定期借家契約可以電子簽約嗎？借地借家法第 38 條：電磁記錄視為書面，「無更新」說明書經承租人承諾可電子交付
定期借家可用電磁記錄締結，無更新說明書經承諾可電子交付，未說明則無效（2026-10-19）
定期借家（有期限、不更新）是日本租屋的一種特殊契約，過去要紙本書面。2022 年 5 月 18 日起，借地借家法第 38 條允許用電磁記錄締結，並允許經承租人承諾以電磁方法交付「無更新」說明書。本文專談定期借家的電子化。依國交省實施手冊、e-Gov 的宅建業法與借地借家法整理，查證日 2026-10-19。
同主題可接著看：日本房租可以調漲或調降嗎？借地借家法 32 條。
一般租屋書面的電子化，另見既有文章
租屋時重要事項說明書（宅建業法第 35 條第 8 項）與 37 條書面（第 37 條第 4 項）經相對方承諾即可電磁提供，承諾後仍可拒絕、須以書面或電子郵件提出；賃貸 IT 重說自 2017-10-01 起本格運用，書面電子化自 2022-05-18 施行。這些共通規則，本站〈IT 重說：重要事項說明可以線上進行嗎〉與〈日本買賣契約可以電子簽約嗎？2022 年 5 月 18 日起 37 條書面可電子提供，但要先取得承諾，業者賣方的撤回告知須紙本〉已有整理，本文不重複，只談租屋特有的定期借家。
要注意國交省手冊的範圍：它只談宅建業法所定的書面，業界交易慣行所作的契約書與押印不在手冊內。電子契約服務怎麼簽、押印怎麼處理，要看契約書與業者的說明。
定期借家：多一道「無更新」說明
定期借家（有期限、不更新）契約適用借地借家法第 38 條：
- 第 2 項：定期借家契約若以記錄內容的電磁記錄締結，視為以書面締結，第 1 項的書面要件滿足。
- 第 3、4 項：出租人須事先交付書面，說明「沒有更新、期滿即終止」，可經承租人承諾，以電磁方法替代書面。
- 第 5 項：出租人沒有說明時，「不更新」的約定無效。
這個電子化是 2022 年 5 月 18 日起進入借地借家法的：e-Gov 的歷史版本顯示，2022 年 5 月 17 日版沒有「電磁的」字樣，5 月 18 日版出現；這與令和 3 年法律第 37 號（デジタル社会形成整備法）於 2022-05-18 施行的沿革一致。
用日期看一次（假設值）：10 月 1 日用視訊完成 IT 重說，10 月 3 日簽定期借家契約。簽約前還要另外交付「無更新、期滿終止」說明書（紙本，或經承租人承諾的電子檔），只有 IT 重說並不夠。
定期借家的其他規則（電子化以外）
借地借家法第 38 條還有兩項與電子化無關、但簽約前該知道的規則：
- 第 1 項：定期借家要以公正證書等書面締結，才可約定不更新。
- 第 6 項：期間 1 年以上的定期借家，出租人須在期滿 1 年前至 6 個月前之間，通知承租人期滿終止；沒通知就不能以終止對抗承租人。
- 第 7 項：居住用、床面積未滿 200 ㎡的定期借家，承租人因轉勤、療養、照顧親屬等不得已事由，無法再以該建物為生活本據時，可以解約申入。
怎麼做
- 簽定期借家前，確認自己拿到的是兩份書面：「無更新」說明書，以及契約書。
- 說明書若要電子提供，確認自己已明確承諾，且能開啟、下載並存檔。
- 若不同意電子提供，可請出租人改用紙本；已承諾者仍可拒絕，須以書面或電子郵件等提出。
- 契約若是電磁記錄，確認保存的檔案內容完整，並存下業者的提供通知。
- 記下期滿日，往前推 1 年與 6 個月，確認出租人是否有按第 6 項通知。
容易踩雷
- 把重要事項說明書當作「無更新」說明書：兩者是不同書面，第 38 條第 3 項要另外交付。
- 以為電子契約就不用說明書：沒有說明，不更新的約定無效。
- 忽略第 6 項的期滿通知：1 年以上的定期借家，出租人沒有在期限內通知，就不能對抗承租人。
- 假設電子簽署的效力與押印都沒問題：手冊不含民間慣行的押印，要看契約書與業者說明。
常見問題
定期借家一定要紙本嗎？
不一定。借地借家法第 38 條第 2 項：以記錄內容的電磁記錄締結，視為以書面締結。
電子版的「無更新」說明書有效嗎？
借地借家法第 38 條第 4 項允許經承租人承諾，以電磁方法替代書面；沒有說明則不更新的約定無效（第 5 項）。
沒有收到說明書，租約會怎樣？
依第 5 項，出租人沒有說明時，「不更新」的約定無效。
來源
- 国土交通省 重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明 実施マニュアル（2026-10-19 查證）：「同法は同年５月18 日に施行され」「承諾後でも書面の電磁的方法による提供を拒否する旨を申出ることが可能」
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第35、37條（2026-10-19 查證）：「相手方の承諾を得て、宅地建物取引士に、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法であつて」
- e-Gov 法令検索 借地借家法第38條（2026-10-19 查證）：「その契約は、書面によってされたものとみなして」「契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする」