建商仍持有未售公寓，總會怎麼算票？分清所有者人數與議決權
同一所有者持有多戶，人數算1名，議決權依規約份額合計（國交省売却実務マニュアル，2026-10-31）
新建公寓交屋後，分售公司可能仍持有幾戶。這時不能直接把戶數當成人數，也不能把建商排除在管理組合之外。先查總會基準日的登記與組合員名簿，確定是同一法人持有幾戶，再依本棟規約的議決權表計算。同一所有者的人數欄與議決權欄不是同一欄。票算錯值得要求組合核對，不等於任何既成決議都自動無效。
本文以2026年10月24日與31日可查的區分所有法現行資料、國土交通省令和7年改正版標準管理規約，以及國交省「マンション等売却実務マニュアル」（令和8年3月）為據。該手冊PDF第66頁（印刷頁61）明示：一個區分所有者持有數戶時，區分所有者數為1，但議決權與敷地利用權的持分價格是多戶份額的合計；該段直接討論的是出售決議，不能把指南列的出售決議門檻搬到清掃、管理契約或一般修繕議案。任何議案仍要回到現行法律、實際規約和議案內容。
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先確認誰在基準日持有未售戶
「建商仍有空屋」是銷售口語，不是總會票數證據。管理組合應把各專有部分的所有者、共有者、移轉登記時點和議決權對照，確認投票時誰有權行使。預售契約已簽不代表買方已在集會基準日取得所有權；已移轉的戶也不能繼續掛在建商名下。若建商以子公司或不同法人持有，不能只因品牌相同就把法律上不同的所有者合併成1人，應核各登記名義與實際規約。
假設一棟有20戶，其中同一法人持有未售的4戶、其餘16戶分別由16名自然人持有，且每戶議決權恰好1票。這個純示例是17名所有者與20份議決權，不是20名所有者；建商持有4份議決權，也不是4名所有者。若規約以面積或別表而非每戶同票分配，20份這個示例不能直接套用。本棟的票數要看國交省標準規約第46條所示的「別表第5」型態及本棟正式版本，不能用房仲廣告上的戶數替代。
把所有者人數與議決權並排重算
區分所有法第38條的原則是各所有者的議決權按專有部分面積比例，除非規約另定。國交省標準管理規約第46條則把各組合員議決權比例交給別表第5。兩者提示要看本棟有效規約及別表，不是說所有大樓都固定「一戶一票」。持有多戶者在人數欄只列同一法律主體一次，但其權利欄要依所持各戶的規約份額合計。總會紀錄若只有一個百分比而沒列母數和名簿版本，很難查出是否誤把戶數當人數。
共有又是另一件事：若一戶由夫妻或多人共有，區分所有法第40條要求共有人按其持分價格過半數選定1位議決權行使者；國交省標準規約第46條也有一戶多人共有視為一組合員並事前申報行使者的範本條文。這與「同一建商持有多戶」不同。遇到建商和其他人共同持有某戶時，先處理該戶的共有投票代表，再把建商自己單獨持有的其他戶另列。管理組合可製作「所有者名義／戶別／規約議決權／行使者／書面或代理投票」五欄表，讓兩種情形不混算。
依議案判斷分母，不能只看建商票數
現行區分所有法第39條第1項是法律或規約沒有另定時，按出席的有議決權區分所有者及其議決權各過半數決定。第2項將書面或代理行使的人數與議決權分別計入出席，第3項則對依規約或集會決議使用的電磁方式設規則。因此不能說所有普通議案一定只算雙欄、或一定只算票數：國交省單棟型標準規約第47條第1、2項的普通議案範本，是議決權總數過半的組合員出席，並由出席組合員的議決權過半決定，沒有另外要求普通議案的人數贊成欄；它須經本棟有效採用，不能用範本取代實際規約。本站管理組合決議門檻表可先辨議案類型，再核當次召集與投票規則。
仍用上述純假設的17名有議決權所有者、20份等值且可按整份計的議決權：若建商（1名、4份）與11名自然人出席，合計12名、15份出席議決權，依第39條沒有法律或規約另定的一般規則，贊成人數至少7名、贊成議決權至少8份才分別超過出席分母的一半。若本棟已有效採用前述標準規約的普通議案條款，則應依該條款核出席及贊成的議決權，不把法39條的預設人數欄硬加回去。同一建商持有4戶時，應把其「1人／4份」記在正確欄位；兩欄的分子都不能用戶數冒充人數。
第31條的一般規約設定、變更或廢止，與第17條的共用部分顯著變更，則須將全體出席門檻和出席者贊成比例分開。依兩條的基本條件，須有全體有議決權所有者過半數、且持全體議決權過半數者出席；規約可提高該出席比例。在未提高出席比例、也未採第17條比例調整或特例的算術情境，17名／20份的全體數至少須9名且持11份出席；12名／15份出席已超過這個門檻。接著一般贊成門檻各為出席者及其議決權3/4以上，故本例是至少9名、12份贊成（15份的3/4是11.25份，向上取整份）。12名／15份仍可作這兩類議案的出席贊成分母，不能因為是特別決議就一律換回全體數。這裡的整份向上取數只適用本例等值整份假設；實際權數用本棟別表精算。
第17條另容許規約把出席者贊成比例降到低於3/4、但須高於1/2；第5項對為除去侵害或可能侵害他人權利、法律上利益的共用部分設置或保存瑕疵所必要的變更，及為減輕高齡、障礙者等移動或設施使用負擔、提高便利與安全所必要的變更，將法條中的3/4改為2/3。不能把所有修繕都當此特例。第17條第2項及第31條第1項對特別影響專有部分使用或部分所有者權利者，另有承諾要求；一部共用部分的規約事項亦有第31條第2項限制，不能靠達到票數省略。重建須另讀第62條的全體母數、法定例外與程序，本例不計算重建或出售決議。建商票數多寡本身，不能取代議案分類及完整條件核對。
買方要看哪三份資料
買房前先拿本棟現行規約與別表，確認議決權分配；再看最近總會的召集通知、出席及議決權集計表；最後核登記、組合員名簿與未售戶移轉的時間。若只拿到房仲的「管理良好」摘要，可先用本站中古公寓重要事項清單辨認管理與規約揭露範圍，再向有權窗口問正式紀錄。買方不應在尚未取得權限時要求管理公司把別的住戶個資任意交出；資料提供方式依法律、規約及組合程序處理。
若建商同時提出停車場、設備保固或管理費議案，也應逐一區分「它有多少票」和「與議案有何契約關係」。例如停車場使用權是否依使用契約安排，可先讀本站公寓車位權利類型；這不能直接決定建商在總會的計票。總會通知的送達地址也要向組合確認，避免因舊聯絡方式漏收議案。
相關查核
建商仍持有未售公寓時，管理組合決議門檻可參考〈管理組合決議門檻（2026 年 4 月 1 日起）：普通決議看出席者過半數、特別決議 3/4、重建 4/5〉，先分普通、特別與重建類，再重算本案分母。建商仍持有未售公寓時，公寓重要事項說明的規約項目可參考〈中古公寓重要事項說明多出哪些項目？宅建業法施行規則第 16 條之 2 的 10 款：敷地權、規約限制、管理費、已累積修繕積立金〉，交易買方辨認管理與規約資料。建商仍持有未售公寓時，停車場使用契約與車位權利可參考〈日本公寓車位是買來的還是租的？標準管理規約第 15 條：停車場用使用契約租給區分所有人，賣屋時契約失效〉，遇到車位議案時先釐清使用權來源。
怎麼做
- 標記總會召集與投票的基準日期，取得本棟有效規約、別表第5型議決權表與議案全文。
- 逐戶對照所有者名義、移轉登記與組合員名簿；同一法律主體多戶只在所有者人數欄出現一次。
- 把每戶議決權加總到該所有者，另列共有戶的代表、書面和代理投票。
- 依每一議案的法律類型核定出席及贊成的「人數／議決權」兩個分母，再把計算表附議事錄。
- 發現差異時向理事會或管理者書面提出具體戶號、基準日與計算差額，必要時由專業者評估更正或爭議程序。
容易踩雷
- 把建商持有的4戶算成4名所有者，或因為只有1名所有者就抹去它持有的4戶議決權。
- 把一戶多人共有與一人多戶持有混為一談，沒有確認第40條的行使者。
- 從國交省出售決議指南抽出4/5門檻，用在一般管理費或普通決議。
- 發現數字可疑便宣布過去所有決議無效，卻沒查當次議案、規約、通知及實際票差。
常見問題
建商持有4戶，就算4位區分所有者嗎？
若是同一法律主體持有，所有者人數原則算1；議決權依本棟規約把4戶份額合計。不同法人須另查登記。
建商還沒賣完，可以投票嗎？
已登記持有的專有部分原則有相應權利；是否能對某個議案行使、如何計票，要依法律、規約及個案資料核對。
多戶建商投了贊成，決議就無效嗎？
不能這樣推論。先重算所有者與議決權、門檻及通知程序；個案效力交由有權機關或專業者判斷。
夫妻共有一戶，能各投一票嗎？
不能逕自各算一票。第40條及本棟規約要求先確認共同所有戶的議決權行使者與該戶權利份額。
來源
- e-Gov 法令検索 建物の区分所有等に関する法律（2026-10-31 查證，現行版）：第 38 條「各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による」；第 39 條第 1 項「出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する」
- 國土交通省 マンション標準管理規約（2026-10-31 查證）：令和7年改正單棟型第 46 條及別表第 5 為範本，非本棟實際規約。
- 國土交通省 マンション等売却実務マニュアル（令和8年3月）（2026-10-31 查證）：PDF 第 66 頁（印刷頁 61）「一区分所有者が複数の住戸を所有している場合には、区分所有者数は１であるが議決権や敷地利用権の持分価格は複数の住戸に相当する割合の合計になる」