日本買房的取得成本：仲介手數料、登錄免許稅、不動產取得稅大概怎麼算（用比例區間＋以官方為準）
日本買房的取得成本不只房價與貸款，仲介手數料、登錄免許稅、不動產取得稅是簽約後陸續要付的費用。本文用比例區間拆解這三筆錢大概怎麼算，並提醒軽減特例與稅單時程，實際金額務必以官方最新公告與仲介試算為準。
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發布:2026-07-13|最後查核:2026-07-13|本站編輯依官方與公開來源整理;法規制度時有修訂,請以官方最新公告為準。
許多人算日本買房預算時只算房價和頭期款，卻忽略仲介手數料、登錄免許稅、不動產取得稅這三筆取得階段就要付的費用。這篇文章用比例區間拆解這三筆費用大概怎麼算，並提醒實際金額務必以官方最新公告與仲介試算為準。
仲介手數料：法定上限公式，不是固定稅率
透過仲介購買中古屋，仲介手數料受宅地建物取引業法規範，屬於法定上限而非固定收費，實務上多數仲介會直接收取上限金額。物件價格超過 400 萬日圓時，業界常用的速算公式是成交價乘以 3% 再加 6 萬日圓，另外加計消費稅，這是法律允許收取的上限，並非強制金額，買家仍可與仲介協商，但實務上多數交易接近上限收費。
登錄免許稅：過戶登記時繳給國家的稅
買賣不動產完成後，需要辦理所有權移轉登記，貸款則需另外辦理抵當權設定登記，這兩種登記都要繳登錄免許稅。稅率依登記種類（土地移轉、建物移轉、保存登記、抵當權設定）而不同，且土地與住宅用建物長年適用軽減稅率特例，實際稅率與軽減措施是否仍在適用期限內，須以法務局與國稅廳最新公告為準，不宜用舊資料直接套用計算。
不動產取得稅：買完之後才會收到的稅單
不動產取得稅是地方稅，由都道府縣在買賣完成後數月才寄發稅單通知，很多第一次買日本房子的人容易忽略這筆錢，誤以為過戶完成就沒有後續稅務支出。原則稅率為固定比例，但住宅用建物與土地目前有軽減特例可以降低稅率與稅基，軽減條件、稅率與施行期限經常隨稅制修正調整，實際應繳金額建議在過戶前就先請仲介或稅理士協助試算，避免收到稅單時才發現金額超出預期。
加總起來，取得成本大概占房價多少
把仲介手數料、登錄免許稅、不動產取得稅、司法書士報酬、印紙稅等雜項全部算進去，日本中古屋的取得成本通常會落在房價的一個個位數百分比區間，實際比例會因物件是新成屋或中古屋、有無透過仲介、貸款金額大小而有明顯差異。本文只提供概念性的比例區間，具體金額務必請仲介或司法書士在簽約前提供書面試算表，不要只憑口頭估算就抓預算。
海外買家容易忽略的兩個提醒
第一，不動產取得稅是過戶後才寄來的稅單，人在海外的買家如果沒有委託代理人代收日本地址的信件，很容易錯過繳納期限。第二，登錄免許稅與不動產取得稅的軽減特例通常都有申請要件與期限，如果單純委託仲介辦理過戶而沒有特別確認是否符合軽減資格，有可能白白多繳一筆稅金，建議在簽約前就明確要求仲介或司法書士書面列出是否適用軽減、以及每一項費用的計算依據。
常見問題
Q. 仲介手數料一定要付到法定上限嗎？
法律規定的是上限而非固定金額，理論上可以與仲介協商，但實務上多數交易都接近上限收費，議價空間有限，簽約前可以直接詢問仲介公司的收費政策。
Q. 不動產取得稅什麼時候要繳？
通常是過戶完成後數個月，由物件所在的都道府縣寄發稅單通知，不是在過戶當天現場繳納，海外買家建議事先安排代理人在日本收取信件，避免錯過繳納期限。
Q. 登錄免許稅和不動產取得稅的軽減特例會一直都在嗎？
不一定。軽減稅率通常設有施行期限與申請要件，稅制修正時可能調整或延長，實際是否適用、稅率多少，應以簽約當下法務局、稅務機關或稅理士的最新說明為準。