日本房租收入要算在哪一年？所得稅基本通達 36-5：依約定支付日，沒約定看實際收到日，前收租金符合條件可按貸付期間分攤

租金收入原則算約定支付日所屬年度；沒約定看收到日；符合條件可按期間分攤（所基通36-5，2026-10-31）

在日本出租房子，12 月 25 日收到的是明年 1 月分的租金，這筆錢要算今年還是明年的收入？這影響不動產所得的年度金額，也會影響確定申告。國稅廳的通達有明確的原則，另外還有只適用於部分出租人的例外。這篇依所得稅基本通達 36-5 至 36-7、國稅廳 直所 2-78 通達（昭和 48 年 11 月 6 日）整理，查證日 2026-10-31；個案請洽稅理士，海外屋主的預扣稅另見相關文章。

同主題可接著看：日本租屋初期費用怎麼分？先畫敷金、禮金、仲介費地圖再比較。

原則：以約定的支付日為準

所得稅基本通達 36-5(1)：不動產所得的收入時期，除另有規定外，是「契約又は慣習により支払日が定められているものについてはその支払日、支払日が定められていないものについてはその支払を受けた日（請求があったときに支払うべきものとされているものについては、その請求の日）」。

簡單說：租約寫明每月 25 日付款，收入就在那個 25 日所屬的年度，不管那筆錢是哪個月的租金。租約沒有規定支付日時，看實際收到款項的日子；約定「房東請求時才付」的，看請求的日子。

36-5(2) 另外處理租賃關係的爭議：判決、和解所決定的「過去期間的租金相當額」，原則上是判決、和解當天，但租金金額的爭議中已供託的部分，仍回到 (1)；通達括弧並排除「未払賃貸料の請求に関する係争」，也就是單純請求欠租的爭議不適用 (2)。

假設算例

用數字看（假設值）：月租 8 萬円，租約約定前月 25 日付翌月分。2026 年 6 月 1 日開始出租，從 2026 年 5 月 25 日起到 12 月 25 日，共有 8 次付款（6 月分到翌年 1 月分），依支付日基準 2026 年的租金收入是 8 次 × 8 萬円 = 64 萬円；其中 2027 年 1 月分的 8 萬円在 12 月 25 日就已經算入。若改採下面的「按期間分攤」，2026 年只算 6 月到 12 月的 7 個月，是 56 萬円，兩者差 8 萬円。這是設想的日期與金額，不是個案。

禮金、更新料與敷金

36-6：因出租而一次收取的頭金、權利金、名義書換料、更新料等，收入時期是：需要交付物件的，是交付日；不需要交付的，是契約生效日。但若是需要交付的物件而依契約生效日申報，通達也認可。

36-7 處理敷金、保證金：

• 與出租期間經過無關、本來就不必返還的部分：依 36-6 的日子。
• 隨出租期間經過而不必返還的部分：依契約約定變成不必返還的那天。
• 要到出租期間結束才確定不必返還的部分：出租結束的那天。

所以一般的敷金在退租時如期返還的部分，不算收入；被扣掉不返還的部分，才在確定不返還時列入。

按貸付期間分攤的例外

國稅廳直所 2-78 通達：不動產出租是「事業的規模」時，若同時符合下列條件，可以依貸付期間的經過，把當年對應的租金額算入不動產所得的收入：

• 有備帳簿並持續記帳，依記帳計算不動產所得。
• 全部租金收入都持續採用按當年貸付期間對應的方式計算，且帳簿上有前受收益、未收收益的處理。
• 超過 1 年的租金收入，要在確定申告書附上前受收益或未收收益的明細。

通達的注意：這裡的「不動產等的賃貸料」不含禮金等一次性收入（頭金、權利金、名義書替料、更新料、礼金等）。即使出租不是事業規模，只要符合第 1 項的記帳條件，且 1 年以內期間的租金收入全部符合第 2 項的條件，也可以按這個方式處理；通達另排除適用所得稅法第 67 條之 2（小規模事業者）的情形。

改變採用方式的那一年，通達另有調整：原本依支付日計算、改為按期間分攤的年度，以前月付月租為例，前月付的租金要算入 11 個月分；這是通達的舉例，不是所有租約的通則。

