日本用途地域 13 種各自能蓋什麼？工業專用地域原則不能蓋住宅，面積門檻依地域分 150㎡、500㎡、1,500㎡、3,000㎡、10,000㎡

用途地域共13種；工業專用地域原則不得建住宅（可許可例外），其餘限制依建築基準法別表第二（2026-10-31）

看日本土地或中古屋的物件資料，會在「都市計畫」欄看到「第一種住居地域」「準工業地域」之類的字樣。這是用途地域，決定這塊地上可以蓋什麼用途的建築，也決定將來想改成店舗、民宿或附辦公室的住家時卡在哪裡。本文依 e-Gov 法令検索的《都市計畫法》第 8、9 條與《建築基準法》第 48、49 條及別表第二整理，查證日 2026-10-31。別表第二另有政令與地方條例的細部規定，本文只列法律本文能直接確認的重點，實際能不能蓋，仍須向所在地的建築指導課確認。

同主題可接著看：防火地域與準防火地域買房：3 層以上或 100 ㎡超須耐火建築，準防火地域 4 層以上或 1,500 ㎡超須耐火。

13 種怎麼分：住居 8、商業 2、工業 3

都市計畫法第 8 條第 1 項第一號把「用途地域」定義為 13 種地域的總稱，第 9 條則逐項說明各自的目的。依第 9 條的順序，住居系有 8 種：第一種低層住居專用、第二種低層住居專用、第一種中高層住居專用、第二種中高層住居專用、第一種住居、第二種住居、準住居與田園住居；商業系有近隣商業與商業 2 種；工業系有準工業、工業與工業專用 3 種。8 加 2 加 3 就是 13 種。

第 9 條的寫法也透露方向：第一種低層住居專用是「為保護低層住宅的良好居住環境」，工業專用則是「為增進工業的便利」，兩端的設計目標完全不同。同一條街上若出現不同的用途地域，鄰居可能是公寓、工廠或商店，買方不能只看眼前的景觀。

住居系：面積門檻逐級放寬

建築基準法第 48 條規定各地域不得建築別表第二所列以外（或所列）的建築物，但特定行政廳認為不會損害居住環境或基於公益上不得已而許可時例外。別表第二對住居系的規定可以整理成下表，面積數字都是法律條文所寫；（ろ）（は）項的店舖等門檻，另以「三階以上の部分をその用途に供するものを除く」為前提，也就是 3 樓以上用於該用途的部分不在可建之列。（に）（ほ）項的 1,500㎡、3,000㎡ 是（は）項以外所有用途合計，不只店舖，也包含事務所等。

「準住居」介於第二種住居與商業之間，別表第二（と）項列出不得建築的工廠與娛樂設施，內容多而專業，不在本文逐項展開。

商業系與工業系：住宅在最嚴格的地方被排除

近隣商業地域與商業地域的規定偏重工廠與危險物，例如商業地域不得建作業場床面積合計超過 150㎡ 的動力工廠（日刊報紙印刷所與作業場 300㎡ 以下的汽車修理廠另有除外）。到了準工業地域，別表第二（る）項列出的是危險性或有害性較高的工廠、危險物的貯存處理設施與個室付浴場業。

工業地域的限制轉為「不得建」的清單：旅館與飯店、劇場、學校、病院等，同時也有店舗合計超過 10,000㎡ 的限制，但住宅沒有被禁止。真正把住宅排除在外的是工業專用地域：別表第二（わ）項列出住宅、共同住宅、老人院，以及物品販售店舗與飲食店都不得建築。換言之，在工業專用地域買土地想蓋自宅，原則上不行；但第 48 條第 13 項但書規定，特定行政廳認為不會損害工業的便利，或基於公益上不得已而許可時例外。現有房屋能否重建，須另外向特定行政廳確認。

地域之外還有地區與條例

用途地域只是第一層。特別用途地區內，第 49 條第 1 項允許地方公共團體以條例加嚴限制，第 2 項則在得到國土交通大臣承認時可緩和第 48 條的限制；特定用途制限地域也依第 49 條之 2 由條例訂定。想知道一塊地的完整規定，要同時查用途地域、特別用途地區、防火地域與高度地區。

另外，用途地域不等於可以建，建築還要滿足接道義務等其他條件，詳見〈再建築不可物件怎麼辦？接道義務 2 公尺、2 項道路退縮與 2025 年 4 月 4 號特例縮小〉的接道說明。

