日本長期優良住宅認定看什麼？所管行政庁審查長期使用構造等與維持保全 30 年以上，一戸建 75㎡（可降到 55㎡）、共同住宅 40㎡

認定看長期使用構造等與維持保全30年以上；一戸建75㎡（可降至55㎡）、共同住宅40㎡（2026-10-31）

日本新築住宅的廣告或貸款說明可能出現「認定長期優良住宅」，這是依「長期優良住宅的普及促進法」，由所管行政庁（市町村長或都道府縣知事）認定的住宅。本文依該法與施行規則的現行條文（e-Gov，資料更新 2026-10-31 讀取）整理認定看哪些基準、取得認定後屋主有哪些義務，以及買方該核對什麼；稅制優惠與貸款控除的金額另見〈日本住宅ローン控除 2026：控除率 0.7%、新築省エネ基準適合住宅借入上限 2,000 萬円、中古最長 13 年〉，這裡不重複。個案是否符合基準，要看所管行政庁的審查。

同主題可接著看：日本買房簽約後、交屋前房子被燒毀或震毀，誰承擔？民法危險負擔：風險在交屋時才移給買方。

誰來認定、看哪幾項

法第 6 條第 1 項規定，所管行政庁收到認定申請，認為長期優良住宅建築等計畫或維持保全計畫符合基準時，可以作出認定。基準主要有下列幾項：

換句話說，認定不是只看房子蓋得堅固：還要看維持保全計畫，包括之後的點檢與修繕要做 30 年以上，以及能不能負擔。

什麼是「長期使用構造等」

法第 2 條第 4 項定義：長期使用構造等，是住宅的構造與設備已經採取下列措施：一是為了能長期良好使用，達到省令所定基準的措施，內容包括防止構造腐食、腐朽與摩損，以及確保耐震安全；二是為了因應居住者年齡、世帶構成等變化，容易變更構造與設備的措施；三是容易維持保全的措施；四是就高齡者利用便利與安全、能源使用效率等品質性能，達到省令所定基準的措施。具體的技術基準在省令與告示，本文不逐項展開。

規模基準：一戸建 75㎡、共同住宅 40㎡

施行規則第 4 條對規模的規定如下：一戸建住宅（限不含居住以外用途部分者）床面積合計為 75㎡ 以上，但所管行政庁依地區情況可在不低於 55㎡ 的範圍內另定；共同住宅等（共同住宅、長屋等一戸建以外的住宅）一戶的床面積合計（不含共用部分）為 40㎡ 以上，所管行政庁依地區情況可在不低於 40㎡ 的範圍內另定。另外，住戶至少有一個樓層的床面積（不含樓梯部分）須為 40㎡。

依條文文字，有居住以外用途部分的併用住宅不屬於「限不含居住以外用途部分」的一戸建，會落在「一戸建以外的住宅」，適用共同住宅等的 40㎡；這是本站依條文字面的推論，個案請洽所管行政庁。例如一戶 36㎡ 的小型套房，即使其他條件都符合，也達不到共同住宅等 40㎡ 的規模基準。這是依規則條文算出的示意。

取得認定後屋主的義務

法第 11 條要求認定計畫實施者，依國土交通省令的規定，作成並保存認定長期優良住宅的建築及維持保全狀況的紀錄。法第 12 條讓所管行政庁可以要求報告；第 13 條規定，如果認定計畫實施者沒有按計畫建築或維持保全，所管行政庁可以定相當期限，命令採取改善措施；第 14 條規定，若違反改善命令，或實施者申出停止實施，所管行政庁可以取消認定，並通知原實施者。

所以「有認定」不是一次性的標籤：之後沒有做點檢與修繕、也沒有保存紀錄，可能被命令改善，甚至被取消認定。買方買中古的認定住宅時，要核對的是認定通知書與維持保全的紀錄。

