日本租屋契約書要貼印花稅嗎？國稅庁 No.7106：一般建物賃貸借契約書不課稅，但建設協力金等據置返還約定或寫了「已收到權利金」有課稅例外
一般建物賃貸借契約書不課印紙稅；建設協力金據置返還約定或寫已收到權利金等有例外（國稅庁，2026-10-31）
簽日本的租賃契約時，契約書要不要貼印紙，國稅庁的タックスアンサー No.7106「建物の賃貸借契約書」（頁面標示令和8年4月1日現在法令等）回答了這個問題，另有一則照會事例（質疑應答事例 印紙稅 19/39，令和7年8月1日現在法令・通達）說明契約書上寫了「已收到權利金」等文字的情形。本文依這兩個國稅庁頁面整理，查證日 2026-10-31，是一般規則，個案請向稅務署確認。
同主題可接著看：日本租屋設備壞了誰修？民法 606 條房東修繕義務。
契約書本身：一般不課稅
No.7106 的概要寫得很直接：建物的賃貸借契約書，不是印紙稅的課稅對象。有些建物賃貸借契約書為了確定建物位置或使用收益的範圍，會寫上敷地面積，國稅庁說明這樣的文件仍然是建物的賃貸借契約書，同樣不課印紙稅。
另有一個例外：No.7106 提醒，貸しビル業者等在簽訂賃貸借契約或預約時，向承租人收取「建設協力金」或「保證金」等名目的一定金錢，約定不論租期多久、據置一定期間後一次或分期返還者，這類建物賃貸借契約書屬第 1 號之 3 文書「消費貸借に關する契約書」，是課稅文書。質疑應答事例同樣把這種約定列為第 1 號之 3 文書的可能。所以「建物賃貸借契約書一律不課稅」並不精確。
但是，如果能明顯看出連敷地（土地）也簽了賃貸借契約，則屬於印紙稅額一覽表的第 1 號之 2 文書，也就是「土地的賃借權的設定相關契約書」，是課稅文書。換句話說，租房子本身不貼印紙，租土地（例如借地）則是另一個類別。
契約書上寫了「已收到」，就可能變成受取書
國稅庁的照會事例整理了建物賃貸借契約書上有金錢「受領文言」時的處理。表格大意如下：只寫賃貸借的事項，不課稅；除了賃貸借事項，還有權利金、敷金、保證金等的受領文言（例如「收到了」、而不是「應支付」「應收取」這種未來式的寫法），就要看是什麼款項、以及文件由誰持有：
| 契約書上的記載 | 持有人是賃借人（房客） | 其他人持有 |
|---|---|---|
| 只有賃貸借事項 | 不課稅 | 不課稅 |
| 權利金等不會返還的款項有受領文言 | 第 17 號之 1 文書 | 不課稅 |
| 敷金、保證金等事後會返還的款項有受領文言 | 第 17 號之 2 文書 | 不課稅 |
| 兩者都有受領文言 | 第 17 號之 1 文書 | 不課稅 |
第 17 號文書是金錢或有價證券的受取書。換句話說，契約書若同時也被當成收款證明（寫明「已收到」），就可能被視為受取書。是否課稅還有兩個非課稅條件：印紙稅法別表第一第 17 號的非課稅物件包括「記載された受取金額が五万円未満の受取書」，且國稅庁 No.7125 說明，受取書上的金錢若對受取人而言不屬營業，也是非課稅。細節請看國稅庁頁面。國稅庁的注意事項補充：受取金額的認定上，權利金等不會返還的金額明確時，採該金額；例如權利金 500 萬円、敷金 800 萬円時，以 500 萬円的第 17 號之 1 文書計，稅額為 1,000 円。
用數字看（假設值）：月租 80,000 円的公寓，契約書只寫租金、期間與敷金 160,000 円（2 個月）的「應支付」規定，沒有寫「已收到」，依上表屬於只有賃貸借事項，不課稅。若契約書上改寫成「已收到敷金 160,000 円」，並由房客持有，就會落入第 17 號之 2 的討論範圍。這些金額只是設想，不是任何物件的實際條件。
