容積率會被前面道路寬度限制嗎？建築基準法第 52 條第 2 項：道路寬未滿 12 m，住居系乘 0.4、其他乘 0.6，取較小值

前面道路未滿 12 m，容積率上限＝道路寬×0.4（住居系）或×0.6，取較小值（2026-10-19）

買土地時，資料上寫的「容積率 200%」是指定容積率，但這個數字可能不是你能蓋的上限：前面道路比較窄時，容積率還會被道路寬度壓低。本文依 e-Gov 的建築基準法第 52 條整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；前面道路的認定與個別計算請洽建築士或建築指導課。

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容積率是什麼

容積率是建築物延べ面積占敷地面積的比例，不得超過各用途地域所定的數值（第 52 條第 1 項）。法條列出的數值：低層住居系地域是十分之五、六、八、十、十五或二十（即 50%、60%、80%、100%、150%、200%）；商業地域從十分之二十到十分之一百三十（200% 到 1,300%），實際用哪個由都市計畫決定。

前面道路寬度的限制

第 52 條第 2 項：前面道路（有 2 條以上時取寬度最大者）的寬度未滿 12 m 的建築物，容積率不得超過「前面道路寬度（以 m 為單位的數字）乘上下列數值」：

實際容積率上限，是「指定容積率」與「道路寬度乘以乘數」兩者取較小者。

用數字看（假設值）

• 住居系、指定容積率 200%、前面道路 4 m：4 × 0.4 = 160%，比 200% 小，上限是 160%。
• 同一地域、前面道路 6 m：6 × 0.4 = 240%，比 200% 大，上限仍是 200%。
• 商業系、指定容積率 400%、前面道路 5 m：5 × 0.6 = 300%，上限是 300%。

以上是依條文計算的假設值，並非任何一筆土地的實際值。前面道路的認定（例如是否為建築基準法上的道路、2 項道路後退）與多條道路的處理細節，本文不展開，待確認。特定行政廳指定區域的所在地，各自治體不同，待確認。

特例：後退與地下室

• 第 12 項：前面道路的乘數是十分之四、且道路境界線後退並指定壁面線等時，建築若不超出壁面線等，可把道路境界線視為在壁面線等的位置來適用規定；但容積率仍不得超過前面道路寬度（m 數）乘以十分之六。
• 第 3 項：天花板距地盤面 1 m 以下的地階，其中住宅等用途部分的床面積，不算入延べ面積，但以住宅等用途部分合計的三分之一為限。

怎麼做

1. 先查土地的用途地域與指定容積率。
2. 量前面道路寬度，確認是否為法律上的道路。
3. 用上表的乘數，算出道路寬度乘積。
4. 與指定容積率比較，取較小者作為上限。
5. 計畫蓋地下室時，確認第 3 項的三分之一限制。
6. 容積率與設計細節，請建築士依具體土地確認；也可請建築指導課提供該地的指定容積率與道路資料。

為什麼賣方資料上的容積率不夠

物件資料上若只寫「容積率」，指的可能是都市計畫指定的數字（第 1 項）。前面道路寬度造成的上限（第 2 項）要另外計算，所以同樣寫 200% 的兩塊地，道路寬度不同，能蓋的樓地板面積就會不同。買方要問的是「實際能使用的容積率」，並請業者書面說明計算依據。

容易踩雷

• 只看指定容積率：道路窄時實際上限更低。
• 把 12 m 當成「一定要 12 m」：未滿 12 m 才適用乘數。
• 住居系與商業系用同一個乘數：0.4 與 0.6 不同。
• 忽略特定行政廳指定區域的乘數。
• 把地下室全部不算：只限天花板距地盤面 1 m 以下、住宅部分的三分之一以內。

常見問題

前面道路比較窄會影響容積率嗎？

會。道路未滿 12 m 時，容積率上限要用道路寬度乘以 0.4 或 0.6，再與指定容積率取小。

住居系地域、道路 4 m、指定容積率 200%，上限是多少？

4 × 0.4 = 160%，比 200% 小，所以上限 160%。

地下室算不算容積率？

天花板距地盤面 1 m 以下的地階，住宅等用途部分在三分之一以內不算入延べ面積。

來源

• e-Gov 法令検索 建築基準法第52條（2026-10-19 查證）：当該前面道路の幅員のメートルの数値に、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を乗じたもの以下でなければならない
• e-Gov 法令検索 建築基準法第52條第3項（2026-10-19 查證）：当該建築物の住宅及び老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計の三分の一