國內源泉所得的年分。
• 再適用（已適用者離開後又回來）：曾適用的人因轉任命令等不得已事由不再居住，要在不再居住日前向房屋所在地稅務署長提出「轉任命令等により居住しないこととなる旨の届出書」等文件，之後再入住，從再入住那年起就剩餘控除期間可再適用；再入住那年若曾把房子出租，則從翌年起算。
• 居住年的 12 月 31 日前就離開：同樣需要轉任命令等不得已事由，且當初取得後 6 個月內已入住；這種情形，離開時的手續欄寫「手続等は不要です」，再入住後申報時才附文件。

(2)(3) 兩種不論轉勤先在國內或國外都相同。所有例外都須有轉勤、轉地療養等不得已事由，並符合原文其他條件，不是人在國外就可以。

台灣人買房的情形

• 住在台灣、買日本房子出租或空置：不符居住要件，沒有這項減稅。
• 買房後搬到日本居住，並符合 6 個月內入住與年底持續居住：有機會適用，仍要看其他要件。
• 買房後因公司轉任離開日本：要看 No.1234 的要件；已適用者離開後再入住的再適用，要在不再居住日前提出屆出書。
• 是否能在台灣與日本同時處理稅務，本文不涉及，待確認。

怎麼做

1. 買房前先確認用途：自住、出租還是投資；房貸減稅只對自住有意義。
2. 若計畫入住，把「取得日起 6 個月內入住」與「適用年 12 月 31 日持續居住」列入時間表。
3. 若有轉任或單身赴任的可能，先問稅理士 No.1234 哪一種情形需要屆出書、期限是哪一天。
4. 申報時準備年末融資餘額證明等文件，細節見本站〈日本住宅ローン控除 2026〉。
5. 人在海外時，確認申報方式（納稅管理人等），見本站〈海外屋主要不要找納稅管理人〉。

容易踩雷

• 把住宅ローン控除當成所有日本房貸都有：只適用於自己居住的住宅。
• 取得後超過 6 個月才入住：就不符第一項要件。
• 年中搬走：適用年 12 月 31 日止要持續居住。
• 把轉勤例外當成人在國外就適用：要有轉任命令等不得已事由；已適用者離開後再入住的再適用，要在不再居住日前提出屆出書。
• 以為出租也能適用：要件是 2 分之 1 以上專供自己居住；自己不居住的出租，不符居住要件；出租期間不能適用，No.1234 只規定再入住後再適用的起算年（再入住那年若曾出租，從翌年起算）。

常見問題

人在台灣能申請日本房貸減稅嗎？

要件是 6 個月內自住並持續居住到年底；人住在台灣的非居住者原則上不符合。轉勤等例外要看 No.1234，須有不得已事由。

買了房還沒搬進去，能先申請嗎？

No.1211-1 要求取得日起 6 個月內居住；超過 6 個月才入住，不符這項要件（No.1234 的例外除外）。個案請洽稅理士。

房子出租還能用嗎？

No.1211-1 的要件是床面積 2 分之 1 以上專供自己居住，出租或空置不符居住要件。

來源

• 国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）（2026-10-19 查證）：住宅の新築等の日から6か月以内に居住の用に供していること
• 国税庁 No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等（2026-10-19 查證）：「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」
• 国税庁 No.1926 海外勤務中に不動産所得などがある場合（2026-10-19 查證）：住宅借入金等特別控除については、引き続き居住していることが要件のひとつ