與其他規定的關係

海外屋主的租金預扣另有規定，見〈台灣人出租日本房子，房客要預扣 20.42% 嗎？個人自住承租除外，翌月 10 日前繳納〉，預扣是租客端的義務，與這裡的收入年度是不同問題。是否採用期間分攤要看有沒有完整記帳；人在台灣的屋主是否能申請青色申告，見〈人在台灣的屋主能申請青色申告嗎？令和 8 年分（已在經營者）的期限 2026-03-15 已過，令和 9 年分要在 2027-03-15 前申請，控除制度自 2027 年起改制〉，兩件事可以一併規劃。

怎麼做

1. 先查租約寫的支付日（每月幾日，前付或後付），並整理每筆租金的實際收到日。
2. 預設以支付日基準，把各年度內到期的款項加總。
3. 禮金、更新料依 36-6 看交付日或契約生效日；敷金依 36-7 看返還與否。
4. 若有完整記帳（事業規模，或 1 年以內租金符合條件），與稅理士評估是否採用按期間分攤。
5. 一旦採用按期間分攤，持續使用，並在變更年度做調整。

容易踩雷

• 把 12 月 25 日收到的翌年 1 月租金，算到翌年：原則看支付日。
• 租約沒寫支付日就用月份分攤：沒有支付日時看實際收到日。
• 敷金一收到就全額列收入：返還部分不算，時點依 36-7。
• 把禮金放進期間分攤：通達的注說明不包含禮金等一次性收入。
• 只做一年期間分攤：要持續採用，並備明細。

相關查核

租金債權的時效，見〈房租欠多久會時效消滅？民法第 166 條債權的 5 年與 10 年，每月租金各自起算，催告只延 6 個月〉，欠租追討與收入年度是兩個不同的問題。海外屋主租金預扣，見〈台灣人出租日本房子，房客要預扣 20.42% 嗎？個人自住承租除外，翌月 10 日前繳納〉，預扣的月份與本文的收入年度要分開記帳。青色申告，見〈人在台灣的屋主能申請青色申告嗎？令和 8 年分（已在經營者）的期限 2026-03-15 已過，令和 9 年分要在 2027-03-15 前申請，控除制度自 2027 年起改制〉，事業規模的期間分攤需要完整記帳。

常見問題

租客欠租，收入要列嗎？

依本文「原則」一段的 36-5(1)，收入時期看約定支付日，租客欠租也是以約定支付日所屬年度為準。收不回來時的處理，另有所得稅法第 64 條第 1 項的特例，條文寫的是收入金額「回収することができないこととなつた場合」，但同項排除了「不動産所得又は山林所得を生ずべき事業から生じたもの」，是否適用要看個案，請洽稅理士。

租金以外的收入，例如停車場呢？

通達的對象是「不動產等的賃貸料」；停車場出租的適用要看是否為不動產的貸付，請洽稅理士。

年底才發現漏列怎麼辦？

修正申告與期限後申告的處理不在本文範圍，請洽稅務署或稅理士。

來源

• 國稅廳：所得稅基本通達 36-5 至 36-7（不動產所得的總收入金額的收入時期）（2026-10-31 查證）：36-5(1)「契約又は慣習により支払日が定められているものについてはその支払日、支払日が定められていないものについてはその支払を受けた日（請求があったときに支払うべきものとされているものについては、その請求の日）」；36-6「引渡しを要するものについては当該引渡しのあった日、引渡しを要しないものについては当該貸付けに係る契約の効力発生の日によるものとする」；36-7(3)「当該不動産等の貸付けが終了した日」
• 國稅廳：不動産等の賃貸料にかかる不動産所得の収入金額の計上時期について（直所2-78，昭和48年11月6日）（2026-10-31 查證）：「その者が不動産等の貸付けを事業的規模で行なっている場合で、次のいずれにも該当するときは」；「帳簿上当該賃貸料にかかる前受収益および未収収益の経理が行なわれていること」；「頭金、権利金、名義書替料、更新料、礼金等は含まれない」
• e-Gov 法令検索 所得税法第 64 條（2026-10-31 查證）：第 1 項「回収することができないこととなつた場合」；「不動産所得又は山林所得を生ずべき事業から生じたものを除く」