日本買房前先看水災地圖：水害ハザードマップ與重要事項說明的告知義務

日本自 2020 年 8 月起，不動產交易的重要事項說明必須提示水害ハザードマップ，說明物件的大致位置。本文整理這項義務的由來、洪水／內水／高潮三種地圖的差異、台灣買家在家就能查的官方管道，以及看懂地圖時的常見誤解。

發布:2026-08-08|最後查核:2026-08-08|本站編輯依官方與公開來源整理;法規制度時有修訂,請以官方最新公告為準。

台灣人買房會查土壤液化潛勢圖與淹水潛勢圖，日本則直接把水災風險告知寫進不動產交易的法定程序。在日本買房或租房，簽約前的重要事項說明階段，宅建業者會拿出物件所在地的水害ハザードマップ（水災危險地圖），指出物件大致位於地圖上的哪個位置。這不是仲介的加值服務，而是 2020 年起的法定義務。這篇文章整理這項制度的內容、三種水害地圖的差異，以及台灣買家自己就能先查的官方管道。

為什麼日本買房會拿到一張「水災地圖」

日本近年豪雨與颱風災害頻繁，市區淹水事件屢屢發生，水災風險逐漸被視為影響購屋與租屋決策的重要資訊。國土交通省因此修改宅地建物取引業法施行規則，自 2020 年（令和 2 年）8 月 28 日起，把「水防法に基づく水害ハザードマップ中交易物件的所在地」納入重要事項說明的法定項目。宅建業者必須提示市區町村製作的水害ハザードマップ，並向買方或承租方說明物件在地圖上的大致位置；這項義務同時適用於買賣與租賃交易，是宅建業者的法定義務，不是可做可不做的服務。

洪水、內水、高潮：三種水害地圖各代表什麼

重要事項說明對象的水害ハザードマップ，依水防法分為三種：一是「洪水」，指河川氾濫造成的淹水，是最常見的地圖類型；二是「雨水出水」（內水），指短時間強降雨超過下水道排水能力造成的積淹水，都會區物件特別相關；三是「高潮」，指颱風或低氣壓使海面異常上升造成的沿岸淹水。三種地圖由各市區町村依水防法製作，不是每個市區町村三種都齊備，沒有製作的類型，重要事項說明時說明「無該類地圖」即可。地圖上的顏色深淺代表「想定浸水深」，也就是在特定降雨規模假設下的預估淹水深度。

台灣買家在家就能查的官方管道

不必等到重要事項說明才第一次看到地圖。國土交通省經營的「ハザードマップポータルサイト」提供兩種免費查詢方式：「重ねるハザードマップ」可以在同一張地圖上疊加洪水、土砂災害、高潮、津波等風險圖層，輸入物件地址就能查看；「わがまちハザードマップ」則連結到各市區町村自行公布的地圖頁面。看屋清單上的每一個候選物件，都可以先在這裡查一輪，把水災風險當成篩選條件之一，而不是簽約前才被動接收資訊。

看懂地圖的三個常見誤解

誤解一：「不在浸水想定區域就絕對安全」。地圖是以特定降雨規模為前提的模擬結果，超過想定規模的降雨，或內水資料不完整的地區，仍可能發生地圖上沒有顯示的淹水。誤解二：「有標色就不能買」。想定浸水深要搭配物件樓層與建物構造一起判讀，同一棟建物的一樓與十樓暴露的風險完全不同，地下室與半地下物件則要特別謹慎。誤解三：「仲介說明過就等於掛保證」。宅建業者的義務是提示地圖與說明位置，不是對物件安全性背書，風險判斷與承擔仍在買方自己。

對海外買家的實務提醒

人在台灣遠端買日本房，更應該主動把水災風險納入檢核流程：請仲介提供含物件位置標記的ハザードマップ畫面、確認物件所在樓層與想定浸水深的關係，並在簽約前詢問火災保險的水災補償條件與保費差異，把它一併算進持有成本。若物件位於浸水想定區域，也可以進一步向仲介確認建物過去的淹水紀錄與周邊排水改善工程。涉及重大金額的購屋決策，建議同時諮詢司法書士、稅理士等日本專業人士的意見。

並非本站人員實際到場踏查，各物件的實際水害風險請以市區町村最新公布的ハザードマップ與宅建業者的重要事項說明為準。

常見問題