外國人日本買房貸款攻略:台資銀行是主力
先認清現實:選項不多
日本本地銀行的住宅貸款幾乎都要求永住權或長期居留+日本收入。對住在台灣、領台灣薪水的買方,實務上的主要選項是:
| 管道 | 概況 | 備註 |
|---|---|---|
| 台資銀行東京/大阪分行 | 兆豐、第一、彰銀、華南、國泰世華等在日分行,有承作台灣人日本置產貸款 | 主力選項。成數約 5~6 成,利率約 2~3% 區間,通常要求物件在都會區、有最低金額門檻(常見 3,000 萬円上下) |
| 台灣的銀行(國內分行) | 以台灣不動產增貸/理財型房貸,現金匯日 | 變成「現金買家」,日方交易單純;台灣利率與匯率風險自負 |
| 日本部分外國人友善銀行 | 少數銀行(如東京之星等)曾有非居住者方案,條件與窗口時有變動 | 個案性強,別當作前提,先問到再說 |
| 現金購買 | 台灣買方最常見的方式 | 2,000 萬円級套房與地方都市物件多為現金交易 |
台資銀行貸款流程重點
- 提早送件:從申請到核貸常要 1~2 個月,簽約前先取得銀行口頭評估,並在契約中加入「ローン特約」(貸款不成可解約退訂)——外國買方尤其重要。
- 備妥台灣的收入證明(扣繳憑單、薪轉、財力證明)與信用紀錄;銀行看的是你在台灣的還款能力。
- 貸款成數以銀行鑑價為準,不是成交價;老屋、小坪數(30㎡ 以下)常被砍成數或拒貸。
- 幣別是日圓:對台灣收入者形成天然的匯率對沖(租金收日圓、還款付日圓)。
利率、成數、門檻各行不同且逐年調整,以上為 2026 年中的一般區間概念。請直接向各銀行在日分行洽詢當期條件,勿以本頁數字作為財務決策唯一依據。
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