相續登記義務化：繼承日本房產，3 年內必須過戶
持有與繼承|2024 年 4 月起，繼承日本不動產若不辦相續登記將面臨罰款，連過去已發生的繼承也適用——對人在台灣的繼承人格外重要。
過去在日本，繼承不動產後遲遲不辦過戶登記是常見現象，因為法律沒有強制期限。這個狀況在 2024 年 4 月 1 日相續登記義務化正式施行後徹底改變——不辦登記，現在會有實際罰則。
3 年的期限怎麼算
義務化規定：繼承人自知悉被繼承人死亡且自己因繼承取得該不動產所有權之日起3 年內，必須向法務局申請相續登記。這個起算點是「知悉」而不是「死亡當天」，對長期居住海外、可能較晚得知繼承事實的台灣繼承人來說，這個細節值得特別留意——但也不要抱著「反正我不知道」拖延，一旦確認知悉繼承事實，3 年的時鐘就開始跑。
不辦會怎樣
無正當理由未在期限內申請登記者，可處10 萬円以下過料。過料不是自動開罰，程序上是先由登記官對義務人發出催告，經法院聽取事由後才會科處，並非完全沒有申辯空間，但確實是實際會執行的行政罰。
連施行前的繼承也要補辦
這條規定不是只管新發生的繼承——施行日之前已經發生的繼承同樣適用義務，原則上須在2027 年 3 月 31 日之前完成補辦登記。換句話說，如果家族名下有一筆多年前繼承但一直沒過戶的日本不動產，這幾年就是最後的緩衝期，不宜再拖。
還有一條姐妹規定：住所等變更登記義務化
| 義務 | 施行日 | 申請期限 | 過料 |
|---|---|---|---|
| 相續登記義務化 | 2024 年 4 月 1 日 | 知悉繼承起 3 年內 | 10 萬円以下 |
| 住所等變更登記義務化 | 2026 年 4 月 1 日 | 變更起 2 年內 | 5 萬円以下 |
住所等變更登記義務化規定，登記名義人的住所或姓名有變更時（例如台灣繼承人搬家、更改身分證件上的姓名拼音等），須在2 年內申請變更登記，違反可處5 萬円以下過料；施行前已發生的變更，原則須在2028 年 3 月底前補辦。這條對海外業主的意義在於：人在台灣持有日本不動產，更要主動維護登記上的聯絡資訊，不能因為距離遠就放著不管。
對台灣繼承人而言，這兩條義務加起來的重點是：日本不動產的繼承手續不會因為繼承人不在日本就被延緩或免除，而且涉及台日雙邊的繼承文件（如台灣的除戶戶籍謄本、親屬關係公證等），程序比純日本國內繼承更繁瑣，建議儘早委託熟悉海外繼承案件的司法書士協助辦理，避免拖到過料程序啟動才處理。
常見問題
Q. 3 年期限是從被繼承人死亡當天算，還是從我知道的那天算？
從你知悉被繼承人死亡且自己因繼承取得所有權之日起算 3 年，不是單純以死亡日為起點，但一旦知悉就要開始計算。
Q. 我很多年前就繼承了一間日本房子但沒過戶，現在還適用嗎？
適用，施行前已發生的繼承同樣受義務化規範，原則上須在 2027 年 3 月 31 日前完成補辦登記。
Q. 人在台灣，登記地址變更也要處理嗎？
是，2026 年 4 月 1 日起施行的住所等變更登記義務化規定，登記名義人住所或姓名變更後 2 年內須申請變更登記，逾期可處 5 萬円以下過料。