定期借地權的公寓能買嗎？一般定期借地權 50 年以上、不更新，期滿原則上拆屋還地，買方付的是「使用權」
定期借地權公寓期滿原則拆屋還地，借地權至少 50 年且不更新（2026-10-19）
日本公寓廣告上有「定借」或「定期借地權付き」的標示。這類公寓的土地不屬於買方；國交省資料指出，區分所有人可以用較低價格取得好區位。本文依 e-Gov 的借地借家法第 22 條、國土交通省的「定期借地権の解説」與國交省住宅局公開的定借公寓事例整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；個別物件的契約條件（解體費、保證金、地代改定）請以重要事項說明書與契約書為準。
同主題可接著看：日本房價看國交省不動產價格指數：住宅總合 148.0、公寓 225.1，2026 年資料暫停公表。
一般定期借地權是什麼
借地借家法第 22 條：以 50 年以上的存續期間設定借地權時，可以約定三項特約：
- 契約不更新；
- 不因建築物重建而延長存續期間；
- 不請求買取建物。
國交省的解說說明：一般定期借地權用途沒有限制，以公正證書等書面訂立；期滿後，原則上借地人要把建物拆除，把土地返還給地主。這是和「普通借地權」最大的不同：期滿就是結束，不是更新。另有事業用定期借地權（30 年以上未滿 50 年、10 年以上未滿 30 年，只限事業用），不是住宅用。
買方買到的是什麼
買定借公寓，買到的是專有部分與「在借地期間內使用土地的權利」，不是土地的所有權。契約期滿時，土地要還，建物原則上拆除。國交省資料整理的優缺點：
- 優點：區分所有人可以用較低價格取得好區位；地主不能在契約期間賣土地，契約終止時建物被拆除，老舊公寓不會殘留。
- 缺點：月付地代、解體費積立等運轉成本高；契約期日接近時，專有部分更難賣；契約期日接近時，居住者的管理意識可能下降，有管理不全之虞。
國交省資料的事例（匿名）
國交省住宅局的資料（2023 年 3 月製作，統計至令和 4 年 3 月末）列了兩個定借公寓事例，以下價格與費用是當時「在售」的數字，不代表現況，本站也未逐物件查證。事例一：借地權期間 72 年、想定可居住期間 70 年，當時在售的住戶專有面積 45.09～86.81 ㎡，價格 3,730 萬～8,000 萬円；每月修繕積立金 7,850～15,100 円、解體準備金 5,876～11,312 円、管理費 10,690～20,580 円、地代 9,407～18,111 円（每 3 年協議改定），月總額 33,823～65,103 円。事例二：借地權期間 71 年，價格 4,580 萬～6,530 萬円，月總額 33,080～37,000 円。這些是特定案例，不是行情。
不動產經濟研究所的資料顯示，2025 年首都圈的定期借地權物件有 1,502 戶（歷來最多），2026 年上半年近畿圈有 487 戶，供給不是零，但個別物件的條件差異很大。
用數字看（假設值）
借地期間 70 年，買入後住了 30 年，剩餘 40 年；剩餘越短，轉售越困難（國交省資料說契約期日接近時售出困難）。定借公寓的房貸可行性與價格折讓幅度，官方資料未載，待確認；個別物件的解體費、保證金、地代改定與期滿後處理，依契約，待確認。
怎麼做
- 看廣告與重要事項說明書上是否寫「借地權」「定期借地權」，並確認借地期間與剩餘期間。
- 要契約書：確認期滿處理（拆除、返還）、解體準備金的累積與使用方式。
- 看每月成本：管理費、修繕積立金、解體準備金、地代，以及地代改定的方式。
- 試算持有期間總成本，與所有權公寓比較。
- 評估轉售：剩餘期間越短越難賣。
- 貸款與稅務請洽銀行與專業人士。
容易踩雷
- 只比價格：定借的低價是用「期滿還地」換來的。
- 忽略每月運轉成本：除了管理費與修繕積立金，還有地代與解體準備金。
- 以為可以續約：一般定期借地權不更新。
- 以為買了土地持分：定借買的是使用權。
- 不看剩餘期間：契約期日接近時轉售困難。
常見問題
定期借地權公寓期滿會怎樣？
國交省說明，期滿後原則上借地人拆除建物並返還土地，契約不更新。
定借公寓比較便宜是因為什麼？
因為買的是使用權而非土地所有權；國交省資料指出區分所有人可用低價取得好區位，但運轉成本高。
可以續約嗎？
一般定期借地權依第 22 條約定不更新、不延長，不能依普通借地權的方式續約。
來源
- e-Gov 法令検索 借地借家法第22條（2026-10-19 查證）：契約の更新…及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしない
- 国土交通省 定期借地権の解説（2026-10-19 查證）：原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する
- 国土交通省 住宅局 建替え等に関するテーマの検討 資料7（2026-10-19 查證）：月々の地代や解体費の積立てなどランニングコストが高い
- 不動産経済研究所 首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年のまとめ（2026-10-19 查證）：定期借地権物件1,502 戸