日本退租清潔費特約有效嗎？國交省指引 Q16 的 3 個判斷點：內容範圍是否明示、通常損耗是否說明、金額是否妥當
清潔費特約是否有效，看範圍、通常損耗說明與金額 3 點（國交省指引Q16，2026-10-19）
退租時被扣「清潔費 25,000 円」，契約裡也寫了特約，這樣有效嗎？國交省《原狀回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）》的 Q&A 第 16 題專門回答這件事。本文只談清潔費特約，依該指引與民法整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則，個案要看契約文字與說明過程，請洽專業人士。
同主題可接著看：日本退租原狀回復：通常損耗由房東負擔的國交省指引，A、B、A(＋B)、A(＋G) 怎麼分。
Q16 的 3 個判斷點
指引說明，清潔費特約是否有效，會從下列 3 點判斷：
- 承租人要負擔的內容、範圍有沒有明示。
- 把原本不屬承租人負擔的通常損耗也要承租人負擔的主旨，以及具體範圍，有沒有明記，或口頭說明。
- 費用是否妥當。
這個框架與指引另述的特約三要件（有必要性與合理性、承租人認識到超過通常義務、承租人有負擔的意思表示）相呼應：清潔費特約是其中一個具體類型。
兩個東京地裁判決，結論相反
| 判決 | 特約內容 | 結論 |
|---|---|---|
| 東京地裁 2009 年 9 月 18 日 | 不論汚損有無與程度，實施專業業者清掃，費用 2萬5000円（消費稅另計），契約時有說明 | 有效，且未違反消費者契約法第 10 條 |
| 東京地裁 2009 年 1 月 16 日 | 「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負擔する」 | 不認定為連通常損耗也要承租人負擔的特約 |
前者被認可的理由：契約時有說明內容；對承租人而言，也免除了退租時自行做通常清掃；金額在月租的半額以下；金額屬專業清掃的相當範圍。後者的特約只是一般性的原狀回復義務約定，沒有清楚到足以擴大到通常損耗。指引特別提醒，清潔特約也有被認為無效的情形。
用數字看（假設值）
月租 80,000 円，清潔特約 25,000 円，約為月租的 31%，在半額以下，可對照上面有效判決的情形。若契約只寫「全面清掃費用由租客負擔」，沒有金額也沒有範圍，就更接近後者，需要依 Q16 的 3 個判斷點逐項檢討。
與通常損耗的關係
清潔費特約的核心，是承租人「多負擔」了原本由房東負擔的通常損耗。民法第 621 條讓承租人不用回復通常損耗與經年變化；特約要超過這個範圍，必須讓承租人清楚認識。因此簽約時看到「退租清潔費」，應該問清楚：是固定費用、還是實際費用？範圍是哪些？
怎麼做
- 簽約前，在契約與重要事項說明中找出清潔費相關文字，記下金額與範圍。
- 請對方當面或書面說明為何收取、含哪些項目，並留下紀錄。
- 若金額沒有寫明，請對方補上，或要求以實際發生費用結算。
- 退租時，保留房東的明細，並比對特約文字與 Q16 的 3 個判斷點。
- 有爭議時，先請房東書面說明，再向消費生活中心或弁護士諮詢。
容易踩雷
- 把「有特約」等同於「一定有效」：Q16 還要看範圍、說明與妥當性。
- 只看金額：判斷點包含內容範圍與說明，不只是金額。
- 簽約時沒有說明就簽名：口頭說明若沒有留紀錄，日後難以舉證。
- 以為所有清潔扣款都能拒付：判決中也有認可 2萬5000円特約的例子。
- 把房東自行的修繕或換新也算進清潔費：兩者是不同項目。
常見問題
清潔費特約一律無效嗎？
不是。指引引用的東京地裁 2009 年 9 月 18 日判決認可了 2萬5000円（消費稅另計）的特約；但也有 2009 年 1 月 16 日判決不認可含糊約定。
契約寫了金額，就一定有效嗎？
不一定。指引提到的還包括通常損耗的說明、負擔範圍與費用妥當性，金額只是其中一項。
如果沒有特約，清潔費怎麼處理？
指引另述：承租人已做通常清掃時，專業業者的全屋清潔屬出租人負擔例；未做通常清掃時，才由承租人負擔清掃費用。
來源
- 国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）（2026-10-19 查證）：「①賃借人が負担すべき内容・範囲が示されているか、②本来賃借人負担とならない通常損耗分についても負担させるという趣旨及び負担することになる通常損耗の具体的範囲が明記されているか或いは口頭で説明されているか、③費用として妥当か等の点から有効・無効が判断されます。」
- e-Gov 法令検索 民法第621條（2026-10-19 查證）：通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化