相關查核

用途地域決定能蓋什麼用途，建築形狀還要看高度規制，日影限制見〈日影規制是什麼？冬至日 8 時到 16 時，日影時間達條例所定時間以上即違反，低層住居系看軒高超過 7m 或 3 層以上〉的說明，那篇處理冬至日日影時間。道路、隣地與北側的高度限制見〈日本斜線制限三種怎麼分？道路斜線 1.25 或 1.5、隣地斜線 20m 起算、北側斜線只管低層與中高層住居專用地域〉一文，斜線制限與用途地域是兩套獨立規則。地區計畫區域內另有申報與條例制限，見〈日本地區計畫區域內蓋房要先申報嗎？都市計畫法第 58 條之 2：著手前 30 日向市町村長申報，違反可處 20 萬円以下罰金〉，地區計畫可在用途地域之外再加嚴或放寬。

怎麼做

1. 向仲介索取物件的都市計畫資料，確認用途地域名稱，並到所在地的都市計畫課或線上都市計畫圖核對。
2. 對照建築基準法別表第二，找出該地域「不得建」或「可建」的清單，標出自己計畫的用途。
3. 計畫店舖、民宿或附辦公室的住家時，記下對應的面積門檻，例如第二種低層住居專用的 150㎡。
4. 檢查是否另有特別用途地區、特定用途制限地域或地方條例，這些可能比別表第二更嚴或更寬。
5. 對於既存建築與新建計畫，把書面答覆留存，並請建築士或行政書士協助確認。

容易踩雷

• 只看土地是住宅區就以為一定能開店：第二種低層住居專用的店舖只限 150㎡ 以內，第一種低層住居專用只有兼用住宅一條路。
• 把工業地域和工業專用地域混為一談：前者住宅不被禁止，後者原則不得建住宅。
• 忽略特別用途地區：該地區可依條例加嚴限制。
• 把別表第二當成唯一依據：政令與地方條例的細部規定也要看。

常見問題

用途地域一共有幾種？

13 種，依都市計畫法第 8 條與第 9 條，住居系 8 種、商業系 2 種、工業系 3 種。

在工業專用地域可以蓋自己的房子嗎？

別表第二（わ）項列住宅為不得建築，原則上不行；第 48 條第 13 項但書規定，特定行政廳認為不會損害工業的便利，或基於公益上不得已而許可時例外。

住居專用地域可以開咖啡店嗎？

第一種低層住居專用地域不能蓋單獨的店舖，但兼用住宅可以：施行令第 130 條之 3 規定，居住用途占延べ面積 1/2 以上，且事務所、食堂或喫茶店等用途部分在 50㎡ 以下，可含食堂、喫茶店等。第二種低層住居專用地域則依施行令第 130 條之 5 之 2，日用品店舖、食堂、喫茶店等在 150㎡ 以內（3 樓以上不可）可建。其他地域看別表第二各項。

來源

• e-Gov 法令検索 都市計畫法第 8 條、第 9 條（2026-10-31 查證，施行日 2026-05-27）：第 8 條第 1 項第一號「第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域（以下「用途地域」と総称する。）」；第 9 條第 13 項「工業専用地域は、工業の利便を増進するため定める地域とする」
• e-Gov 法令検索 建築基準法第 48 條、第 49 條及び別表第二（2026-10-31 查證，施行日 2026-05-27）：第 48 條第 1 項「特定行政庁が第一種低層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない」；第 49 條第 1 項「その地区の指定の目的のためにする建築物の建築の制限又は禁止に関して必要な規定は、地方公共団体の条例で定める」；別表第二（ろ）「その用途に供する部分の床面積の合計が百五十平方メートル以内のもの」；（は）「その用途に供する部分の床面積の合計が五百平方メートル以内のもの」；（わ）「工業専用地域内に建築してはならない建築物」
• e-Gov 法令検索 建築基準法施行令第 130 條之 3、第 130 條之 5 之 2（2026-10-31 查證）：第 130 條之 3「延べ面積の二分の一以上を居住の用に供し」；「これらの用途に供する部分の床面積の合計が五十平方メートルを超えるものを除く」；第 130 條之 5 之 2「日用品の販売を主たる目的とする店舗又は食堂若しくは喫茶店」
• e-Gov 法令検索 建築基準法第 48 條第 13 項（2026-10-31 查證）：「特定行政庁が工業の利便を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない」；別表第二（に）項第八號「千五百平方メートルを超えるもの」