租屋重要事項說明書有哪些必載項目？建物貸借適用施行規則第 16 條之 4 之 3 的 12 款，含水害ハザードマップ與敷金精算

建物貸借適用施行規則第16條之4之3共12款，含水害ハザードマップ（2026-10-19）

簽租屋契約前，宅建士要說明「重要事項」。除了宅建業法第 35 條第 1 項的共通項目，施行規則第 16 條之 4 之 3 還依契約種類點名了額外項目。這一條對「建物貸借」的寫法是：第 1 號至第 5 號，以及第 7 號至第 12 號。本文依 e-Gov 的宅建業法與施行規則（現行（2026-10-01 施行版））整理，查證日 2026-10-19，逐款對照租屋時會看到的內容。

同主題可接著看：中古公寓重要事項說明多出哪些項目？宅建業法施行規則第 16 條之 2 的 10 款：敷地權、規約限制、管理費、已累積修繕積立金。

規則第 16 條之 4 之 3：建物貸借的 12 款

不在租屋清單內的有：第 6 號（取得性能評價的新築住宅）與第 13 號（借地契約終了時建物拆除）。宅建業法第 35 條第 1 項第 6 號（區分所有建物）與第 6 號之 2（既存建物）對租賃的適用，本篇未展開（待確認）；出租區分所有建物時，另有施行規則第 16 條之 2 的項目。

第 35 條第 1 項的共通項目

第 35 條第 1 項也有適用租賃的條文，例如：

• 第 7 號：借賃以外授受的金錢額與授受目的。
• 第 8 號：契約的解除。
• 第 9 號：損害賠償額預定或違約金。
• 第 3 號：私道負擔只限「建物貸借以外」的契約，所以租建物時不會有這一項。

水害ハザードマップ：2020 年 8 月 28 日起

第 3 號之 2 在令和 2 年（2020 年）8 月 28 日施行。依國交省指引（山口縣頁面轉載）：

• 要分洪水、雨水出水、高潮各提示一張圖，並標示物件的大概位置。
• 市町村沒有製作該圖時，向市町村窗口照會即盡調查義務，並要說明圖不存在。
• 內容日後可能變動，應避免讓相對方誤以為沒有水害風險。

用數字看（假設值）：1 戶租賃公寓由 1 名宅建士說明，水害圖要分洪水、雨水出水、高潮共 3 件各看一次；若所在市町村只有洪水圖，則需說明另外 2 件圖不存在。

怎麼做

1. 拿到重要事項說明書後，先對照上表 12 款，看每一款是否有填寫。
2. 第 3 號之 2：確認洪水、雨水出水、高潮 3 件圖是否都被說明。
3. 第 8、9 號：確認契約期間、更新方式，以及是否為定期借家。
4. 第 11 號：把敷金等精算事項存檔，退租時對照。
5. 第 12 號（非區分所有建物）：記下管理受託者的名稱與住所；出租區分所有建物（condo 單位）則看規則第 16 條之 2 的項目。
6. 有疑問就在說明時當場問，並在重說書上註記。

容易踩雷

• 只看土砂災害一欄就放心：津波災害警戒區域與水害ハザードマップ要分別看。
• 忽略定期借家欄：第 9 號會註明是否適用借地借家法第 38 條第 1 項。
• 以為租屋也要說明私道負擔：第 35 條第 1 項第 3 號把建物貸借排除。
• 看到「石綿」欄空白就當作無石綿：第 4 號只在調查結果已有記錄時才說明。
• 把重要事項說明書當作契約：兩者是不同書面。

常見問題

租屋的重要事項說明一定要有水害ハザードマップ嗎？

第 3 號之 2 屬建物貸借適用的款項，從 2020 年 8 月 28 日起要說明；市町村未製作時，照會後說明圖不存在。

敷金怎麼精算會寫在重說書嗎？

會。第 11 號要說明契約終了時應精算的金錢事項。

說明書上沒有石綿欄的內容是沒有石綿嗎？

不一定。第 4 號是調查結果已有記錄時才須說明；沒有記錄時是否調查過，不能直接當作沒有石綿（個案請向業者確認）。

來源

• e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法施行規則第16條の4の3（2026-10-19 查證）：「建物の貸借の契約にあつては第一号から第五号まで及び第七号から第十二号までに掲げるものとする」
• e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第35條（2026-10-19 查證）：「当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項」
• 山口県 重要事項説明における水防法に基づく水害ハザードマップについて（2026-10-19 查證）：「令和2年8月28日から施行されました」