日本買房簽約後、交屋前房子被燒毀或震毀，誰承擔？民法危險負擔：風險在交屋時才移給買方
風險在交屋後才移給買方；交屋前標的整體無法履行，買方可拒付並解約（2026-10-19）
日本買房常見的時程是：簽約，過一段時間付尾款並交屋。簽約到交屋之間，如果房子被火燒掉、被地震震毀，這個損失算誰的？民法的答案和很多人的直覺相反：不是「簽約了就是買方的」，而是看有沒有「交屋（引渡し）」。本文依 e-Gov 公布的民法（2026 年 6 月 24 日施行版）整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則，契約書若有專條以專條為準，個案請專業人士判斷。
同主題可接著看：日本買房後的火災保險與地震保險:保什麼、怎麼保、大概多少錢。
三個條文各管什麼
- 第 567 條（風險移轉）：賣方把物件交給買方之後，如果因為雙方都沒有過失的原因而滅失或損傷，買方不能因此請求修補、減價、賠償或解約。換句話說，交屋之後的天災損失，風險在買方。賣方已經依契約提供履行，買方卻拒絕或無法受領時，從提供履行的那一刻起，風險同樣移到買方（第 2 項）。
- 第 536 條第 1 項：因雙方都無過失的原因，使賣方無法履行義務（例如房子全毀、無法交屋），買方可以拒絕支付對價（代金）。
- 第 542 條第 1 項第 1 款：債務全部無法履行時，買方不必先催告，可以直接解除契約。
三者合起來的結論是：交屋前、雙方都無過失，且買賣標的整體已無法履行（例如標的整體滅失、再也無法交付；區分所有的一戶若敷地權持分仍存在，是否屬整體不能要依個案判斷），買方可拒付代金，也可以直接解約；交屋後才毀損，買方照付代金。若買的是戶建，土地仍在、只有建物毀損，屬一部無法履行：依第 542 條第 1 項第 3 款，要「只剩下的部分無法達成契約目的」才能全部解除，否則依第 2 項第 1 款只能就無法履行的部分解除，第 536 條也只就無法履行的部分拒付；個案請專業人士確認。
買方有過失時反過來
民法第 536 條第 2 項：如果是買方（債權人）的過失造成賣方無法履行，買方不能拒付代金。買方是否有過失，要回到個案事實判斷，條文本身沒有列舉情形。
用日期看一次
假設值：6 月 1 日簽約，代金 4,000 萬円，手付 200 萬円（5%），交屋日 7 月 31 日。
| 日期 | 事件 | 適用 |
|---|---|---|
| 7 月 20 日 | 假設標的整體因火災滅失而無法交付，雙方無過失 | 交屋前：第 536 條、第 542 條第 1 項第 1 款 |
| 8 月 5 日 | 交屋後房子因地震全毀，雙方無過失 | 交屋後：第 567 條，風險在買方 |
7 月 20 日的情形，買方可拒付尾款 3,800 萬円，也可直接解約；已付的手付 200 萬円如何處理，要看契約條款與民法的返還規則，請專業人士確認。
部分損傷怎麼辦
房子只是損傷、還能修，或戶建只有建物毀損的情況，民法沒有像整體無法履行那樣的簡單規則，細節以契約書條款為準。因此簽約時，應該把「交屋前毀損」的條款讀清楚：由誰修復、修不好能不能解約、解約時手付如何處理。
保險與貸款
民法決定的是風險歸屬，不等於有保險理賠。火災保險的起保日、貸款實行日與交屋日的關係，因契約而異，待確認，請向銀行與保險公司個別確認。
怎麼做
- 簽約時，找出契約書裡寫「引渡前の滅失・毀損」的條款，確認是否有寫修復與解約的處理方式。
- 弄清楚契約約定的「交屋日」是哪一天，因為風險移轉點在這裡。
- 向保險公司確認火災與地震保險的起保日，是在簽約日、貸款實行日還是交屋日。
- 若交屋前發生災害，第一時間以書面通知對方，並留下現場照片與報告。
- 要不要解約、尾款與手付怎麼處理，請專業人士根據契約書判斷。
容易踩雷
- 以為簽約日就是風險移轉日：條文寫的是「引渡し」之後。
- 以為付了手付就「買定了」：交屋前標的整體無法履行時，買方可依第 536 條拒付代金。
- 交屋後才發現房子在交屋前就受損：這與契約不適合責任是另一組規則。
- 忘了保險起保日：房子沒有保險時，風險分配在民法之外還需要自己承擔。
- 未讀契約特約：契約書可能另有約定。
常見問題
簽約後交屋前房子被燒毀，買方還要付尾款嗎？
雙方都無過失且標的整體已無法履行時，買方可依民法第 536 條拒付代金，也可依第 542 條直接解約；若只毀一部分（例如戶建只有建物毀損、土地仍在），要看第 542 條第 1 項第 3 款與第 2 項第 1 款。
交屋後房子因地震毀損，賣方要賠嗎？
依民法第 567 條，交屋後雙方都無過失的毀損，買方不能請求修補、減價、賠償或解約。
風險是從簽約日還是交屋日移轉？
從交屋（引渡し）時移轉。賣方已提供履行而買方拒絕受領時，從提供履行時起移轉。
來源
- e-Gov 法令検索 民法第536條（2026-10-19 查證）：当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる
- e-Gov 法令検索 民法第542條（2026-10-19 查證）：債務の全部の履行が不能であるとき
- e-Gov 法令検索 民法第567條（2026-10-19 查證）：その引渡しがあった時以後にその目的物が当事者双方の責めに帰することができない事由によって滅失し、又は損傷したときは