中古公寓重要事項說明多出哪些項目？宅建業法施行規則第 16 條之 2 的 10 款：敷地權、規約限制、管理費、已累積修繕積立金
賣公寓時重說另須說明 10 款，含敷地權、規約限制、管理費、已累積積立金（2026-10-19）
買中古公寓時，重要事項說明書比一戶建多出一整段「區分所有建物」的項目。這些項目由宅建業法施行規則第 16 條之 2 規定。本文依 e-Gov 的現行施行規則（2026-10-01 施行版）與國交省《宅建業法の解釈・運用の考え方》（令和 8 年 4 月 1 日施行版）整理這 10 款，並對照買方可以問的問題，查證日 2026-10-19。這是一般規則；每款在說明書上的實際寫法依業者而異，個案請以重要事項說明書為準。宅建士在重說中的角色，見本站〈宅地建物取引士是什麼？重要事項說明必須由取引士出示證件，事務所每 5 人要有 1 位專任取引士〉。
同主題可接著看：外國人在日本租屋簽約前檢查表：申請、重要事項說明與退租原狀回復。
這 10 款是什麼
買賣或交換公寓時，重要事項說明（宅建業法第 35 條第 1 項，在契約成立前由宅建士說明）還要包含第 16 條之 2 的下列事項：
| 款 | 內容 | 買方可以問 |
|---|---|---|
| 1 | 為擁有該建物，敷地權利的種類與內容 | 敷地是所有權還是借地權？ |
| 2 | 共用部分相關規約的規定 | 哪些是共用部分？ |
| 3 | 專有部分用途與其他利用限制的規約（有此規定時） | 能否民宿、辦公室、養寵物？ |
| 4 | 僅許特定人使用建物或敷地一部分的規約 | 停車場、庭院是誰專用？ |
| 5 | 僅對特定人減免維持修繕費用與管理費的規約 | 有誰被減免？ |
| 6 | 計畫性維持修繕費用的積立規約內容與「已累積額」 | 目前積立金累積多少？ |
| 7 | 所有人須負擔的通常管理費用的額 | 每月管理費多少？ |
| 8 | 管理委託對象的姓名（名稱）與住址 | 管理公司是誰？ |
| 9 | 管理者等是受管理組合委託的マンション管理業者時，說明該旨 | 管理者是誰？ |
| 10 | 維持修繕的實施狀況有記錄時，其內容 | 修過什麼？ |
與買方決策最相關的三款
第 6 款：已累積的修繕積立金。 條文要求說明規約內容與「既に積み立てられている額」。解釈運用的說明是：有修繕積立金等滯納時，要告知其額；這裡的修繕積立金等，指一棟建物的積立總額與買賣對象專有部分的修繕積立金等。這個金額，加上長期修繕計畫的預定工程，是判斷未來是否會調漲、是否會徵收一次性負擔金的重要資料。
第 7 款：通常管理費用的額。 要說明該建物所有人須負擔的通常管理費用的額。假設值：通常管理費每月 1.5 萬円，累積修繕積立金 2,400 萬円，維持修繕記錄 3 件，這些數字都應該出現在說明書上。修繕積立金（含專有部分的月額）屬第 6 款，不在第 7 款內；第 7 款的「通常の管理費用」不含充當修繕積立金的費用。解釈運用說明：管理費用有滯納時，也要告知其額；標準管理規約的管理情報提供様式也有滯納額項目。
第 3 款：利用限制。 專有部分的用途與其他利用限制，例如是否禁止民宿、寵物、樂器使用。解釈運用說明：規約條文冗長時，說明書可記載要點，也可附規約影本並標明該當處。
怎麼做
- 拿到重要事項說明書後，逐款對照上表，看哪一款沒寫。
- 第 6 款：請業者列出累積額、近期修繕工事與長期修繕計畫的預定。
- 第 7 款：確認通常管理費的金額；第 6 款：確認修繕積立金的積立額與專有部分月額，以及是否有近期調漲的預定。
- 第 3、4 款：把管理規約與使用細則拿來看，不要只看摘要。
- 第 10 款：請業者提供維持修繕記錄，看過去做過什麼。
- 不明白的款，請宅建士在說明時當場說明並記錄。
容易踩雷
- 只看價格，不看第 6、7 款：積立金與管理費影響長期成本。
- 以為說明書已經包含所有規約條文：規約冗長時可記載要點或附影本，應確認該當處。
- 沒問第 4 款的專用使用：停車場、庭院是否僅許特定人使用，要看規約。
- 把第 9 款當成管理組合是誰：這款是管理者等是否為管理業者。
- 說明書的「無」與「待確認」混為一談。
常見問題
買公寓重要事項說明多了哪些項目？
施行規則第 16 條之 2 的 10 款：敷地權利、共用部分與專有部分規約、專用使用、減免規約、積立與已累積額、管理費額、管理委託對象等。
修繕積立金累積多少要說明嗎？
要。第 6 款要求說明積立規約的內容與已累積的額。
管理費滯納額一定會寫在說明書嗎？
應告知。國交省《解釈・運用の考え方》說明：修繕積立金等有滯納時要告知其額（第 6 款）；管理費用有滯納時也要告知其額（第 7 款）。
來源
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法施行規則第16條之2（2026-10-19 查證）：その内容及び既に積み立てられている額
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第35條（2026-10-19 查證）：その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして