三個試算情境：2,000 萬大阪套房、5,000 萬東京兩房、8,000 萬港區自住

用三個虛構的示範情境──大阪套房、東京兩房與港區自住，示範站內計算機的試算邏輯：購入雜費怎麼估、表面與實質報酬率為何有落差、貸款情境下的現金流概念，以及自住與出租在稅務上的差異。文中所有金額均為假設，非真實案例。

發布:2026-07-11|最後查核:2026-07-11|本站編輯依官方與公開來源撰寫,並經獨立事實查核;法規制度時有修訂,請以官方最新公告為準。

開始之前先聲明：以下三個情境是虛構的示範案例，用來說明站內計算工具的試算邏輯，所有金額、報酬率、貸款成數與稅務假設，都是為了方便說明而設定的假設數字，並非任何真實物件或真實個案，實際購屋請以當次議約的實際價格、貸款條件與專業人士確認的稅務結果為準。

三個情境的基本假設一覽

下表整理三個示範情境的基本假設，方便對照三種不同總價、用途與稅務重點的差異。

三個情境的總價與用途不同，連帶影響購入時的雜費負擔、每年的現金流結構，以及未來出售時適用的稅務規則，以下分別說明假設情境的試算邏輯。

情境一：大阪 2,000 萬日圓中古套房收租

假設在大阪購入一間中古套房，總價 2,000 萬日圓，用於出租。購買時的雜費（仲介手數料、登記費、印花稅等）一般約占總價 7% 至 10%，若以 8% 估算，雜費約 160 萬日圓，總投入成本約 2,160 萬日圓。假設年租金收入為 100 萬日圓，表面報酬率（年租金除以購入總價）約 5%；但扣除管理費、修繕基金、固定資産税等持有成本後，實質報酬率通常會比表面報酬率低 1.5 至 2 個百分點，也就是實質報酬率可能落在 3% 至 3.5% 之間，這只是示範用的假設區間，實際數字須依物件條件重新試算。

稅務面，若承租人是個人且供自己居住使用，原則上不需要被源泉徵收；但如果承租人是法人（例如企業宿舍），則須先被預扣 20.42% 的稅款，等到確定申告後再多退少補。非居住者的日本租金所得，採累進稅率申告納稅，實際稅負會依全年所得高低而不同。想進一步試算報酬率與租金所得稅，可以參考站內的租金報酬率試算機與租金所得稅試算機。

情境二：東京 5,000 萬日圓兩房出租（含貸款情境）

假設在東京購入一間兩房物件，總價 5,000 萬日圓，同樣用於出租，並假設透過台資銀行取得 5 成貸款（2,500 萬日圓），自備款加上購入雜費（以 7% 估算約 350 萬日圓）合計約 2,850 萬日圓。這個情境下，現金流概念是每月租金收入，扣除貸款月付金、管理費、修繕基金與固定資産税後的淨現金，是否為正數，取決於貸款利率、貸款年限與實際租金水準，這幾項條件因銀行、物件與時點不同差異很大，這裡不預設具體利率數字，實際規劃應以貸款銀行提供的條件為準。

含貸款的出租情境，比全額自付的情境多了一層槓桿與利率風險，如果租金水準或空室率不如預期，現金流可能由正轉負，這也是評估含貸款出租情境時，除了報酬率之外還要另外檢視的部分。想了解貸款條件與總成本的試算方式，可以參考站內的日本購屋貸款怎麼申請與購屋總成本試算機。

情境三：港區 8,000 萬日圓自住

假設在東京港區購入一間自住用物件，總價 8,000 萬日圓，由於是自住，不會產生租金收入，持有成本主要來自固定資産税、都市計画税、管理費與修繕基金等年度支出，具體金額因物件條件與地區稅率不同，需要另外依實際物件估算，不適合套用出租情境的報酬率邏輯來評估。

自住物件在稅務上有一個和出租物件不同的重點：如果日後決定出售自住的房屋，依日本所得税法的規定，只要符合居住用財産的相關要件（例如目前仍居住在該房屋，或搬離後 3 年內出售等條件），可以從讓渡所得中扣除最高 3,000 萬日圓的特別控除，這是自住物件相對於出租物件在未來出售時的一項稅務差異，實際是否符合要件，應在出售前向稅理士確認。想了解出售時的稅費試算邏輯，可以參考站內的讓渡所得稅試算機。

這三個情境要怎麼用

這三個情境的總價、報酬率、貸款成數與稅務假設，都是為了說明試算邏輯而設定的示範數字，並非任何真實物件的實際狀況，也不代表大阪、東京或港區目前的實際行情。真正評估一個物件時，應該把假設數字換成該物件真實的價格、預期租金、貸款條件與持有成本，再用站內計算機重新試算一次，而不是直接套用本文的示範金額。

以上三個情境純屬示範說明，實際購屋決策應以真實物件資訊、貸款銀行提供的條件，以及税理士、司法書士等專業人士確認後的結果為準，本文不構成任何投資建議。

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