與其他契約的差別
建物賃貸借契約書不課稅，並不代表所有房屋相關契約都不課稅：買賣契約書屬於另一套規則，見〈日本不動産売買契約書的印紙税：軽減稅率表、電子契約免稅與 2027 年 3 月底期限〉。標準契約書的條款怎麼看，見〈國交省賃貸住宅標準契約書：簽約前逐條看哪幾個條款〉；初期費用的整體結構則在〈日本租屋初期費用怎麼分？先畫敷金、禮金、仲介費地圖再比較〉。敷金返還的法律依據，則在〈敷金退還的法律依據：民法 622 條之 2 與退還時點，什麼時候該還、能扣什麼〉。
怎麼做
- 確認契約書是不是建物的賃貸借契約書；如果同時租土地（例如借地），類別不同。
- 看契約書有沒有「已收到權利金、敷金、保證金」之類的受領文言。
- 有受領文言時，確認款項是會返還的（敷金）還是不返還的（權利金），以及誰持有這份文件。
- 契約書是否變成受取書取決於文字是「已收到」還是「應支付」，請向房東或管理公司確認契約書的寫法；另開的收據本身也可能是第 17 號文書，是否課稅要看金額與是否營業。
- 不確定時向所在地的稅務署或國稅庁的電話窗口詢問。
容易踩雷
- 以為所有租賃契約都要貼印紙：一般的建物賃貸借契約書本身不課稅，建設協力金等約定除外。
- 以為寫了敷地面積就變課稅文書：國稅庁說明這樣仍屬建物賃貸借契約書。
- 忽略受領文言：寫了「已收到」可能變成第 17 號文書；金額未滿 5 萬円或對受取人非營業者除外。
- 漏看建設協力金、保證金據置返還約定：這類建物賃貸借契約書屬第 1 號之 3 文書。
- 把借地契約當成一般租屋：土地賃借權的設定屬第 1 號之 2 文書。
- 把買賣契約的印紙稅規則套到租賃契約：兩者規則不同。
常見問題
一般租屋契約書要貼印紙嗎？
一般的建物賃貸借契約書不用。國稅庁 No.7106 說明建物的賃貸借契約書不是課稅對象，但有建設協力金、保證金據置返還約定者屬第 1 號之 3 文書。
契約書寫了「已收到敷金」怎麼辦？
依國稅庁的整理，敷金等會返還的款項有受領文言時，由房客持有的文件屬第 17 號之 2 文書；是否課稅還要看記載的金額等條件。
租土地蓋房子的契約呢？
明顯涉及土地賃借權設定的契約書，屬第 1 號之 2 文書，是課稅文書。
來源
- 國稅庁 No.7106 建物の賃貸借契約書（2026-10-31 查證，令和8年4月1日現在法令等）：「建物の賃貸借契約書は、印紙税の課税対象となりません」
- 國稅庁 権利金等の受領文言の記載のある建物賃貸借契約書（2026-10-31 查證）：「賃貸借に関する事項のみが記載されているもの」「不課税文書」
- 國稅庁 No.7106 建物の賃貸借契約書（建設協力金部分）（2026-10-31 查證）：「このような建設協力金または保証金などの取り決めのある建物の賃貸借契約書は、印紙税額の一覧表の第1号の3文書「消費貸借に関する契約書」に該当しますのでご注意ください」
- 國稅庁 質疑應答事例 印紙稅 19/39（令和7年8月1日現在法令・通達等）（2026-10-31 查證）：「第1号の3文書（消費賃借に関する契約書）に該当する場合があります」
- e-Gov 法令検索 印紙税法 別表第一第17號 非課稅物件（2026-10-31 查證）：「記載された受取金額が五万円未満の受取書」
- 國稅庁 No.7125 營業に關しない受取書（令和8年4月1日現在法令等，2026-10-31 查證）：「受け取った金銭などがその受取人にとって営業に関しないものである場合には、非課税となります」