買賣時的性能評價：不適用新築住宅

法第 16 條第 1 項的對象有兩類：一類是認定長期優良住宅（認定建築等計畫者）建築工事完成後訂立買賣契約的賣方，但括弧排除品確法第 2 條第 2 項的新築住宅；另一類是依維持保全計畫認定的住宅的賣方。這些賣方如果把性能評價書或其影本附在買賣契約書，或交給買方，就視為已約定交付具備評價書所表示性能的認定長期優良住宅。第 2 項則規定，賣方在買賣契約書表示反對意思時，不適用第 1 項。

換句話說，買新築住宅時，這條的推定不適用；它主要與中古的認定住宅有關。簽約前仍要看契約書有沒有另外約定性能評價書的內容。

怎麼做

1. 向賣方索取認定通知書（認定長期優良住宅建築等計畫的認定書）與維持保全計畫。
2. 確認認定的所管行政庁與認定日期，並核對房屋所在與認定書的內容一致。
3. 中古屋要看維持保全的點檢與修繕紀錄是否依計畫保存。
4. 簽約前看契約書有沒有另外約定性能評價書的內容。
5. 稅制與貸款優惠，請向稅務署與金融機構確認當年度規定。

容易踩雷

• 把「認定」當成永久保證：認定後仍須依維持保全計畫實施，並保存紀錄。
• 以為所有地區規模基準相同：所管行政庁可依地區情況另訂，但有下限。
• 以為共同住宅 40㎡ 是整棟面積：條文是一戶的床面積合計，不含共用部分。
• 以為認定等於稅制優惠自動適用：優惠需要另外的要件與手續。
• 以為買新築也適用第 16 條的性能評價推定：該條括弧排除新築住宅。

相關查核

想知道新築住宅的減稅期間，見〈新築住宅固定資產稅減半：120 平方公尺內部分，一般 3 年、3 層以上耐火建築 5 年〉，該篇列認定長期優良住宅依附則第 15 條之 7，為一般 5 年度份、中高層耐火 7 年度份，與一般新築的年數不同。想核對新屋的瑕疵保險與供託，見〈日本新築住宅瑕疵保險的承保法人是誰？履行法第 17 條由國交大臣指定，保險契約須保險金額 2,000 萬円以上、自交屋起有效 10 年以上〉，認定住宅與瑕疵保險是兩套制度。想知道中古屋的建物狀況調查範圍，見〈中古屋建物狀況調查沒看屋頂內或地板下，報告怎麼讀？〉，認定住宅的維持保全紀錄也可以和調查報告對照。

常見問題

長期優良住宅是誰認定的？

由所管行政庁，也就是市町村長或都道府縣知事，依法第 6 條審查認定。

維持保全期間要多久？

法第 6 條第 1 項第 5 款（新築、增改築計畫）與第 7 款（既存住宅維持保全計畫）寫的是 30 年以上，第 6 款（分譲計畫）要求維持保全方法適合使用 30 年以上。

認定之後沒做點檢會怎樣？

所管行政庁可以依第 13 條命令改善，違反命令時可依第 14 條取消認定。

來源

• e-Gov 法令検索 長期優良住宅の普及の促進に関する法律（2026-10-31 查證）：第 2 條第 4 項「長期使用構造等」；第 6 條第 1 項第 5 款ロ「建築後の住宅の維持保全の期間が三十年以上であること」；第 7 款ロ「当該認定後の住宅の維持保全の期間が三十年以上であること」；第 16 條第 1 項「住宅の品質確保の促進等に関する法律」；第 2 項「売主が売買契約書において反対の意思を表示しているときは、適用しない」；第 11 條「これを保存しなければならない」；第 13 條「相当の期限を定めて、その改善に必要な措置を命ずることができる」；第 14 條「計画の認定を取り消すことができる」
• e-Gov 法令検索 長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則（2026-10-31 查證）：第 4 條第一號「人の居住の用以外の用途に供する部分を有しないものに限る」「床面積の合計が七十五平方メートル」；第二號「四十平方メートル」