地價LOOK 2026 年第 1 季：44 個高度利用地區全數上漲，銀座中央與品川站港南口漲 3～6%
2026 年 1～3 月 44 地區全數上漲；銀座中央、品川站港南口漲 3～6%，其餘 42 地區 0～3%
日本每年有公示地價與都道府縣地價調查，但想看「這一季地價有沒有變」，國土交通省另有一份報告：地價LOOK報告（主要都市高度利用地地價動向報告）。它每季調查東京、大阪等主要都市的高度利用地區，變動率以 3 個月為單位。本文整理 2026 年 6 月 26 日公布的「令和 8 年第 1 季」（2026 年 1 月 1 日至 4 月 1 日），查證日 2026-10-19。年度地價另見本站〈2026 年公示地價怎麼看〉。這是主要都市的特定地區，不是全國平均，也不是任何一塊土地的價格。
同主題可接著看：日本房地產泡沫有多大？公示地價看 1991 年高點：東京圈住宅地平均 53.9 萬円，2026 年為 57%。
報告是什麼
地價LOOK 是國交省的調查：不動產鑑定士依鑑定評價方法，就各對象地區的代表地點（不含地價公示地點）每季調查地價變動，結果由國交省彙整。對象是三大都市圈與地方的特別需要掌握地價動向的地區，委託一般財團法人日本不動產研究所實施。調查時點是每年 1 月 1 日、4 月 1 日、7 月 1 日、10 月 1 日；變動率是前一次調查時點到這次的 3 個月間。
要注意兩件事：
- 變動率是 3 個月的變動，不是一年。
- 2026 年第 1 季起，對象地區縮減為 44 個：東京圈 21、大阪圈 11、名古屋圈 4、地方圈 8；住宅系 21 個、商業系 23 個。報告註明，自 2026 年第 1 季起把對象限於三大都市圈與地方四市，廢止了 36 個地區。所以和以前 80 地區的報告不能直接比較。
2026 年第 1 季的結果
- 44 地區全數上漲，沒有持平或下跌；連續 9 期全部地區上漲。
- 變動率區分：上漲 3～6% 的有 2 地區，上漲 0～3% 的有 42 地區。
- 住宅地（21 地區）：連續 16 期全部上漲，且全部是 0～3%。
- 商業地（23 地區）：連續 9 期全部上漲；上漲 3～6% 的有 2 地區，是銀座中央與品川站港南口，其餘 21 地區是 0～3%。
- 圈域別：東京圈 21、大阪圈 11、名古屋圈 4、地方圈 8，各圈域的地區全數上漲。
國交省對原因的說明：住宅地是利便性與居住環境佳的地區，公寓需求穩健；商業地是再開發的進展與國內外觀光客增加，帶動店鋪與飯店需求，辦公室需求也穩健。
怎麼讀這份報告
- 先看分類：住宅系 21 地區、商業系 23 地區，不要把商業地的 3～6% 當成住宅地。
- 再看變動率區分：這是 3 個月變動，換成年度要看年度調查（公示地價 1 月 1 日、都道府縣地價調查 7 月 1 日）。
- 看圈域：東京圈與大阪圈是否都上漲，名古屋圈與地方圈是否一致。
- 看連續期數：住宅地 16 期、商業地 9 期，是連續上漲，不是上漲幅度。
公布頻率改了
2026 年度起，報告改為半年公布一次。國交省預定在 2026 年 11 月下旬公布第 2 季與第 3 季（2026 年 7 月 1 日與 10 月 1 日）的結果。所以現在最新公布的是 2026 年第 1 季，2026 年 7 月 1 日的調查結果尚未公布，待確認。
怎麼做
- 到國交省「主要都市の高度利用地地価動向報告」頁面查最新報告。
- 把想買的區域找出對應的地區（如果有），看住宅系或商業系的變動率區分。
- 對照年度地價與市場成交資料，見本站〈東京23區中古公寓成交價 2026 年 9 月：每平方公尺 130.39 萬円，成交件數年減 30.6%〉。
- 注意對象地區已縮減為 44 個，不要拿來和舊的 80 地區報告比較。
- 不要用地價LOOK判斷單一物件價格：它是高度利用地區的特定地點。
容易踩雷
- 把 3 個月變動率當成年漲幅：報告是前一次調查時點到這次的 3 個月。
- 把 44 地區當成全國：對象是三大都市圈與地方四市的特定地區。
- 拿商業地的 3～6% 去推住宅地：住宅地全部是 0～3%。
- 以為最新就是 2026 年 7 月：2026 年第 1 季之後，要到 11 月下旬才公布第 2、第 3 季。
- 與舊報告直接比較：地區數由 80 變 44。
常見問題
地價LOOK 和公示地價差在哪？
公示地價是年度調查（1 月 1 日時點），地價LOOK 是每季（現在是半年公布）調查主要都市的高度利用地區，變動率是 3 個月。
2026 年第 1 季地價漲了多少？
44 地區全數上漲：銀座中央與品川站港南口 3～6%，其餘 42 地區 0～3%（1 月 1 日至 4 月 1 日的 3 個月）。
下一次報告什麼時候？
國交省預定 2026 年 11 月下旬公布第 2、第 3 季的結果。
來源
- 国土交通省：主要都市の地価は９期連続で全地区において上昇（令和８年第１四半期地価LOOKレポート）（2026-10-19 查證）：全44 地区において上昇となった。横ばい、下落の地区はなかった
- 国土交通省：主要都市の高度利用地地価動向報告（令和８年第１四半期）（2026-10-19 查證）：令和８年第１四半期から、対象地区を三大都市圏及び地方四市に限定し、36 地区を廃止した