重要事項說明書完整解讀｜台灣人在日本買房前必看的35條書面指南

日本買房流程中，簽約前有一個不能跳過的法定程序：重要事項說明（じゅうようじこうせつめい）。仲介業者的宅地建物取引士（宅建士）必須親自出示文件、口頭說明，買家確認後才能進入簽約階段。這份文件正式名稱為「重要事項說明書」，業界簡稱「重要事項」或「35條書面」（因法律依據為宅建業法第35條）。對台灣人而言，語言是最大的關卡——以下先說最重要的一點：請務必在說明當天前取得書面，不要等到說明當天才第一次看到這份文件。

第35條書面也適用租賃契約成立前。若你現在卡的是租屋找房、核對業者與契約分流，而不是買房說明當天，先看台灣人第一次在日本租屋怎麼開始。

法律依據：宅建業法第35條

依宅地建物取引業法第35條：宅建業者須在買賣、交換或租賃契約成立前，由宅建士就法定事項作成書面、交付並說明。

重點要件：

• 說明者必須是宅建士：第35條第4項規定，說明時應對相對人提示宅建士証。買家可以要求查看。違反第4項，第86條處10萬日圓以下過料。
• 時機：契約成立前：不能等到簽約後再補說明。
• 書面交付與記名：第35條第5項規定，交付書面時由宅建士記名。這不是「買家簽名才生效」的條文；買家是否另在實務文件上署名，依業者流程，不要兩者混為一談。

其後改正讓書面得以電磁方法交付、說明得以視訊進行（所謂IT重說），條件以現行條文與國土交通省令為準。人在海外不表示一定能遠端完成，須業者與買方依規定辦理。

如何確認宅建士身份

若擔心說明是否由合格宅建士進行，可主動要求對方出示宅建士証，查看上面的登錄番號與有效期限，或利用官方的宅建士資格查詢系統——查詢方式見此篇。

重要事項說明書的主要內容

書面架構依取引類型（買賣/賃貸）與物件類型（土地/建物/区分所有建物等）略有不同。以台灣買家最常見的「區分所有公寓買賣（マンション売買）」為例，主要涵蓋下列兩大部分：

一、物件に関する事項（物件本身的事項）

• 登記簿記載的權利關係：所有權人、抵當權（抵押）、地上權等；確認有無抵押未塗消
• 都市計畫法・建築基準法の制限：用途地域、建蔽率、容積率，影響物件合法性與未來改建可能性
• 飲用水・電氣・瓦斯：各設備的接續狀況
• 私道負担：物件是否包含私有道路持分，會影響成本與使用權
• 石綿（石棉）調査記録：有無進行調查、調查結果為何
• 耐震診断：昭和56年5月31日（1981年）以前建成者，須說明有無進行耐震診断
• 建物状況調査（インスペクション）：有無委託既存住宅状況調査技術者進行調查，若有，須說明結果概要
• 住宅性能評価書：有無取得，評估等級為何

二、取引条件に関する事項（交易條件）

• 代金以外に授受される金銭：仲介報酬以外有無其他費用（管理費預繳、修繕積立金、保証金等）
• 契約の解除：解約條件，例如融資特約（若貸款審查未過可解約退款）
• 損害賠償額・違約金：違約時的賠償上限
• 手付金等の保全措置：若賣方為建商或業者，手付金是否有保全（保障）機制
• 契約不適合責任：物件若有隱蔽瑕疵，賣方須承擔責任的範圍與期間

三、区分所有建物（公寓）特有事項

• 管理規約の概要：公寓管理規約的主要規定（寵物可否、民泊可否、出租限制等）
• 管理組合の状況：管理委員會的組成與運作
• 修繕積立金の状況：修繕積立金的現有餘額、每月金額，以及未來是否有大規模修繕計畫
• 管理委託会社：委託的物業管理公司名稱

台灣人（外國人）最關鍵的事前準備

語言：法律未要求外語版

第35條沒有寫業者必須提供中文或英文書面。看不懂日文，不當然構成說明義務違反；是否違法屬主管機關或法院個案。日文書面才是這套程序的法定文件，台灣買家應事前拿到草稿、自備可信賴的通譯，不要把業者行銷文或個別判例當成「一定無效／一定有效」。

事前取得書面是最重要的準備動作

說明當天（或IT重說當天）才第一次看到書面，幾乎不可能在壓力下充分理解。建議在確定要進行說明程序前，主動向仲介業者索取重要事項說明書草稿，提前數天取得、慢慢閱讀並準備問題。這雖非業者法定義務，但多數業者願意配合。

通譯的選擇與注意事項

• 仲介或賣方安排的通譯，利益可能與賣方一致，要自己判斷
• 如可自行委請獨立口譯
• 可請通譯在出席紀錄或書面空白處註記已口譯——這是舉證習慣，不是第35條的法定記載事項

IT重說（視訊說明）的條件

人在台灣可詢問業者是否以視訊說明（IT重說）。能否做、設備與同意書條件，以現行宅建業法、政省令及該業者作業為準，本文不保證海外一定能遠端完成。

非居住者購屋的額外申報義務

台灣人以投資為目的購買日本不動產，依外為法（外國為替及び外国貿易法），非居住者取得國內不動產，通常需要在取得後向財務大臣提出報告。詳細適用範圍及例外（自住用等），請參閱本站法規指南或諮詢司法書士等專業人士。

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常見問題

Q. 重要事項說明書和売買契約書是同一份文件嗎？

不是。第35條書面是契約成立前的說明文件；第37條書面是契約成立後應交付的契約內容書面，實務上常與売買契約書一起處理，但不要把兩份當成同一張紙。詳見媒介契約。

Q. 如果我在說明後發現有疑問，可以拒絕簽約嗎？

可以。說明在簽約前，買方了解後仍可決定不簽約。手付是否已付、退不退，依契約與交付時點，本文不保證「一定零損失」。

Q. 說明當天仲介沒有出示宅建士証，可以要求嗎？

可以，也應該要求。第35條第4項規定說明時應提示宅建士証；違反者依第86條處10萬日圓以下過料。資格另可查詢系統核對。

Q. 電子交付的重要事項說明書和紙本法律效力一樣嗎？

在符合現行條文所定電磁交付要件時，電子書面與紙本都是第35條的「書面」。是否已取得同意、能否自行保存，以該次交付為準。

Q. 重要事項說明書提到的「修繕積立金」是什麼？

修繕積立金是公寓大樓定期收取、專供大規模修繕（外牆、屋頂、電梯等）使用的備用金。余額過低代表大修繕費用可能要另向住戶一次性徵收，是購買中古公寓時的重要風險指標。詳細說明見本站購屋取得費用概覽。

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